Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу n А63-15418/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                              

19 марта  2013 года                                                                            Дело №  А63-15418/2012                             

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта  2013  года.

Полный текст постановления изготовлен  19 марта  2013  года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Жукова Е.В.,  Баканова А.П.,                                                        

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  Потаповым М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе  индивидуального предпринимателя Саркисьянц  Геннадия Вячеславовичана решение от 18.01.2013 по делу № А63-15418/2012 Арбитражного суда Ставропольского края,

по иску   муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», ОГРН 1022601615849, г. Пятигорск,

к индивидуальному предпринимателю Саркисьянцу Геннадию Вячеславовичу, ОГРН 311265104500286, г. Пятигорск,

третье лицо: Грачева Светлана Суреновна, г. Пятигорск

о взыскании 590 424,78 руб. арендной платы и 133 840,53 руб. неустойки по договору аренды земельного участка № 44/10 от 08.09.2010, а также 235 054,26 руб. неосновательного обогащения и 87 586,94 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании представителей от муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска»: Гончарова А.Г. представитель по доверенности №144 от 08.02.2013, в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Саркисьянцу Г.В. (далее – предприниматель) о взыскании суммы долга по арендной плате в размере 590 424,78 рублей за период с 19.08.2005 по 31.05.2011 и 133 840,53 рублей неустойки за период с 26.09.2010 по 31.05.2011 по договору аренды земельного участка № 44/10 от 08.09.2010, а также 235 054,26 рублей неосновательного обогащения за период с 01.06.2011 по 13.07.2012 и 87 586,94 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2012 по 13.07.2012.

Решением от 18.01.2013  суд иск удовлетворил частично, взыскал с предпринимателя в пользу управления  984 941 рубль 89 копеек, из которых 818 325,19 рублей основного долга, 133 840,53 рублей неустойки и 32 776,17 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскал с предпринимателя в доход федерального бюджета 22 079,97 рублей  государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, предприниматель обжаловал  его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность. Просит решение суда отменить полностью и принять новый судебный акт.

Указывает  на то, что данный спор не подведомственен спору в арбитражном суде Ставропольского края, а также судом не принят во внимание расчет задолженности исходя из площади земельного участка 1529 кв.м., остающейся после продажи литера «В» и раздела основного земельного участка.

Ссылается на непредвиденные обстоятельства, которые стали причиной невозможности  своевременно производить арендную плату и неприменении судом первой инстанции  стати 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая дает право суду уменьшить неустойку, а также считает необоснованным взыскание одновременно процентов и неустойки. Также считает необоснованным увеличение арендной ставки по договору аренды и неприменение к спорным правоотношениям требований п. 3  Постановления № 582.

Считает, что суд первой инстанции не обоснованно отклонил ходатайство об отложении судебного заседания.

В отзыве на апелляционную жалобу управление просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной  жалобы, отзыва на нее,  исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции исходя из  следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  Постановлением администрации города Пятигорска от 19.08.2005 № 3687 утверждены границы и площадь земельного участка площадью 1826 кв.м под размещение строительства станции технического обслуживания автомобилей в г. Пятигорска в районе ГК «Запорожец» вдоль объездной дороги «Пятигорск-Карачаевск». Пунктом 2 постановления указанный земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю.  

На основании постановления администрации города Пятигорска № 3687 от 19.08.2005 управлением с ответчиком заключен договор № 44/10 от 08.09.2010 аренды земельного участка площадью 1826 кв.м. с кадастровым номером 26:33:050710:4, расположенного в г. Пятигорске в районе ГК «Запорожец» вдоль объездной дороги «Пятигорск-Карачаевск», под размещение строительства СТО.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.09.2010 за номером 26-26-28/067/2010-370. Из материалов дела следует, что на земельном участке было возведено несколько нежилых зданий: литер «А», литер «Б» и литер «В».

По договору купли-продажи от 18.03.2011 ответчик продал Грачевой С.С. здание литер «В». Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 29.03.2011, о чем Грачевой С.С. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АЗ № 323053 от 29.03.2011.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права 26-АЗ № 278150 и 278151 от 02.03.2011 в собственности ответчика остались здания литеры «А» и «Б».

Постановлением администрации города Пятигорска от 01.06.2011 № 1853 утверждены схемы расположения земельных участков: площадью 479 кв.м под здание литер «В» и площадью 1529 кв.м под здания литеры «А» и «Б».

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту  3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу части 3 статьи 433, части  2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

Между тем в соответствии с частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 2.1 договора указано на установление срока аренды с 19.08.2005 по 19.08.2011. Согласно пункту 3.2 договора исчисление арендной платы производится начиная с 19.08.2005. Тем самым стороны распространили условия договора на предшествующий заключению договора период с 19.08.2005.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора равными долями ежеквартально, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала.  При этом, пунктом 3.4 договора стороны определили, что арендная плата за период с даты, указанной в пункте 3.2 договора до даты подписания договора подлежит оплате в срок до 25 числа последнего месяца квартала, в котором подписан договор.

Таким образом, на плату за землю за период с 19.08.2005 стороны распространили условия заключаемого договора, установив новый срок для внесения этой платы – до 25 числа последнего месяца третьего квартала 2010 года, т.е. до 25.09.2010.

Расчеты размеров арендной платы за период с 19 августа по 31 декабря 2005 года, а также за 2006-2010 года приведены в приложении к договору.

Согласно представленных расчетов и пояснений ответчика им уплачено 400 000 рублей арендной платы: 200 000 рублей платежным поручением № 334 от 09.09.2010 и 200 000 рублей платежным поручением № 918 от 06.12.2010.

В 2011 году ответчиком продано одно из зданий, расположенных на спорном земельном участком.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из постановления администрации г. Пятигорска № 1853 от 01.06.2011 следует, что спорный земельный участок делим и площадь участка (части спорного земельного участка), право на которую перешло к Грачевой С.С. составляет 479 кв.м.

Согласно расчета истца им ко взысканию с ответчика заявлена арендная плата за всю площадь спорного земельного участка за период по 31.05.2011, то есть до даты принятия вышеуказанного постановления. Судом первой инстанции правильно дана оценка по определению момента начисления арендных платежей из учета оставшейся части земельного участка, с учетом существа постановления ----, его правовой нагрузке в рассматриваемом случае, с учетом применения требований действующего законодательства закрепляющего единую судьбу объекта капитального строительства и земельного участка, его части занятой объектом капитального строительства и необходимой эксплуатации, а также определяющих момент возникновения права на объект капитального строительства и как следствие приобретение прав на земельный участок (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендная плата за 2011 год правомерно подлежала пересчету: - за период с 01.01.2011 до 29.03.2011: 1826 кв.м х 2100,48 руб./кв.м х 6,54 % : 365 дн. х 87 дн. = 59 789,30 руб.; - за период с 29.03.2011 по 31.12.2011: 1529 кв.м х 2100,48 руб./кв.м х 6,54 % : 365 х 278 = 159 976,33 рублей.

Расчет выполнен в соответствии с порядком определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденным решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД, исходя из ставки арендной платы для земельных участков для размещения автосервисов (6,54 %) и значения удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка (2100,48 рублей за 1 кв.м. – в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными постановлением Правительства Ставропольского края от 16.12.2009 № 322-п).

Всего за 2011 год размер арендной платы, подлежащей взысканию с предпринимателя составляет 219 765,63 рублей. За заявленный период 2012 года (с 01.01.2012 по 13.07.2012 – 195 дней) сумма арендной платы составляет 111 907,025 рублей.

Истец, ссылаясь на то, что в пункте 4 постановления № 1853 от 01.06.2011 признано утратившим силу постановление № 3687 от 19.08.2005, заявил плату за землю за период с 01.06.2011 в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации («Неосновательное обогащение»).

Между тем, суд первой инстанции правильно дал оценку тому, что договор № 44/10 от 08.09.2010 не был расторгнут, а отношения по пользованию арендатором ответчиком земельным участком (до 29.03.2011 всем, а после 29.03.2010 частью площадью 1529 кв.м) продолжались, соответственно силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока аренды, указанного в пункте 2.1 договора (19.08.2011), он считается возобновившимся на неопределенный срок и обязательства по данному договору должны исполняться сторонами его заключившим.

При этом суд не связан неправильной правовой квалификацией истцом суммы основного долга, неправильное правовое толкование спорных отношений не препятствует суду в рамках своих полномочий самостоятельно применить ту норму права, которая в данном случае подлежит применению, с учетом существа заявленных исковых требований (взыскание задолженности за пользование земельным участком).

Судом первой инстанции правильно определена сумма задолженности по арендной плате в размере 818 325 рублей 19 копеек, с учетом зачета ранее произведенных ответчиком платежей.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

К взысканию заявлено 133 840,53 рублей неустойки, начисленной за период с 25.09.2010 по 31.05.2011.

С 25.09.2010 пеня подлежит начислению на сумму арендной платы за 3 квартал 2010 (пункт  3.3 договора), а также за предшествующий заключению договора период с 19.08.2005 по 2 квартал 2010 (пункт 3.4 договора). Общий размер задолженности с учетом частичной оплаты от 09.09.2010 составляет: 28824,79 + 56621,98 + 56 621,98 + 246871,82 + 246871,82 + 187614,70 - 200000 = 623 427,09 рублей. С учетом этого размер неустойки составил  134206,04. Рассчитанная сумма неустойки превышает предъявленную в иске, поэтому суд  первой инстанции правильно взыскал заявленную сумму неустойки.

Истец также просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2012 по 13.07.2012.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Материалами дела установлено, что на 01.01.2012 сумма основного долга составляла 706 418,18 рублей.

Согласно статье  395 Гражданского кодекса Российской Федерации при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

И на момент предъявления иска (03.10.2012), и на день принятия решения ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,25 %. С учетом этого размер процентов составляет 32776,17.

В соответствии с частью 1 статьи 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской