Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 по делу n А63-13644/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                             

27 марта 2013 года                                                                               Дело № А63-13644/2012

20 марта 2013 года объявлена резолютивная часть постановления.

27 марта 2013 года постановление изготовлено в полном объеме. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л., судей: Луговой Ю.Б.,   Марченко О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алмазовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2012 по делу № А63-13644/2012 (судья Орловский Э.И.)

по исковому  заявлению гаражного кооператива «БАМ» (ОГРН 1022601968047)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя                                 (ОГРН 1022601934486),

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901),

о признании отсутствующим права аренды земельного участка,

в судебное заседание явились:

от гаражного кооператива «БАМ» - Горбатова В.А.(председатель), Савченко А.И. по доверенности от 10.08.2012,

в отсутствие представителей других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети «Интернет»,

УСТАНОВИЛ:

гаражный кооператив «БАМ» (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Ставрополя (далее - комитет) о признании отсутствующим права аренды земельного участка по договору аренды от 01.09.2004 № 3955 (с учетом уточнений). Заявленные требования мотивированы тем, что раздел ранее существовавшего земельного участка с образованием самостоятельного земельного участка с кадастровым номером 26:12:014802:294 является неправомерным.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2012 заявленные требования удовлетворены. Суд признал отсутствующим право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:014802:294, вытекающее из договора № 3955 от 01.09.2004, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и гаражным кооперативом «БАМ», зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 11.03.2005 за номером 26-26-12/009/2005-939  Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок, предоставленный кооперативу и в дальнейшем застроенный гаражами, является неделимым, а спорный участок необходим для подъезда с городской улицы к гаражам и не может быть разделен между собственниками гаражей ввиду совместного использования этой территории всеми владельцами гаражей.

Не согласившись с данным решением суда,  комитет   подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что договор аренды в установленные сроки  не оспорен и не признан недействительным, в связи с чем является законным и обоснованным.

Представители кооператива в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда  первой инстанции оставить  без изменения.

Представители  лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, но  о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4,5,14 Постановления Пленума ВАС РФ №12 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», что, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. Доказательства их извещения имеются в деле.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и  доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей кооператива, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, во исполнение решения Исполкома Ставропольского горсовета № 733/1  от 16.10.1986 о предоставлении земельного участка площадью 1,1 га под проектирование и строительство     гаражно-строительного     кооператива     исполнительным     комитетом Промышленного   районного   Совета   народных   депутатов   №   397   от   26.09.1989 зарегистрирован гаражно-строительный кооператив в юго-западном районе с присвоением ему наименования «БАМ».

Решением исполкома Промышленного районного Совета народных депутатов № 398 от 26.09.1989 утвержден Устав гаражно-строительного кооператива «БАМ» по строительству и эксплуатации коллективного многоэтажного гаража для автомобилей индивидуальных владельцев в 525 квартале города Ставрополя.

Главой администрации города Ставрополя (далее - администрация) издано постановление № 1599 от 07.10.1999 о выдаче городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам документов на право пользования землей всем предприятиям, организациям, учреждениям, садоводческим товариществам и их членам.

На основании указанного постановления кооперативу выдано свидетельство № 1338 от 11.11.1992 о праве бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок площадью 11000 кв. м по ул. 45 Параллель по фактическому пользованию.

Постановлением от 20.06.1996 № 1282 с учетом изменений, внесенных постановлением от 03.04.1997 № 893, земельный участок по ул. 45 Параллель общей площадью 1,2417 га по фактическому пользования закреплен за кооперативом в долгосрочную аренду сроком на 10 лет с прирезкой к территории кооператива земельного участка площадью 1008 кв. м.

На основании указанных постановлений администрацией с кооперативом заключен договор аренды земельного участка от 30.05.1997 по фактическому пользованию, общей площадью 13 425 кв. м,  под гаражами, на срок до 03.04.2007. Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ставрополя за № 206 от 30.05.1997.

Постановлением главы г. Ставрополя от 11.05.2000 № 1682 земли, отведенные кооперативу на основании постановлений от 20.06.1996 № 1282 и от 03.04.1997 № 893, разграничены на земли под проездами и стоянками гаражного кооператива и земли, занятые индивидуальными гаражами.

Пунктом 2.5 постановления № 1682 от 11.05.2000 кооперативу предписывалось оформить договор долгосрочной аренды на земельный участок площадью 0,519 га.

В 2004 году подготовлено межевое дело по описанию границ земельного участка под землями общего пользования (проездами, площадками парковки и т.д.) площадью 5996 кв. м и землями под гаражами и капитальными строениями площадью 7283 кв. м.

Постановлением главы города Ставрополя от 21.07.2004 № 3388 признано утратившим силу постановление № 1682 от 11.05.2000 и кооперативу в долгосрочную аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 5996 кв. м под землями общего пользования.

На основании постановления № 3388 от 21.07.2004 комитетом и кооперативом подписан договор № 3955 от 01.09.2004 аренды земельного участка площадью 5996 кв.м под землями общего пользования по ул. 45 Параллель на срок по 20.07.2053 (зарегистрирован в ЕГРП за номером 26-26­12/009/2005-939). На кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:014802:294, площадью 5998 кв.м. В кадастровом паспорте данного земельного участка в графе «вид разрешенного использования» указано «под землями общего пользования».

15 сентября 2011 г. кооператив от своего имени подал в администрацию заявку на приватизацию земельного участка площадью 5998 кв. м, с кадастровым номером 26:12:014802:294.

В ответ на это обращение комитет направил заявителю сообщение исх. № 06-4444­06 от 25.10.2011, в котором указал на невозможность предоставления в собственность спорного земельного участка ввиду его отнесения к землям общего пользования.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2012 по делу № А63-10904/2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012, в удовлетворении требований кооператива к комитету и администрации отказано.

Полагая, что зарегистрированное обременение в виде права аренды в пользу кооператива нарушает права последнего ввиду невозможности  осуществления строительных действий, последнее обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции  указал, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:014802:294 является частью первоначального земельного участка, предоставленного ГСК «БАМ», и включает в себя межгаражные проезды и иную территорию, используемую автовладельцами (т.е. первоначальную площадь за вычетом площади под гаражами), в связи с чем спорная  территория по договору аренды  находится в общем пользовании членов кооператива, т.е. является территорий общего пользования.

Между тем суд первой инстанции не учел следующего.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

Зарегистрированное право на недвижимое имущество, в силу пункта 56 постановления Пленума N 10/22, не может быть оспорено путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В момент заключения в установленном порядке договора аренды прекращаются административные отношения и возникают обязательственные.

Рассмотрение вопросов о правомерности предоставления кооперативу земельного участка возможно лишь посредством проверки в судебном порядке существующего основания владения (гражданско-правовой сделки).

С учетом вышеназванных нормативных положений и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признанием недействительным записи в ЕГРП не может быть достигнуто восстановление нарушенных прав в условиях сохраняющихся арендных отношений.

Между тем в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что положения Гражданского кодекса не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества в случаях, когда он подлежит регистрации. При этом регистрация права аренды представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

В связи с чем суд считает, что для оспаривания зарегистрированного права (обременения), которое невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло, действующим законодательством установлены способы защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожности сделки, нарушающих их права – применение (устранение) последствий недействительности этой сделки, если сделка исполнена.

Оспаривание зарегистрированного права (обременения), преследующее цель погашения в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды, означает