Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу n А63-16328/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-16328/2012

26 марта 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе судьи Баканова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповым М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.01.2013 по делу № А63-16328/2012 (судья Орловский Э.И.)

по иску муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849, 357500, Ставропольский край, г. Пятигорск, пл. Ленина, 2)

к обществу с ограниченной ответственностью «МиД» (ИНН 2632072620,                                   ОГРН 1042600200532, 357560, Ставропольский край, г. Пятигорск, пст Горячеводский,  ул. Совхозная,83)

о взыскании 152 230 руб. 65 коп. арендной платы и 2 199 руб. 82 коп. пени по договору аренды земельного участка от 25.10.2006 № 891/06,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» - Склярова Е.Н. (доверенность от 08.02.2013 № 144);

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «МиД» - не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МиД» (далее – ООО «МиД», общество) о взыскании 152 230 руб. 65 коп. арендной платы за период с 01.01.2010 по 06.10.2010 и пени в сумме 2 199 руб. 82 коп. за период                            с 26.06.2009 по 20.04.2010 по договору аренды земельного участка от 25.10.2006 № 891/06 (уточненные требования).

Определением от 07.11.2012 исковое заявление принято к рассмотрению суда                  в порядке упрощенного производства.

ООО «МиД» против исковых требований возражало, поскольку на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 08.06.2010 задолженность по арендной плате отсутствовала, за период между заключением договора купли-продажи земельного участка и до момента государственной регистрации права собственности,                    т.е. с 08.06.2010 по 29.06.2010, обязательство по оплате арендных платежей исполнено, что подтверждается платежным поручением от 11.12.2012 № 175. С взысканием арендной платы за период с 29.06.2010 по 06.10.2010 , т.е. с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок за обществом и до момента перехода права собственности на земельный участок к покупателям Лукьяненко А.А. и Степиной Е.М. ответчик не согласен.

Решением суда от 09.01.2013 иск удовлетворен частично. Взыскано с ответчика                  в пользу истца 2 199 руб. 81 коп. неустойки, а также в доход Федерального бюджета государственная пошлина в размере 1 051 руб. 96 коп. В остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что правовых оснований для взыскания арендных платежей после регистрации права собственности общества на земельный участок (29.06.2010) и до передачи его в собственность покупателей Лукьяненко А.А. и Степиной Е.М. не имеется, поскольку оплата стоимости участка произведена, налог от стоимости земельного участка вычтен; задолженность до указанной даты ответчиком оплачена                     в добровольном порядке в ходе рассмотрения дела в суде  первой инстанции.

Не согласившись с принятым решением от 09.01.2013, истец обратился                          в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании суммы долга по арендной плате и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска на сумму                       125 220 руб. 45 коп. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению истца, в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка обязательства по ранее заключённому договору аренды земельного участка сохраняются. В период с 30.06.2010 по 06.10.2010 задолженность по договору аренды в сумме 125 220 руб. 45 коп. ответчиком не оплачена, в связи с чем подлежит взысканию в судебном порядке.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства по делу по апелляционной жалобе, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о причинах неявки суд не известил. Направил отзыв,  в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя ответчика.

Проверив правильность решения от 09.01.2013 в апелляционном порядке                                 в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ в обжалуемой части, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене,                а апелляционная жалоба - удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.10.2006 на основании постановления главы администрации г. Пятигорска от 22.09.2006 № 4593 между учреждением (арендодатель)               и обществом (арендатор) заключен договор № 891/06 аренды земельного участка                        с кадастровым номером 26:33:300101:0017 площадью 5 148 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, ул. Совхозная, 83, для использования под складами, складскими зданиями и офисами.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.10.2006 по 29.09.2031.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором не позднее               25 числа последнего месяца квартала.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2006 за номером 26-26-33/012/2006-849.

На основании постановления главы администрации г. Пятигорска от 08.06.2010                 № 2532 земельный участок в пос. Горячеводский по ул. Совхозная, 83 предоставлен                   в собственность за плату ООО «МиД» по договору купли-продажи земельного участка от 08.06.2010.

Цена земельного участка, согласно пункту 2.1. договора составляет 1 274 407 руб.                     99 коп., которая оплачена ответчиком платежным поручением от 08.06.2010 № 88.

29 июня 2010 года Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись   № 26-26-28/032/2010-059 о регистрации права собственности ООО «МиД» на земельный участок с кадастровым номером 26:33:300101:0017.

28 сентября 2010 года по договору купли-продажи общество продало здания, строения и спорный земельный участок в собственность Степиной Е.М. и Лукьяненко А.А.

06 октября 2010 года Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи № 26-26-28/067/2010-545, 546, 547, 548, 549, 550, 551, 552, 554 о переходе к покупателям права собственности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.03.2012 по делу                  № А63-10561/2010, оставленным в силе постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012, по иску заместителя прокурора Ставропольского края договор купли-продажи земельного участка от 08.06.2010 между администрацией города Пятигорска и обществом признан недействительным, однако в применении последствий недействительности сделки отказано.

Учреждение, считая, что в период до регистрации права собственности на земельный участок в установленном законом порядке, общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды, в связи с чем  за ним образовалась задолженность перед учреждением, в целях урегулирования спора, направило в адрес общества претензию с требованием погашения задолженности.

Неисполнение договорных обязательств ответчиком, оставление претензии истца без исполнения, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 06.10.2010 и неустойки за период с 26.06.2009 по 20.04.2010.

Основанием возникновения у ответчика права пользования недвижимым имуществом, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды.

Годовой размер арендной платы за 2010 год составляет 463 034 руб. 90 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю),                           а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ             «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход                          и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость                   и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, факт наличия договора купли-продажи прекращает правоотношения, порожденные договором аренды, поскольку взыскание арендной платы при оплате стоимости земельного участка, от стоимости которого перечислен налог,  будет являться неосновательным обогащением.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что обществом в 2010 году внесено 201 486 руб. 41 коп. арендных платежей, что в совокупности с имевшейся                     на начало года переплатой в сумме 219 руб. 21 коп.  соответствует размеру арендной платы за период с 01.01.2010 по 08.06.2010 (т.е. по день заключения договора купли-продажи).

После заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом.

Заключив договор купли-продажи спорного земельного участка, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.

Переход права собственности на спорный земельный участок к обществу, которое после этого начало исчислять земельный налог, зарегистрирован 29.06.2010, что подтверждается налоговым расчетом от 19.10.2010 и платежным поручением от 15.10.2010 № 145 об уплате 31 860 руб. земельного налога.

Таким образом, требования арендодателя о взыскании арендной платы за период после заключения договора купли-продажи земельного участка неправомерны, так как договор купли-продажи земельного участка прекращает обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком истцу уплачена задолженность по арендной плате за период по 29.06.2010 в сумме 27 010 руб., что подтверждается платежным поручением от 11.12.2012 № 175.

Судом правильно установлено, что уплаченная сумма превышает размер арендной платы за период с 09.06.2010 по 29.06.2010, сумма которой составляет 26 640 руб. 36 коп. (463 034 руб. 90 коп. : 365 дн. х 21 дн.).

Решением арбитражного суда по делу №А63-10561/2010 в применении последствий недействительности договора купли-продажи отказано, следовательно, выкупная стоимость земельного участка, уплаченная ответчиком в бюджет, ему не возвращена.

В силу изложенного суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы за период после регистрации договора купли-продажи земельного участка - 29.06.2010.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, правомерно пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в части взыскания суммы основного долга                     в размере 26 640 руб. 36 коп., которая в ходе рассмотрения дела погашена ответчиком,               в связи с чем в судебном порядке указанная сумма взысканию не подлежит, в остальной части правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, ввиду чего в иске                         в данной части обоснованно отказано.

Истцом в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей согласно положениям пункта 5.2 договора предъявлена ко взысканию неустойка за период с 26.06.2009 по 20.04.2010 в сумме 2 199 руб. 82 коп. пени.

Судом проверен заявленный истцом расчет неустойки и установлено, что при расчете истцом допущена арифметическая