Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2007 по делу n  А20-1995/07. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и прекратить производство по делу

неустойка - 180% годовых, суд считает возможным снизить размер неустойки.

По расчету суда за заявленный период просрочки внесения арендных платежей с 11.01.07. по 01.03.07. на задолженность в сумме 14 204 руб. 40 коп. и с 01.03.07. по 01.08.07. на задолженность в сумме 81 072 руб. 80 коп. из расчета 10% годовых пени составят, соответственно, 197 руб. 28 коп. и 3 378 руб., а всего 3 575 руб. 28 коп.

Снижая неустойку, суд первой инстанции обоснованно исходил  из того, что Министерством не представлено доказательств наступления для него негативных последствий либо убытков, поскольку взыскание неустойки в размере 3 575 руб. 28 коп. компенсирует возможные отрицательные последствия просрочки внесения платежей.

В силу статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Ответчик обязался за месяц до истечения срока аренды письменно уведомить Истца о намерении продлить срок договора (пункт 2.2.7)

В материалах дела отсутствуют доказательства направления письменного уведомления Обществом Министерства о намерении продлить срок договора.

Письмом №03-18/142 от 02.02.07. Министерство предложило в срок до 14.04.07. расторгнуть договор аренды по соглашению сторон и передать помещения балансодержателю по акту приема-передачи.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.2. договора договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Общество выселению при неуплате Обществом арендной платы и эксплуатационных расходов в течение двух и более месяцев. Общество не доказало, что исполняло обязанности по договору аренды в части оплаты арендной платы надлежащим образом.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено другой стороной в суд только после получения отказа от другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ввиду того, что Ответчик в предложенный разумный срок не устранил нарушений условий договора аренды, требования Министерства о расторжении договора аренды, выселении Общества и обязании его возвратить помещения по передаточному акту являются правомерными и обоснованно удовлетворены судом первой  инстанции.

Во встречных исковых требованиях Общества к Министерству суд считает необходимым отказать по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, если даже во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-  потребовать  от  арендодателя  либо  безвозмездного  устранения  недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных   им   расходов   на  устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора. В обоснование требования об уменьшении суммы первоначального иска на произведенные ответчиком затраты Обществом по оплате электроэнергии на общую сумму 21 306 руб. представлены копии квитанции на сумму 17 000 руб. от 27.04.07. и квитанция от 29.05.07. на сумму 4 306 руб. 60 коп. с указанием платежа- за электричество в счет аренды; за аренду 7 102 руб. 20 коп. представлена копия квитанции от 12.04.07.

В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче здания арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны составили и подписали передаточный акт от 18.09.06. В нем отсутствуют какие-либо замечания арендатора в отношении поступившего в его пользовании  имущества.

В последующем Ответчик также не предъявлял арендодателю каких-либо претензий по поводу недостатков сданного в аренду имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, в том числе об отсутствии тепло-, водо-, энергоснабжения в здании, и не прибегал к способам защиты, предусмотренным данной статьей.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не доказал, что тепло-, водо-, и электроэнергия в здание не подавались, либо что их подача была прекращена в период действия договора аренды. Общество никаких претензий в период действия договора относительно отсутствия данных услуг не предъявляло Министерству.

В соответствии с пунктом 2.2.10. Общество обязалось заключить с соответствующими службами договора на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.

Общество не предоставило доказательств заключения указанных договоров. В связи с этим суд не принимает ссылку Ответчика на то, что договора по оказанию коммунальных услуг заключило Министерство, и Общество вынуждено было оплатить задолженность Истца по электроэнергии в размере 28 408 руб. 80 коп.

На основании пункта 3.2. договора оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно- хозяйственные услуги не включается в арендную плату и производится Обществом самостоятельно.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает обоснованными довод апелляционной жалобы общества в части взыскания  НДС в размере 18 428 рублей 80 копеек по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ при сдаче в аренду органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, арендаторы являются налоговыми агентами. На них возлагается обязанность исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

 Обязанность арендатора перечислить НДС в бюджет предусмотрена также пунктом 3.1 договора.

Решение суда в части взыскания с арендатора НДС в сумме 18 428 рублей 80 копеек является неправомерным из-за неправильного применения нормы права. Решение суда в этой части подлежит отмене. В удовлетворении иска о  взыскании с арендатора НДС в сумме 18 428 рублей 80 копеек и исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права следует отказать, размер взысканной госпошлины уменьшить до 5465 рублей 27 копеек.

Кроме того суд апелляционной инстанции распределяет государственную пошлину, уплаченную по апелляционной жалобе   между сторонами в равном объеме, и следовательно подлежит взысканию с Министерства  по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам в пользу ООО «Интур-СК» государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 500 рублей.

 Доводы апелляционной жалобы в остальной части суд апелляционной инстанции считает не нашедшими подтверждении в судебном заседании, поскольку они опровергаются материалам дела.  

Руководствуясь  ст.ст.269-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2007г. по делу № А20-1995/2007 отменить в части взыскания НДС 18 428 рублей 80 копеек (восемнадцати тысяч четырехсот двадцати восьми ) рублей  80 копеек.

Отказать Министерству по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам КБР во взыскании с ООО «Интур –СК»  18 428 рублей 80 копеек (восемнадцати тысяч четырехсот двадцати восьми ) рублей  80 копеек.

Снизить размер государственной пошлины, взысканной по решению Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2007г. по делу № А20-1995/2007 с ООО «Интур –СК»   до 5465 рублей 27 копеек

Взыскать с  Министерства по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам КБР  в пользу ООО «Интур –СК»    500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2007г. по делу № А20-1995/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                   Ю.Б. Луговая

Судьи                                                                                  Е.В. Жуков    

                                                                                       А.П. Баканов