Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по делу n А61-2592/12. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

и не вытекает из существа обязательства.

Из содержания актов приема передачи АЗС №6 и АЗС №27 от 16.04.2010  и акта приема передачи земельного участка от 14.07.2010 следует, что стороны не имеют претензий  друг к другу, все расчеты между покупателем и продавцом произведены на момент передачи указанных объектов недвижимого имущества

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что доказательств перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в соответствии с пунктами 9 договоров от 02.04.2010 и пункта 2.2 договора от 10.07.2010 не имеется.

Не представлены суду другие письменные доказательства, подтверждающие передачу наличных денежных средств продавцу за приобретенные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При том следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Из смысла названных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

В заключенных между сторонами договорах отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты.

Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора.

Кроме того, данными договорами не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

В случае если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплату процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.

В целях восстановления своих нарушенных прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (определения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.2010 № ВАС-8103/10, от 09.11.2007 № 12462/07, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу № А32-3019/2009 и от11.03.2011 по делу № А63-3574/2010, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу № А56-18347/2009).

Более того, суд первой инстанции, принимая судебный акт о возврате имущества, не учел следующие обстоятельства и представленные ответчиком доказательства.

Как видно из договора купли продажи от 02.04.2010, предметом договора которого являлась АЗС № 6, состоящая из нежилого здания литера А (основное строение), площадью 97,4 кв.м и нежилого здания литера Б (мастерская), площадью 71,8 кв.м, расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, район мотеля «Дарьял», объект продан  за 265 000 рублей.

Из отчета о рыночной стоимости АЗС № 6 в настоящее время видно, что  стоимость объекта вместе с оборудованием и земельным участком, переданного Территориальным управлением Росреестра в собственность ООО «Мегакон»,  составляет 53 822 000 рублей, в том числе стоимость нежилых помещений, переданные по договору от 02.04.2010 в настоящее время составляют в сумме 27 421 450 рублей (приложение № 1) .

А из представленных фотоматериалов видно, что в момент приобретения АЗС № 6 в 2010 году объект находился в полуразрушенном состоянии и не использовался по назначению, тогда как в настоящее время на объекте произведен капитальный ремонт и реконструкция, земельный участок и прилегающая территория благоустроена (том 4, л.д. 1-12).

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что судебным актом суда первой инстанции передан иной объект недвижимого имущества АЗС № 6, стоимостью значительно превышающий приобретенный объект недвижимого имущества по договору от 02.04.2010, расположенный на чужом земельном участке.

Судом апелляционной инстанции установлено, что АЗС № 27 является действующим объектом, но требующим поддержания в технически исправном состоянии, которое осуществляется истцом с момента передачи имущества, что подтверждается представленными суду апелляционной инстанции справками о расходах на содержание и обслуживание АЗС № 27, подтвержденные первичными документами (том 4, л.д. 67-108).

Следовательно, затраты на содержание объекта недвижимости – АЗС № 27 и земельного участка с момента передачи объекта 16.04.2010 и на 01.12.2012 значительно превысили стоимость имущества на момент продажи.

Доказательств обратного, истцом в материалы дела ни в суд первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено. 

Таким образом, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства того, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате имущества является существенным нарушением условий договоров купли-продажи от 02.04.2010 и от 10.07.2010, так как в материалах дела отсутствуют доказательства причинения истцу ответчиком ущерба, который лишил продавца в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, как указано выше, ни условиями договоров купли-продажи от 02.04.2010 и от 10.07.2010, ни положениями параграфа 7 главы 30 Кодекса не устанавливается, что неоплата покупателем выкупной цены имущества само по себе может рассматриваться в качестве существенного нарушения условий договора.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права ли процессуального права.

Учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения привели                            к принятию неправильного решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 28.12.2012 по делу № А61-2592/12 является незаконным и необоснованным, а поэтому в силу статьи               269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции надлежит отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе                       в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Таким образом, апелляционная жалоба ООО «Мегаком» подлежит удовлетворению.

Вместе с тем судом первой инстанции правомерно прекращено производство по делу в части требований об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания аннулировать записи о регистрации права собственности указанных объектов за ООО «Мегаком» на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом истца от иска в указанной части и принятия отказа судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 28.12.2012 по делу № А61-2592/12  отменить, апелляционную жалобу удовлетворить и принять новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Соло» к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаком», третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания, о расторжении договоров  купли – продажи №6 от 02.04.2010, №27 от 02.04.2010,  договора купли продажи земельного участка от 10.07.2010 и о возврате объектов недвижимости, отказать.

В части прекращения производства по делу решение суда  оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                           Г.В. Казакова

Судьи                                                                                                                          Н.Н. Годило

                                                                                                                                    О.В. Марченко