Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу n А20-2017/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

02 апреля  2013 года                                                                                 Дело № А20-2017/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 Алмазовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик»  на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 по делу  № А20-2017/2012 (судья Шогенов Х.Н.)

по иску муниципального казенного учреждения «Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик»  (г. Нальчик, ОГРН 1020700755525)

к  обществу с ограниченной ответственностью «Ашамаз и ЛА» (г. Нальчик, ОГРН 1020700750212)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Тюбеевой М.Х. по доверенности от 21.01.2013,

от ответчика: адвоката Гурижева А.М. по доверенности от 07.09.2012,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Департамент по управлению городским имуществом» (далее – истец, департамент) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ашамаз и ЛА» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 25.01.2007                № 1376-АЗ.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит взыскать с общества задолженность по внесению арендной платы в размере 719 180 руб. за период с 25.04.2009 по 31.10.2012, расторгнуть договор аренды с последующим изъятием земельного участка общей площадью 3 870 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова – пер. Театральный, б/н.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд пришел к выводу о том, что местная администрация своими действиями препятствовала освоению  обществом спорного земельного участка, договор аренды не содержит конкретных сроков освоения земельного участка, истцом не представлены доказательства нарушения обществом существенных условий договора аренды. Признавая необоснованным требование истца о взыскании арендной платы, суд исходил из того что     арендатор не  вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе при изменении методики определения размере арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт  об удовлетворении требований.

В обоснование жалобы указано, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. В материалах дела отсутствуют доказательства использования обществом земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет. По мнению подателя жалобы, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки кадастровой стоимости не является изменением арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Выслушав пояснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела,  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции от 30.11.2012 подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы местной администрации г. Нальчик от 26.12.2006 № 1847 обществу предоставлен земельный участок общей площадью 3870 кв. м, с кадастровым номером № 07:09:0104019:0015, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова – пер. Театральный, б/н, для строительства комплекса «Дом здоровья».

Во исполнение вышеуказанного постановления 25.01.2007 между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка № 1376-АЗ со сроком аренды с 25.01.2007 по 31.12.2013, который передан обществу по акту приема-передачи и зарегистрирован последним в установленном законом порядке 17.04.2007.

Размер годовой арендной платы за участок сторонами определен в размере 47 601 руб. (пункт 3.1 договора).

Пунктом 4.1.1 настоящего договора стороны предусмотрели, что арендодатель (департамент) вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором (обществом) дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других условий договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора стороны установили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год при изменении базовой ставки арендной платы, не чаще одного раза в год на основании дополнительных соглашений к договору.

Ввиду изменения методики определения размера арендной платы истцом в адрес ответчика были направлены уведомления от 27.04.2010 № 1302, от 13.11.2010 № 3580, от 03.12.2010 № 3821, от 07.07.20111 № 2299, от 15.06.2012 № 3482 о необходимости заключить дополнительные соглашения к договору аренды за 2010, 2011 годы (том 1 л.д. 26,27) и погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам.

Данные дополнительные соглашения, подписанные в одностороннем порядке со стороны департамента, предусматривали установление ежегодного размера арендной платы в период с 15.01.2010 в сумме 540 770, 58 руб., с 01.03.2011 в сумме 741 937, 24 руб. на основании постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 № 324-ПП «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики» и решения Совета местного самоуправления городского округа Нальчик Кабардино-Балкарской Республики от 15.02.2011 № 339 «О внесении изменения в решение Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 «Об утверждении Положения о передаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности городского округа Нальчик».

В дальнейшем по обращению местной администрации г.о. Нальчик была проведена внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства ООО «Ашамаз и ЛА» на земельном участке, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова-пер. Театральный,б/н, в ходе которой установлено нарушение земельного законодательства, выразившееся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3-х и более лет. В постановлении о назначении административного наказания от 01.06.2011 отражено, что на проверяемом участке вырыт котлован общей площадью 1040 кв. м и строительство объекта не ведется с марта 2007 года. Ответчику выдано предупреждение и предписание об устранении вышеперечисленных нарушений сроком до 01.11.2011. Впоследствии составлен протокол об административном правонарушении от 15.12.2011.

Ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению и наличием задолженности по арендным платежам департамент направил в адрес ответчика письмо за № 628 от 16.02.2012 о необходимости расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок собственнику – местной администрации г.о. Нальчик, ответа на которую со стороны общества не последовало.

Полагая, что ответчиком нарушены пункты 4.1.1, 4.4.2,4.4.3 настоящего договора, земельный участок используется не по целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 42 Кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, обоснованно указал, что истец не доказал наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Напротив, судом установлено, что собственник земельного участка – местная администрация г.о. Нальчик своими действиями препятствовал освоению обществом спорного участка. Данное обстоятельство подтверждается тем, что постановление главы местной администрации от 26.12.2006 года № 1847 «О выделении ООО «Ашамаз и ЛА» земельного участка по ул. Тарчокова для проектирования комплекса «Дом здоровья» дважды было отменено постановлениями местной администрации от 08.08.2007 № 1078, от 30.01.2012 № 73 уже после заключения договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке. Кроме того, из представленной переписки общества с местной администрацией г.о.Нальчик и департаментом следует, что ответчик неоднократно обращался за выдачей разрешения на строительство объекта, о чем свидетельствуют письма от 31.01.2008 № 02-30/3881, от 23.03.2011 № 5, от 11.01.2012      № 1, от 12.11.2012 № 17, от 01.07.2011 № 11, однако вопрос не был решен положительно.

Более того, в своем письме от 28.07.2011 № 1-32/3446 местная администрация г.о. Нальчик отказала в положительном решении вопроса на строительство объекта в связи с истечением трехлетнего срока освоения земельного участка по целевому назначению и предложила отказаться арендатору от прав аренды на земельный участок в срок до 01.09.2011 года.

При этом суд учел, что ответчиком с момента заключения договора аренды добросовестно выполнялись условия вышеназванного договора, осуществлялась работа по подготовке необходимой документации по получению технических условий от различных специализированных учреждений города Нальчика на подключение объекта строительства к городским сетям водоснабжения и канализации, газоснабжения, телефонизации. Также  обществом был заключен договор подряда № 1 от 25.03.2008, договор долевого участия в строительстве «Дом здоровья» от 27.03.2008 для осуществления различных строительно-подрядных работ, заключен и исполнен договор подряда на производство проектных работ № 14/11. Данное обстоятельство подтверждается вышеперечисленными договорами, актом-Ф№2 от 30.07.2010, градостроительным паспортом на строительство комплекса, проектной документацией. При этом стоимость строительных работ и произведенных затрат составила 21 461 813 руб. (17042100 + 419713+4000000).

Таким образом,