Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2007 по делу n А25-787/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

недействительными. Как правильно указал суд, указанные нарушения не относятся к нарушению порядка проведения торгов. Вышеуказанные нарушения ФЗ «Об исполнительном производстве» являются основанием для оспаривания действий судебного пристава-исполнителя. Кроме того, апелляционный суд согласен с выводом суда о подведомственности спора арбитражному суду, поскольку покупатель - Узденова М.П. является главой фермерского хозяйства, а приобретенное имущество используется в предпринимательской деятельности. Кроме того, ссылка УФСС по КЧР на наличие в сводном исполнительном производстве исполнительных документов суда общей юрисдикции, не влияет на подведомственность настоящего спора арбитражному суду, поскольку в данном споре не рассматривается жалоба на действия судебного пристава-исполнителя.

Вместе с тем, апелляционный суд не согласен с доводами о том, что нарушение порядка проведения торгов, связанного с продажей имущества без правоустанавливающих документов, не нарушает права и интересы истцов как кредиторов.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации  торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как следует из материалов дела, ГУП «КЧР АПР» является лицом, участвующим в деле о банкротстве, поскольку по его заявлению как кредитора было возбуждена процедура банкротства. Кредиторы должника являются лицами, заинтересованными в оспаривании торгов, проведенных с нарушением требований Закона о банкротстве, поскольку торги проводятся с целью получить за имущество максимально высокую сумму, предназначенную, в том числе и для погашения требований кредиторов. Между тем, проданное имущество нельзя признать проданным по максимально высокой цене. Акт оценки, имеющийся в деле, не может быть легализованным, если собственник объекта не установлен. Регистрация должником права собственности на объекты недвижимости приведет к увеличению его рыночной стоимости. Поэтому выставление имущества на торги по цене, установленной в отчете об оценке, нарушает права и интересы не только должника, но кредиторов, заинтересованных в продаже имущества по более высокой цене. В связи с чем данный кредитор является заинтересованным лицом по оспариванию проведенных торгов по продаже имущества должника. Кроме того, статья 103 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает право на предъявление кредитором таких требований. Данный вывод также не противоречит выводам Президиума ФАС СКО (вопросы-ответы за 2006).

Кроме того, апелляционный суд считает, что продажа имущества без правоустанавливающих документов является нарушением, относящимся к порядку проведения торгов. В связи с этим, следует отметить, что ссылка суда в данном случае на пункт 12 информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005. «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» недостаточна для отказа в удовлетворении исковых требований по мотиву возникновения у должника первичного права собственности до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обосновывая отказ в иске по указанным основаниям, суд не принял во внимание, что первичное право собственности за колхозом по материалам дела не доказано. В судебном заседании апелляционного суда судебным приставом-исполнителем не подтверждено возникновение за колхозом права собственности до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как пояснили в судебном заседании представители УФСС по КЧР акты ввода в эксплуатацию объектов недвижимости либо иные документы, подтверждающие приобретение объектов по гражданско-правовым сделкам, у колхоза отсутствовали. При изложенных обстоятельствах торги по продаже объектов недвижимости при отсутствии доказательств возникновения права собственности до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются недействительными.

Кроме того, в соответствии с пунктом 17 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как следует из материалов дела, на торгах проданы незавершенное строительством объекты без регистрации права собственности. Поскольку право собственности на объекты колхозом не были зарегистрированы, регистрация прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, а свидетельство о регистрации права должно было быть передано в специализированную организацию. Данное нарушение является основанием для признания торгов недействительными. Доводы представителей УФССП по КЧР о том, что у них не имеется таких полномочий по регистрации права, противоречат положениям статьи 62 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Кроме того, судебным приставом-исполнителем не выяснена законность постройки как объектов незавершенного строительства, так и иных объектов недвижимости с точки зрения градостроительного законодательства, поскольку объекты самовольной постройки не могут быть предметом купли-продажи, а установление права собственности на такие объекты производится в самостоятельном исковом порядке на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Вместе с тем, в имеющихся в деле документах, в том числе протоколе № 4 от 20.03.2007, не усматривается, что на торгах в форме аукциона участники торгов осуществляли какой-либо шаг от начальной цены, тогда как согласно извещению шаг аукциона составляет 5% от цены лота. Из протокола № 4 от 20.03.2007 следует, что победителем признана Узденова М.П., предложившая сумму 1 213 775 руб., однако данный протокол не указывает на наличие шагов аукциона, что также является нарушением порядка проведения аукциона.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами исковые требования  подлежали удовлетворению.

В соответствии с пунктом 14 информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействителььными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» всоответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В качестве продавца в оспариваемой сделке выступает организатор торгов (фонд имущества), действующий на основании договора с УФССП по КЧР от 11.12.2006, согласно которому фонд по итогам публичных торгов заключает договоры купли-продажи в качестве продавца от своего имени. Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю – Узденовой М.П. при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, - фонд имущества. Поручение ООО «Элит-А» проведение торгов не меняет сущности правоотношений, поскольку торги обществом проводились от имени Фонда. Поскольку должник не является стороной в сделке, реституция не может быть применена в отношении него. Проданное имущество подлежит возврату Фонду от Узденовой М.П. Поскольку торги, проведенные с нарушением порядка его проведения являются недействительными, сделка купли-продажи имущества, оформленная протоколом № 5 от 20.03.2007 также является недействительной.

Учитывая изложенное, судебные расходы по делу подлежат возложению на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 267-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

1. Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской республики от 27.09.2007 по делу № А25-787/07-8-11 отменить.

2. Исковые требования ГУП «Карачаево-Черкесское республиканское агентство по регулированию продовольственного рынка» удовлетворить.

3. Признать недействительными торги по продаже арестованного имущества СПК колхоза имени Ленина и сделку купли-продажи имущества, оформленные протоколами № 4 и № 5 от 20.03.2007.

4. В порядке применения последствий недействительности сделки Узденовой Марине Пагумаровне возвратить специализированному государственному учреждению «Российский фонд федерального имущества» следующее имущество, приобретенное на торгах:

Незавершенное строительством здания для хранения зерна

Незавершенное строительством пристройки к зданию для хранения

зерна

Коровник КРС

Коровник КРС

Незавершенное строительство здания

Незавершенное строительство здания

Незавершенное строительство здания

Незавершенное строительство здания

Незавершенное строительство здания

Жилой дом

Жилой дом

Жилой дом

Жилой дом

Подвальное помещение для хранения продуктов (погреб)

Незавершенное строительство здания конторы

Комплекс для выращивания свиней, в том числе:

• свинарник

-автогараж пристроенный к помещению

-помещение для копчения продуктов

- помещение бани

-навесы с ограждением (2шт.)

Специализированному государственному учреждению «Российский фонд федерального имущества» возвратить Узденовой Марине Пагумаровне 1 213 775 руб. стоимости имущества.

5. Взыскать с Узденовой Марины Пагумаровны в доход бюджета России госпошлину по первой и апелляционной инстанции, уменьшив ее размер до 500 (пятисот) рублей.

6. Взыскать со специализированного государственного учреждения «Российский фонд федерального имущества» в доход бюджета России госпошлину по первой и апелляционной инстанции, уменьшив ее размер до 500 (пятисот) рублей.

7. Постановление может быть обжаловано в двух месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Л.В. Афанасьева      

Судьи                                                                                                                    И.М. Мельников    

                                                                                                                      А.Л. Фриев