Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2007 по делу n А63-5041/07-С1. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОНЫЙ СУД

357600, Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, факс: [phone], e-mail: [email protected]

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Ессентуки                                                                                         Дело № А63-5041/07-С1

17 октября 2007 г.                                                                                           Вх.16АП-1556/07  

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  17 октября 2007 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Винокуровой Н.В., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьёй Фриевым А.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Реал-Трейд» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2007г. по делу № А63-5041/07-С1 по иску индивидуального предпринимателя Волкова В.Ж. к ООО «Реал-Трейд» о взыскании 1 056 968 рублеё и расторжении договора аренды,

с участием представителей:

от Волкова В.Ж.: Прозоров А.В. – по доверенности от 19.06.2007г., Зуев А.Ю. – по доверенности от 15.10.2007г.,

от ООО «Реал-Трейд»: Сергеев И.А. – директор,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Волков В.Ж. обратился с иском в Арбитражный суд Ставропольского края о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Реал-Трейд» (по уточненным исковым требования) 974 516 рублей долга по арендной плате и коммунальным платежам и пени в размере 82 452 рублей за просрочку оплаты арендной платы, а также с требованием о расторжении договора аренды № 1 от 07.12.2006г. Исковые требования истца мотивированы тем, что по договору аренды № 1 от 07.12.2006г. ответчику предоставлено в аренду помещение площадью 416 кв.м. (по уточненным данным), расположенное по пр. Кулакова, 5-Г в г. Ставрополе, для использования под мебельный салон сроком с 07.12.2006г. по 06.11.2007г. Помещение ответчику передано по акту приема-передачи от 07.12.2007г. Однако ответчик с марта 2007г. не оплачивает арендную плату за пользование помещением, а в августе 2007г. освободил занимаемые помещения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по аренде за период с марта 2007г. по июль 2007г. включительно, а также пени за тот же период по состоянию на 31.07.2007г.

Ответчик обратился с встречным иском о признании договора аренды незаключенным, указав в своем заявлении, что арендодатель не обладает правом собственности на сданные в аренду помещения, указанные помещения не введены в эксплуатацию, что, по мнению ООО «Реал-Трейд» исключает возможность взыскания арендной платы и пени. Кроме того, по его мнению, арендная плата за период с мая 2007г. по июль 2007г. взыскиваться не должна, так как Волков В.Ж. самовольно арестовал его имущество, работу ответчика блокировал, а телефоны и электричество отключил.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2007г. по делу А63-5041/07-С1 основной иск предпринимателя Волкова В.Ж. удовлетворен частично и с ответчика в его пользу взыскано 624 000 рублей задолженности по аренде за период с марта 2007г. по май 2007г. включительно, 18 830 рублей пени за просрочку платежей по аренде за март, апрель и май 2007г. по состоянию на 31.07.2007г., а также 12 934,51 рублей госпошлины. Кроме того, указанным решением суда расторгнут договор аренды № 1 от 07.12.2006г.; в части взыскания расходов по коммунальным платежам производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. В то же время в удовлетворении встречного искового требования суд отказал. Судебный акт мотивирован тем, что истцом доказан факт пользования ответчиком помещением по пр. Кулакова, 5-Г в г. Ставрополе в период с марта 2007г. по май 2007г., однако в связи с неоплатой арендной платы за этот период судом взыскана задолженность по аренде в сумме 624 000 рублей и пени за период с 04.03.2007. по 31.07.2007г., уменьшенные по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 18 830 рублей применительно к ставке рефинансирования. Договор аренды № 1 от 07.12.2006г. расторгнут, поскольку ответчиком нарушены сроки платежей, что является основанием для его расторжения в силу пункта 5.3. договора.

Вместе с тем, отказ в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Реал-Трейд» о признании договора аренды  незаключенным мотивирован тем, что договор содержит все существенные условия. Кроме того, принадлежность помещений истцу никем не оспаривается, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о незаконности передачи истцом имущества в аренду.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Реал-Трейд» обжаловал его в апелляционной порядке. В своей апелляционной жалобе заявитель указывает, что судом неправомерно сделан вывод о том, что договор аренды является законным, поскольку при отсутствии права собственности на имущество истец не вправе был сдавать данное имущество в аренду. Договор аренды является ничтожной сделкой. Суд первой инстанции не учёл, что Волков В.Ж. признавал факт переплаты по аренде в размере 65 000 рублей. Кроме того, суд неправомерно взыскал с ООО «Реал-Трейд» 208 000 рублей арендной платы за май 2007г., тогда как в мае месяце истец не позволил ответчику использовать помещения, отключив телефоны, электроэнергию и арестовав его имущество.  В судебном заседании руководитель ООО «Реал-Трейд» поддержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить.

Представители предпринимателя Волкова В.Ж. просили оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, а решение суда – без изменения, считая, что доводы ООО «Реал-Трейд», изложенные в апелляционной жалобе, не находят своего подтверждения.

Рассмотрев материалы дела и апелляционную жалобу заявителя, выслушав доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления решения суда без изменения, а апелляционной жалобы – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.12.2006г. между индивидуальным предпринимателем Волковым В.Ж. (арендодатель) и ООО «Реал-Трейд» (арендатор) заключён договор аренды № 1 помещения общей площадью 416 кв.м., расположенного на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 5 «Г», для использования в качестве мебельного салона сроком с 07.12.2006г. по 06.11.2007г.

Договор аренды заключён сроком менее 1 года, в связи с чем не подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3.1 арендная плата за пользование помещениями состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы устанавливается следующим образом: за первые три месяца аренды 190 000 рублей в месяц;  начиная с четвертого месяца аренды 235 000 рублей в месяц. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, не позднее трех банковских дней с начала месяца. Арендная плата за любой неполный месяц вносится пропорционально количеству дней аренды.

За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности (пункт 4.3 договора).

Пунктом 5.3 предусмотрены основания расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в течение 30-ти дней.

Помещение  передано арендатору по акту приёма-передачи от 07.12.2006г.

Согласно пункту 2 акта состояние передаваемого имущества на момент подписания акта соответствует условиям договора аренды и претензий у арендатора нет.

По утверждению истца, ответчик занимал помещение до августа 2007 года; по утверждению ответчика, он освободил помещение 27.06.2007г. Стороны не представили никаких доказательств, подтверждающих дату освобождения помещения.

За пользование имуществом ответчик внёс в июле-августе 2006 года в качестве предоплаты 200 000 рублей, в январе-феврале 2007 года - 346 500 рублей. Указанная сумма сторонами не оспаривается. С марта 2007 года ответчик прекратил оплату за пользование помещением.

Считая, что договор аренды между предпринимателем Волковым В.Ж. и ООО «Реал-Трейд» не заключён, общество ссылается на то, что ему не предоставлены документы о праве собственности предпринимателя на арендуемое помещение и что помещение не сдано в эксплуатацию.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не должен доказывать стороне по договору своё право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного другому лицу в аренду имущества не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушения чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Не является основанием для признания договора аренды незаключённым и отсутствие документа о сдаче помещения в эксплуатацию. Однако в материалах дела имеется  разрешение  на  ввод объекта в эксплуатацию от 23.05.2007г. (л.д. 54-56).

Более того, спорный договор содержит все существенные условия для договоров аренды. В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно статье 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Таким образом, существенным условием договора аренды являются данные об имуществе, подлежащем передаче в аренду. Как следует из материалов дела, между сторонами нет разногласий по вопросу, в отношении какого имущества заключён договор аренды, то есть предмет договора и иные существенные условия договора сторонами не оспаривались.

Исковые требования предпринимателя Волкова В.Ж. обоснованы тем, что согласно договору № 1 от 07.12.2006г. он сдал ООО «Реал-Трейд» помещение общей площадью 470 кв.м. (впоследствии площадь уточнена 416 кв.м.), расположенное на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 5 «Г», для использования в качестве мебельного салона сроком с 07.12.2006г. по 06.11.2007г. Актом приёма-передачи от 07.12.2006г. подтверждается передача помещения в аренду ответчику.

С марта 2007 года ответчик отказался уплачивать арендную плату за пользование помещением и освободил его только в августе 2007 года.

Истец просит взыскать долг по арендной плате за период с марта по июль 2007 года включительно, пени за этот же период по состоянию на 31.07.2007 и расторгнуть договор аренды.

В суде первой инстанции истец согласился, что согласно техническому паспорту площадь составляет 416 кв.м., в связи с чем суд сделал расчёт задолженности по арендной плате за период с 01.03.2007г. по 31.05.2007г. по 208 000 рублей в месяц, что составляет 624 000 рублей.

Суд первой инстанции не принял доводы ответчика о том, что за декабрь 2006 года оплата должна производиться по цене 100 рублей за кв.м. как за складское помещение. Суд обоснованно указал, что оплата за декабрь 2006 года не является предметом данного спора, поскольку истцом заявлено требование о взыскании арендной платы с марта по июль 2007 года включительно. Кроме того, в материалах дела имеется акт приёма-передачи имущества в аренду от 07.12.2006г., подписанный ответчиком и скрепленный его печатью, из которого следует, что состояние передаваемого имущества на момент подписания акта соответствует условиям договора аренды и претензий у арендатора нет. Об отсутствии претензий к помещению свидетельствует и тот факт, что ответчиком без каких-либо возражений вносилась арендная плата по согласованным в договоре ставкам в январе и феврале 2007 года, что подтверждается письмом ответчика.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что за период с мая по июль включительно плата взыскиваться не должна, так как имущество было самовольно арестовано Волковым В.Ж., работа полностью блокирована, отключены телефоны и электричество, а с 15.06.2007г. имущество арестовано по определению суда, ООО «Реал-Трейд» использовало только 300 кв.м. площади, обоснованно отклонена судом. Изложенные доводы не подтверждаются надлежащими доказательствами. В части взыскания арендной платы за июнь-июль 2007 года суд первой инстанции обоснованно отклонил исковые требования в связи с тем, что предпринимателем Волковым В.Ж. была применена мера обеспечения исполнения обязательства, предусмотренная статьёй 359 Гражданского кодекса Российской Федерации - удержание, что подтверждается письмом Волкова В.Ж. от 01.06.2007г. (л.д. 80). Истец подлинность письма не оспорил. Указанное письмо подтверждает доводы ответчика о том, что истец выставил охрану и запретил вывоз имущества ответчика. Доказательств опровержения указанного факта истец не представил. 15.06.2007г. определением арбитражного суда был наложен арест на принадлежащее ответчику имущество. Как установлено в судебном заседании, была арестована мебель, находящаяся в арендованном помещении. Таким образом, доказательств невозможности использования помещения ответчиком не представлено. Более того, при наличии таких обстоятельств общество вправе заявить требование о взыскании убытков, причиненных воспрепятствованием надлежащего использования помещения. Однако, стороны не отрицают, что в мае 2007г. имущество ответчика находилось в данном помещении.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно отклоняет доводы ответчика о том, что в мае в помещении были отключены телефоны и электроэнергия, что не позволяло ответчику пользоваться арендованным помещением в соответствии с его назначением. Из представленной ответчиком справки Центрального узла электросвязи от 27.08.2007г. следует, что телефоны, установленные в помещении ответчика, в период с 16.01.2007г. по 31.07.2007г. находились в исправном состоянии, заявок и жалоб в бюро ремонта за указанный период на работу телефонов не поступало. Также не подтвержден