Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу n А22-230/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

также документы, содержащие описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

На основании материалов регистрационного дела судом установлено, что общество представило в регистрирующий орган следующие документы:

- заявление о внесении изменений в реестр;

- платежное поручение об уплате государственной пошлины;

- доверенность;

- кадастровый паспорт помещения;

- выписку из реестра;

- решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 25.11.2009 по делу N А22-1198/2000 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Элиста, второй микрорайон, около дома N 13;

- свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;

- устав от 25.11.2009 (т. 4, л.д. 13).

Основанием для отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи реестра в отношении подвальных помещений явился вывод управления о принадлежности подвальных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009        № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции указал, что спорные подвальные помещения, в отношении которых отказано в регистрации, обладают признаками технического подвала, так как в данных помещениях смонтированы системы водопровода, горячего водоснабжения и канализации.

Между тем суд апелляционной инстанции с данным выводом суда первой инстанции не согласен в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 22.05.2006 на основании решения арбитражного суда от 20.11.2011 за обществом зарегистрировано право собственности на 40-квартирный жилой дом с подвалом общей площадью 2 864,67 кв. м, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, 2 микрорайон, д. 13б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2006 (т. 1, л.д. 15). В дальнейшем в 2006 году квартиры указанного жилого дома переданы в собственность граждан на основании договоров купли-продажи, при этом соглашение между сторонами при заключении договоров о передаче в  общедолевую собственность подвальных помещений не предусматривалось.

После реализации квартир за обществом зарегистрировано право собственности на помещения указанного многоквартирного жилого дома площадью 1197,39 кв. м, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним от 16.11.2011.

Материалами дела подтверждается, что спорные подвальные помещения находятся на балансе общества с 2000 года, расходы по их надлежащему  содержанию также несет общество.  

В материалы дела представлен договор аренды от 07.09.2006, заключенный между обществом и предпринимателем Санджиевым И.А., на основании которого последнему были переданы во временное пользование нежилые помещения подвала под №№ 1-12 со входом в подвал № I и № III, находящиеся по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, д. 13б, общей площадью 555,58 кв. м., для последующего использования в качестве помещений общего назначения. По акту приема-передачи от 07.09.2006 указанные помещения переданы предпринимателю.   

Из протокола № 1 от 15.03.2012  общего собрания жильцов многоквартирного дома следует, что собственники квартир указанного жилого дома не возражают против того, что собственником подвальных помещений является общество при условии, что будет предоставлен свободный доступ в аварийных ситуациях к техническим оборудованиям, обслуживающим дом, и оплаты своей доли за отопление.

В материалах дела имеется технический паспорт на нежилые подвальные помещения по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, дом 13б, из которого следует наличие трех отдельных входов в подвальные помещения (т. 3 л.д. 140).

В письме от 30.07.2013 ООО «Центральный», на обслуживании которого находится спорный жилой дом с 2006 года, указало, что все нежилые подвальные помещения изолированы от входа в подъезд жилого дома, нежилые помещения №№ 1-6, 9-11 используются под торговые помещения, помещения №№ 7,8 – под склады, помещение     № 16 – в административных целях. Подвальные помещения имеют изолированные выходы и не связаны с другими помещениями дома, оборудованы охранно-пожарной сигнализацией, видеонаблюдением, выделены капитальными стенами, находящимися в подвале дома с момента его постройки. Между тем помещения № 17 и 18 предназначены для использования в целях обслуживания жилого дома, имеют отдельный вход, в них размещено оборудование - теплосчетчик тепло-водоуправления дома и установлен общедомовой теплосчетчик, доступ к которым осуществляется через отдельный вход № 20.

Из письма ООО «Технопроект» (разработчик проекта «Реконструкция здания общественных организаций под 40-кв. жилой дом во 2-м микрорайоне г. Элисты») от 05.07.2010 следует, что в плане подвальных помещений механическое оборудование проектом не предусмотрено. Инженерные коммуникации для обслуживания жилого дома расположены  в узле управления, находящемся внутри подвальных помещений № 17, 18, 20  с отдельным входом.  Электрическое оборудование, обслуживающее жилой дом, расположено на первом этаж внутри помещения электрощитовой. В подвальных помещениях №№ 1 - 16, 19 и 21 отсутствуют инженерные коммуникации, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме. Санитарно-техническое оборудование (унитазы, раковина), расположенные  в помещениях №№ 12-15, предназначены для обслуживания подвальных помещений.

Судом первой инстанции при разрешении спора не учтено, что  наличие в спорных помещениях водопровода, горячего водоснабжения и канализации не является основанием для отнесения их к обслуживающим помещениям при условии, что стены помещений № 1 - 16, 19 и 21 являются основанием для прокладки труб, по которым подается тепло, вода, и они не содержат технического оборудования (согласно рабочему проекту).

Доказательств того, что подвальные помещения использовались жильцами дома для своих нужд и в целях обеспечения эксплуатации дома на момент появления в доме первого собственника квартиры, при условии, что помещения имеют несколько отдельных входов, с 2000 года используются обществом (с 07.09.2006 сдаются обществом в аренду), в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласно проектной документации жилой дом проектировался и строился с учетом того, что часть помещений останется нежилой,  в данной части предполагалось размещение предприятий сферы услуг. Спорные помещения подвала предполагалось использовать не для технического обслуживания жилого дома, а как помещения общественного назначения, о чем свидетельствуют высота помещений и расположение основных инженерных коммуникаций  на первом этаже здания, а не в спорном подвале.

На основании определения апелляционного суда от 18.06.2013 ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» проведено визуальное обследование спорных нежилых помещений,  в результате которого составлен акт обследования от 29.07.2013. Из указанного акта следует, что определить наличие инженерных сетей в имеющемся объеме в подвальных помещениях не представляется возможным ввиду того, что они скрыты стеновыми панелями. Однако по полу, над дверными проемами и в некоторых подвальных помещениях имеются нескрытые общедомовые трубы отопления, водопровода и канализации, предназначенные для обеспечения жилых квартир.

Между тем данный акт не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку установленные в нем обстоятельства с достоверностью не свидетельствуют о том, что спорные подвальные помещения являются техническими.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорные подвальные помещения использовались как самостоятельные объекты недвижимости с 2000 года для целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений в многоквартирном доме. В настоящее время помещения также используются в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома (магазины, компьютерный салон).

С учетом изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает незаконным отказ управления в государственной регистрации внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно подвальных помещений площадью 535,5 кв. м (кадастровый номер 08-08-01/011/2006-587) в 40-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, д. 13б.

В соответствии с ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи с изложенной нормой права суд апелляционной инстанции обязывает управление зарегистрировать право собственности общества на подвальные помещения  площадью 535,5 кв. м (кадастровый номер 08-08-01/011/2006-587) в 40-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Элиста, 2 микрорайон, д. 13б.

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.

Учитывая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, а  выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела,  в связи с чем допущенные нарушения привели к принятию неправильного решения, суд апелляционной инстанции считает решение суда от 19.02.2013 незаконным и необоснованным, а поэтому в силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежащим отмене с принятием по нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине по заявлению и жалобе, понесенные обществом в размере 3 000 руб., относятся на управление.

Подлежит возврату обществу из федерального бюджета госпошлина в размере 1 000 руб. как излишне уплаченная по платежному поручению № 45 от 15.03.2013.

Руководствуясь статьями  268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 19.02.2013 по делу               № А22-230/2011 отменить,