Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2008 по делу n А63-10249/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

со статьей 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции обосновано отклонил доводы ответчика об отсутствии преимущественного права истца на заключение договоров аренды на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением договоров аренды по следующим основаниям.

Как следует из договоров аренды земельных участков № 48 - 54 общая сумма арендной платы за арендуемые земельные участки составляет 512715 рублей в год. Сроки внесения арендной платы не установлены.

Платежным поручением № 88 от 10.08.2007 года ООО «Дальненское» за аренду земли было перечислено 512715 рублей. Платежным поручением № 102 от 01.11.2006 года ООО «Дальненское» администрации Ольгинского сельсовета за аренду земли было перечислено 231660 рублей.

Администрация Ольгинского сельского совета, указывает, что задолженность ООО «'Дальненское» по уплате арендных платежей составляет 277 282 рублей мотивируя это договором аренды земельного участка № 55 и актом сверки расчетов от 1 октября 2007 года.

Из письма Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости следует, что земельный участок, площадью 1487,42 га, переданный по договору № 55, является участком невостребованных земельных долей и к фонду перераспределения земель не относиться.

В соответствии со ст. 6 Закона Ставропольского края «Об упорядочении отношений по использованию земельных долей на территории Ставропольского края» до решения вопроса об обращении в государственную или муниципальную собственность земельные участки могут быть в соответствии с федеральным законодательством использованы сельскохозяйственными организациями, из массивов землепользования которых земельные участки были выделены, с исполнением всех обязанностей, установленных статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение к договору аренды № 55 земельного участка площадью 1487,43 га без указания кадастрового номера, заключенное между истцом и Администрацией Степновского муниципального района 4 мая 2007 года, из которого следует, что за арендованный земельный участок вноситься земельный налог.

Согласно платежному поручению № 125 от 12.11.2007 года ООО «Дальненское» оплатило земельный налог по договору № 55 в размере 118 835 рублей.

При таких обстоятельствах довод ответчика о необходимости истца вносить арендную плату за земельный участок, состоящий из невостребованных долей не основан на законе.

Кроме того, пунктами 8.2 договоров предусмотрено условие о том, что финансовые траты по межеванию земельных участков, которые несет арендатор будут учтены в счет арендной платы.

Затраты, произведенные ООО «Дальненское» по межеванию земельных участков составили 137 965 рублей, что подтверждается договором № 10 от 27 июня 2007 года и квитанциями к приходно - кассовым ордерам от 24.07.2007 года и 31.07.2007 года.

Изложенные обстоятельства, подтверждают отсутствие задолженности истца по оплате арендных платежей и как следствие опровергают довод ответчика о ненадлежащем исполнении обязательства.

Довод отзыва о нарушении благоустройства территории арендуемых земельных участков правомерно не принят во внимание судом первой инстанции на основании следующего.

Указывая на нарушение ООО «Дальненское» пунктов 4.4.6 договоров аренды в части проведения работ по благоустройству территорий, ответчик не указал какие конкретно действия, по благоустройству земельных участков сельскохозяйственного назначения должен был совершить истец.

Статьей   8   ФЗ   «О   государственном   регулировании     обеспечения     плодородия

земель сельскохозяйственного назначения» установлены обязанности землепользователей по обеспечению плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Доказательств того, что арендатор не исполнял обязанностей, вмененных законом, ответчиком не представлено.

В свою очередь истец, представил в материалы дела справки о произведенных затратах в незавершенном производстве за 2006, 2007 год, из которых следует, что ООО «Дальненское» проводится обработка земель, сев, культивация и удобрение почв, что свидетельствует о целевом использовании земельных участков.

При этом, Ольгинским сельским советом, не опровергается того факта, что истец проводил работы по обработке земельных участков. Указанное обстоятельство, по мнению ответчика, также свидетельствует о нарушении договоров аренды.

Так, по ходатайству ответчика в судебном заседании 13.11.2007, был допрошен в качестве свидетеля Андрющенко Николай Николаевич, который пояснил суду, что он является главой крестьянского хозяйства и осуществляет деятельность на земельных участках смежных с земельными участками истца. ООО «Дальненское» после окончания срока действия договоров аренды не прекратило использование земельных участков, так как он проезжая мимо видел, что на земельных участках ведутся работы по вспашке полей.

По мнению ответчика, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец незаконно использует земельные участки, чем нарушает пункты 6.3. договоров аренды, согласно которым арендатор по окончании срока договора аренды обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Суд, оценив свидетельские показания, объяснения истца и ответчика, обосновано принял довод представителя истца о том, что использование сельскохозяйственных земель предполагает определенную цикличность работ, проводимых на земельных участках, которые обеспечивают плодородие земель в следующем периоде. Поскольку без соответствующей обработки обеспечить охрану земель невозможно, сельскохозяйственные угодья должны использоваться в производственном процессе, что отвечает интересам их охраны и повышения плодородия, в связи с чем действия истца направлены на сохранение надлежащего состояния земельных участков и отвечают условиям заключенных договоров аренды.

Обосновывая свою позицию, Ольгинский сельский совет указал, что от казачьего общества Степновского района подано заявление о предоставлении спорных земельных участков в аренду и казачье общество имеет преимущественное право на заключение договоров аренды.

Названный   довод правомерно   не был принят во внимание судом первой инстанции поскольку статья 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусматривает преимущественного права казачьих обществ  на заключение договоров  аренды,  передача земель в  аренду производиться в порядке установленном ст. 34 Земельного кодекса РФ, которой установлено правило о недопустимости установления приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан.

Кроме того, в качестве доказательства подачи заявления от казачьего общества, ответчик представил заявление, оформленное на бланке муниципального образования Ольгинского сельского совета, что свидетельствует о согласованности действий администрации и казачьего общества. Разъяснить причину, по которой на заявлении казачьего общества стоит угловой штамп муниципального образования, представители администрации не смогли. Доказательств подачи иного заявления, либо заявлений иных лиц в суд не представлено.

Довод о ничтожности заключенных договоров аренды в силу отсутствия государственной регистрации правомерно не был принят судом, на основании следующего. В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса РФ, договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Договоры аренды земельных участков № 48 - 54 заключены на срок с 01.11.2006 года по 30.09.2007 года, то есть на 11 месяцев, в связи с чем на указанные договоры, требование об обязательной государственной регистрации не распространяется.

Довод о незаключенности договоров аренды, в связи с несогласованностью условия об объекте аренды обоснованно не принят судом первой инстанции.

Как следует из договоров аренды земельных участков № 48 - 54 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки с указанием кадастрового номера земельного участка, площади участка, его месторасположения.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статьей 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» установлено, что государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Статья       7       указанного       закона,   предусматривает,      что      государственный кадастровый   учет   земельных   участков,   проводившийся   в   установленном   порядке   на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным.

В соответствии с письмом Роснедвижимости от 13.09.2007 года № ВС/1345 ранее учтенными земельными участками считаются все фактически занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Спорные земельные участки ранее находились во владении СПК колхоз «Дальний» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается Государственным актом на право пользование землей № 7 от 28 марта 1983 года.

Названным земельным участкам, до вступления в силу ФЗ «О государственном земельном кадастре» были присвоены кадастровые номера, о чем свидетельствует письмо Территориального (межрайонного) отдела № 11 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю из которого следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:28:010204:0053, 26:28:010205:0054, 26:28:010205:0053, 26:28:010205:0048, 26:28:010205:0049, 26:28:010205:0050, 26:28:010205:0055 - это участки фонда перераспределения района, находящиеся в государственной собственности.

Письмом Федеральной службы земельного кадастра России от 10.07.2003 года № НК/1162 обращено внимание на неправомерность требований проведения землеустроительных работ и представления документов для постановки этих участков на государственный кадастровый учет, мотивируя тем, что межевание земельных участков не проводилось.

В случае если межевание земельного участка не проводилось, в кадастровом плане должны быть отражены имеющиеся на данный момент сведения, а в строке «16» формы В.1 кадастрового плана земельного участка приводится запись типа: «площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании».

Таким образом, в рассматриваемом случае наличие в кадастровом плане земельного участка, указания на ориентировочную площадь, не свидетельствует об отсутствии кадастрового учета земельного участка, а лишь свидетельствует о необходимости проведения работ по межеванию ранее учтенного земельного участка.

В связи с чем, при указанных обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что при заключении договоров аренды № 48 - 54 от 01.11.2006 года между сторонами не было согласовано условие об объекте аренды. Кроме того, факт использования ответчиком земельного участка на протяжении длительного времени при отсутствии спора относительно границ участка также свидетельствует о согласовании сторонами предмета аренды.

Договорами аренды земельных участков на ООО «Дальненское» была возложена обязанность по проведению работ по межеванию земельных участков.

Названные работы проведены предпринимателем Осиповым И.Г. и оплачены ООО «Дальненское». Подготовленная землеустроительная документация утверждена в установленном порядке территориальным (межрайонным) отделом № 11 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю. ООО «Дальненское» получены кадастровые планы земельных участков, из которых следует, что площадь земельных участков уточнена и соответствует материалам межевания. Кадастровые планы выданы для установления прав.

Учитывая, что сельскохозяйственные работы носят сезонный характер, а сельскохозяйственные угодья требуют особых условий ухода для сохранения плодородия почв ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрел, что минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта. Законом Ставропольского края № 28 - КЗ от 01.08.2003 года установлено, что минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий составляет 10 лет.

На момент заключения договоров аренды земельных участков с ООО «Дальненское» отсутствовала объективная возможность заключить договор на срок 10 лет, так как не были проведены работы по межеванию земельных участков.

Принимая во внимание, что базовые ставки арендной платы и коэффициенты для расчета арендной платы ежегодно устанавливаются нормативными актами Ставропольского края, а также то, что в договорах аренды № 48 - 55 предусмотрены условия, при которых возможно изменение размера арендной платы, суд первой инстанции правомерно обязал ответчика заключить договоры аренды земельных участков на срок 10 лет на условиях ранее заключенных договоров.

Учитывая, что Соглашением о передаче полномочий по решению вопросов местного значения № 10 от 01.01.2008, полномочия по распоряжению земельными участками сельскохозяйственного назначения вновь переданы Степновским муниципальным районом муниципальному образованию Ольгинского сельского совета,  в удовлетворении требований ООО «Дальненское» в отношении Степновского муниципального района судом первой инстанции правомерно отказано.

Довод заявителя о том, что уплата государственной пошлины иным лицом за счет (заявителя) законодательством не предусмотрена, отклоняется апелляционным судом на основании следующего.   В соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 32, 40 Закона Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличному исполнительному органу Общества предоставлено право совершать действия от имени юридического лица без доверенности, поэтому подписание платежной квитанции на уплату государственной пошлины и ее оплата директором Общества - физическим лицом Попович А.В. - свидетельствует о надлежащей оплате государственной пошлины самим Обществом. Кроме того, Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в информационном письме от 29.05.2007 № 118 «Об уплате государственной