Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу n А63-18295/2012. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

25 июля 2013 года                                                                                        Дело А63-18295/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Луговой Ю.Б., судей: Сомова Е.Г., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Эсангальдеевой Х.А.,

             рассмотрев в судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело  № А63-18295/2012

по исковому заявлению заместителя прокурора Ставропольского края (ИНН 2634003774, ОГРН 1022601995745, 355000, Ставропольский край, Ставрополь г., Октябрьской Революции пр-кт, 9, 1)

к администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575, 357500, Ставропольский край, Пятигорск г., Ленина пл., 2),

           индивидуальному предпринимателю Гончаровой Эльмире Фахраддиновне (ОГРНИП 312265113300392, Ставропольский край, Пятигорск г.),

           третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, АКБ «Банк Москвы», г. Москва,

           о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой,

           при участии в заседании представителей:

           от ИП Гончаровой Э.Ф.: представитель Асриян А.С. (доверенность от 25.09.2012);

           от Прокуратуры Ставропольского края: помощник прокурора Бахтин В.В. (удостоверение ТО №139922 от 23.10.2012);

           от АКБ «Банк Москвы» (ОАО): представитель Лаврик А.Ю. (доверенность от 15.11.2012),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

  УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ставропольского края Щербаков В.А. (далее – прокурор) обратился в интересах муниципального образования город Пятигорск в Арбитражный суд  Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска (далее  – администрация) и индивидуальному предпринимателю Гончаровой Эльмире Фахраддиновне (далее – предприниматель), в котором просил:

- признать заключенный между администрацией и предпринимателем договор  купли-продажи от 23.06.2011 земельного участка, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:100105:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, район пересечения улиц Адмиральского и Украинская, общей площадью 109 кв.м, недействительной (ничтожной) сделкой;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение:

- обязать администрацию возвратить предпринимателю денежную сумму, уплаченную во исполнение договора, в размере 34 751 руб. 11 коп.

- признать отсутствующим право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:33:100105:1, расположенный на пересечении ул. Адмиральского и ул. Украинская г. Пятигорска, площадью 109 кв.м, погасить регистрационную запись от 21.07.2011 № 26-26-28/033/2011-114 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иск заявлен на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что спорный земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории курорта федерального значения. Следовательно, заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о применении реституции основано на положениях статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

               Определением от 21.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» г. Ставрополь (далее – кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.03.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку земельный участок, являющийся предметом договора, находится в пределах особо охраняемых природных территорий санитарной охраны города-курорта Пятигорска, в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте и не подлежит приватизации. Установив, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости принадлежащий предпринимателю, суд с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пришел к выводу, что в качестве применения последствий недействительности сделки следует признать отсутствующим право, зарегистрированное на основании этого договора.

Не согласившись с таким решением,  предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.03.2013 отменить полностью, указывая на отсутствие доказательств расположения спорного земельного участка в границах особо охраняемой территории. По мнению предпринимателя, суд не принял во внимание, что в соответствии со сведениями кадастрового паспорта земельный участок относится к землям населенных пунктов. В силу действующих норм установление санитарной охранной зоны является лишь ограничением в использовании земельного участка и не означает, что такой объект не может быть предоставлен в частную собственность. С учетом изложенного у суда отсутствовали основания для признания договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.

Определением от 24.06.2013 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек АКБ «Банк Москвы», г. Москва (далее - Банк) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Информация о времени и месте судебного заседания вместе с соответствующим файлом размещена 24.06.2013 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал исковые требования в полном объеме.

Представить предпринимателя возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, считает исковые требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.  

Представитель банка с предъявленными требованиями не согласился, поддержал правовую позицию предпринимателя, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда от 21.03.2013 по настоящему делу подлежит безусловной отмене, в связи со следующим.

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Вынесение такого судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, с очевидностью должно нарушать право данного субъекта спорных материальных отношений на рассмотрение дела судом с его участием.

Как следует из материалов дела, в настоящем деле оспаривается заключенный между администрацией и предпринимателем договор купли-продажи земельного участка площадью 109 кв.м, с кадастровым номером 26:33:100105:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, район пересечения улиц Адмиральского и Украинская.

Из представленной предпринимателем суду апелляционной инстанции выписки из ЕГРП от 16.01.2013 № 28/028/2012-784 видно, что спорный земельный участок имеет обременение в виде ипотеки в пользу АКБ «Банк Москвы» в соответствии с договором от 04.10.2011 № 00983/19/0243-11, заключенным сторонами.

В силу пунктов 1, 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 1, 3 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статьей 37 Закона об ипотеке установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона об ипотеке в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде  он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Таким образом, АКБ «Банк Москвы» является лицом, права которого непосредственно затрагиваются решением суда о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении реституции.

Допущенное судом нарушение процессуального закона является существенным, влекущим отмену решения в любом случае (пункт 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

   Рассмотрев заявленные требования по существу, суд апелляционной инстанции считает их подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установил суд, 23.06.2011 на основании постановления администрации от 23.06.2011 № 2189 между администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 109 кв.м с кадастровым номером 26:33:100105:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, район пересечения улиц Адмиральского и Украинская (том 1, л. д. 11-12).

Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составляет 34 751 рубль 11 копеек. Данная сумма полностью уплачена предпринимателем платежным поручением № 704 от 16.06.2011 (том 1, л. д. 13)

21 июля 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 26-26-28/2011-114 о регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок (выписка из ЕГРП от 05.05.2012 № 28/003/2011-592) (том 1, л. д. 14).

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка не соответствуют требованиям законодательства и ничтожен, прокурор обратился в арбитражный суд с иском.

В силу пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления (абзац 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 2 и 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации к ограниченным в обороте отнесены, в частности, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного