Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2011 по делу n А63-10132/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                           Дело № А63-10132/2010

16 мая 2011 года                                                                                    Вх.16АП-835/11 (1)

10 мая 2011   года объявлена резолютивная часть постановления.

16 мая 2011  года постановление изготовлено в полном объеме. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей:  Баканова А.П., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Подгурской А.В., 

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2011  по делу № А63-10132/2010 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя  к обществу с ограниченной ответственностью «АВА» о взыскании 3 528 860,88 руб. задолженности и 919 328,35 руб. пени,

в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым  заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АВА» (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 27.08.2008 № 6784 за период с 22.08.2007  по 21.08.2010  в размере 3 528 860,88 руб. и пени за просрочку оплаты по указанному договору за период с 17.11.2008  по 15.10.2010  в размере 919 328,35 руб. Заявленные требования мотивированы тем, что  общество  не исполнило свои обязательства  по заключенному договору от 27.08.2008 № 6784.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2011  заявление Комитета удовлетворено частично. Суд взыскал с общества в пользу комитета 2 612 670,97 рублей, из них: 2 036 218,92 руб. арендной платы и 576 452,05 руб. пени.  Судебный акт мотивирован тем, что  размер задолженности за внесение арендной платы на земельный участок мерой 31 064 кв.м. подтверждается материалами дела, начиная с 27.08.2008,а с 22.08.2007 по 27.08.2008 общество  пользовалось земельным участком мерой 12400 кв.м.

Не согласившись с данным решением суда,  Комитет  подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что у суда  первой инстанции  не имелось оснований  определять иной срок для  расчета арендной платы  за пользование земельным участком.  По мнению заявителя, предмет договора определен сторонами,  и  сомнений у общества в арендуемой площади не возникало, в связи с чем  общество признало фактическое пользование  земельным участком с момента издания постановления администрации  о  предоставлении  земельного участка в аренду.

Представители  лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, но  о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4,5,14 Постановления Пленума ВАС РФ №12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. Доказательства их извещения имеются в деле.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу,  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости изменения  принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела,  земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:31 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:13, предыдущим кадастровым номером которого согласно кадастрового плана № 12-04/07-1383 от 02.07.2007 г. (л.д. 107 т. 1) являлся кадастровый номер 26:12:011401 :0001.

Земельный участок 26:12:011401:0001 находился в аренде у Ставропольского аэроклуба РОСТО для эксплуатации аэродрома «Хуторская» по договору аренды № 870 от 06.07.2001 г., заключенному на основании Постановления главы города Ставрополя от 11.07.2001 г. № 3581 (л.д. 78-85 т.1).

При этом 01.11.2002 г. между ООО «АВА» и Ставропольским аэроклубом РОСТО был заключен договор о совместной деятельности и долевом участии в строительстве объекта недвижимости (спортивно- оздоровительного комплекса) на территории аэродрома «Хуторская» в городе Ставрополе (л.д. 93-94 т.1). Согласно п. 2.2 договора, работы по строительству возложены непосредственно  на общество.

Постановлением главы города Ставрополя от 10.02.2004 № 540, Образовательному учреждению общественной организации «Ставропольский аэроклуб Российской оборонной спортивно-технической организации» и ООО «АВА» разрешено проектирование и строительство спортивно-оздоровительного комплекса на территории аэродрома «Хуторская», закрепленной за Ставропольским аэроклубом РОСТО постановлением главы города Ставрополя от 11.07.2001 г. № 3581 (л.д. 99 т.1 ).

Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя Образовательному учреждению общественной организации «Ставропольский аэроклуб Российской оборонной спортивно-технической организации» и ООО «АВА» выдано разрешение от 31.03.2006 № 1/361 на строительство спортивно-оздоровительного комплекса (выполнение работ в полном объеме), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, территория аэродрома «Хуторская» сроком до 31 марта 2009 года.

Соглашением от 21.05.2007 г., договор аренды земельного участка от 06.07.2001 № 870 между Администрацией города Ставрополя и НОУ НПО «Ставропольский аэроклуб РОСТО» расторгнут. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 14.06.2007.

В июне 2007 года ответчик обратился к главе г. Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 3 га для продолжения строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

В соответствии с пунктом 5 соглашения от 08.08.2007, заключенного между НОУ НПО «Ставропольский аэроклуб РОСТО» и ООО «АВА» о расторжении договора о совместной деятельности и долевом участии в строительстве объекта недвижимости от 01.11.2002,  объект (спортивно-оздоровительный комплекс) принадлежит обществу.

Постановлением главы города Ставрополя от 22.08.2007 № 2462 утвержден акт выбора и земельный участок площадью 31064 кв.м. предоставлен обществу в аренду на 3 года для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного комплекса в составе с гостиничным, земельному участку присвоен почтовый адрес: ул. Приозерная, 25 (л.д. 15 т.1).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет под номером 26:12:011401:31 (решение Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю об осуществлении учета объекта недвижимости от 22.08.2008  № Ф48/08-7571).

На основании постановления  от 22.08.2007 №2462, между комитетом и обществом  заключен договор аренды № 6784 от 27.08.2008, по которому обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 31 064 кв.м в границах города Ставрополь с кадастровым номером 26:12:011401:31, расположенный по адресу:

г. Ставрополь, ул. Приозерная, 25, для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного комплекса в составе с гостиничным. 

В пункте 2.1 договора указан срок аренды: с 22.08.2007 по 21.08.2010.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата начисляется с 22.08.2007.

В соответствии с п. 3.3. договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.

В расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (п.3.1 договора), расчет выполнен за период с 22.08.2007 по 31.12.2008 в общем размере 3187012,94 руб. с указанием об уплате до 15.11.2008.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, Комитет обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу положений, установленных частями 2, 4, 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу части 3 статьи 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, заключенный  на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

Как видно из материалов дела,  договор  аренды от № 6784 от 27.08.2008, заключен на срок с 22.08.2007 по 21.08.2010 и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 24.09.2008 г. за номером 26-26-12/095/2008-491.

В соответствии с частью 2 статьи  425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, суд первой инстанции  правильно установил, что в расчете размера арендной платы, началом ее начисления стороны указали срок ее исчисления с 22.08.2007, тем самым стороны распространили условия договора аренды на их отношения, возникшие до регистрации договора.

Как видно из материалов дела, обществом, в рамках договора о совместной деятельности со Ставропольским аэроклубом РОСТО, осуществлялось строительство спортивно - оздоровительного комплекса, однако после расторжения указанного договора незавершенный строительством объект продолжал оставаться во владении общества.

Таким образом,  до заключения спорного договора аренды № 6784 имело место фактическое пользование ответчиком земельным участком. При этом, стороны в договоре аренды  № 6784 закрепили обязательство  общества по оплате за  пользование земельным участком в размере, определенном договором, и сроки, определенные договором, т.е. за фактическое пользование за тот период и в том объеме, которые имели место до заключения договора аренды.

Между тем,  суд первой инстанции правильно установил, что материалами дела и копией градостроительного заключения, утвержденной 28.11.2002 главным архитектором г.Ставрополя и согласованной 19.05.2003 главой г.Ставрополя подтверждается предоставление земельного участка для проектирования спортивно-оздоровительного комплекса на территории аэродрома «Хуторская»  площадью - 1,24 га (л.д. 96-97 т.1), а также в материалы дела представлен  план земельного участка под строительство с той же площадью (л.д. 98 т. 1). При этом в постановлении № 540 от 10.02.2004  о разрешении проектирования и строительства в качестве одного из оснований его вынесения указано градостроительное заключение.  

Ссылка Комитета на то, что у общества право пользования спорным земельным участком возникло с момента издания ненормативного правового акта, в связи с чем с этого момента у общества  возникает обязанность по  уплате арендных платежей, судом апелляционной инстанции  отклоняется, поскольку указанная обязанность возникает с момента  заключения договора  аренды. Право на предоставляемый земельный участок не возникает с даты издания органом местного самоуправления постановления о предоставлении земельного участка в аренду, поскольку оно является лишь основанием для заключения договора аренды, но не заменяет его.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора, в случае его неясности, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Вместе с тем,  из материалов дела и спорного договора №6784 видно, что  общество вступило во владение спорного земельного участка площадью 31064 кв.м. не ранее  даты подписания указанного договора – 27.08.2008,  поскольку  из кадастрового паспорта земельного участка от 25.08.2008 №12-02/08-11231, следует, что земельный участок площадью 31064  квадратного метра поставлен на государственный кадастровый учет 22.08.2008 и ему присвоен кадастровый номер 26:12:011401:31, следовательно, указанный участок введен в гражданский оборот 22.08.2008 и мог являться объектом гражданских правоотношений с 22.08.2008.

Подписание договора аренды с расчетом от всей площади земельного участка свидетельствует о согласии на внесение арендной платы в указанном в расчете размере на момент подписания договора и носит характер признания долга.

Ссылка Комитета на указания в приложении к договору аренды от 27.08.2008 № 6784 всей площади спорного земельного участка при расчете размера арендной платы за период с 22.08.2007 не может являться доказательством фактического использования спорного  земельного участка, в связи с чем  обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку данный земельный участок был сформирован только в 2008 году.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно указал, что условия договора о внесении арендной платы распространяются на обязательство общества по оплате фактического пользования землей в период с 22.08.2007 до 27.08.2008 в отношении площади 12400 кв.м.

Между тем, суд первой инстанции при расчете задолженности и пени  не учел следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной