Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2011 по делу n А63-9371/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                             Дело № А63-9371/2010

25 апреля 2011 года                                                                             Вх.16АП-310/11 (1)

19 апреля 2011  года объявлена резолютивная часть постановления.

25 апреля 2011  года постановление изготовлено в полном объеме. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Джамбулатова С.И., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Подгурской А.В., 

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фонд социально-экономического развития и жилищного строительства Октябрьского района г.Ставрополя» (ИНН 2636048322, ОГРН 1062635065514) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.12.2010 по делу №А63-9371/2010 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) к ООО «Фонд соц.эконом развития и жилищного строительства Октябрьского района г.Ставрополя» о взыскании 454 019, 72 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №5104 от 07.04.2008, пени в размере 145 474, 69 руб. и о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Советская,5  (судья Довнар О.Н.),

в судебное заседание явились:

от ООО «Фонд социально-экономического развития и жилищного строительства Октябрьского района г.Ставрополя» - Еременко Д.А. по доверенности от 21.02.2011,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - не явился, извещен 25.03.2011,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фонд социально-экономического развития и жилищного строительства Октябрьского района г. Ставрополя» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №5104 от 07.04.2008, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Советская, 5, литер (ы)№№ помещений(я) Д1 ЭТ.: № 11 -15,10,9 часть от общих 1,16,4-8: Б1, эт.: №№1,2,16,18,20,22 за период с 07.04.2008 по 31.08.2010 в размере 454 019,72 рублей и пени за период с 01.09.2007 по 31.08.2010 в размере 145 474,69 рублей. Заявленные требования мотивированы тем, что обществом не исполнены обязательства по заключенному между сторонами договору аренды. 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.12.2010  заявление комитета удовлетворено частично. Суд взыскал  с общества  в пользу комитета задолженность по арендной плате в размере 454 019,72 руб. в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что доказательств погашения задолженности не представлено.

Не согласившись с данным решением суда,  общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что договор аренды  нежилого помещения №5104 от 07.04.2008 ничтожен, в связи с чем  у  общества не возникла обязанность  по исполнению указанного договора. По мнению заявителя,  комитет не представил доказательства  принадлежности  ему   имущества переданного обществу по  договору аренды нежилого помещения №5104 от 07.04.2008. в судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представители комитета  в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. До рассмотрения апелляционной жалобы по существу,  от комитета  поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором  он  возражал против доводов жалобы и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании   апелляционного  суда 19.04.2011  представителем  общества заявлено устное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с не явкой представителя комитета, суд апелляционной инстанции считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку наличие названных обстоятельств, принимая во внимание факт надлежащего извещения истца о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения жалобы в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того,  комитетом  до начала судебного заседания направлен отзыв, в котором он указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебного акта.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителя общества,   Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости  оставления без изменения  принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 18.04.2008 №146 между комитетом  и обществом заключен договор аренды нежилого помещении № 5104 от 07.04.2008 в границах г. Ставрополя, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Советская, 5, литер (ы)№№ помещений(я) Д1 ЭТ. : № 11 -15,10,9 часть от общих 1,16,4-8: Б1, эт.: №№1,2,16,18,20,22  с целевым назначением: «под офис», площадью 170,0 кв.м. (п. 1.1. договора).

Срок действия договора аренды с 01.01.2008 по 31.12.2010 (п. 2.1. договора).

В пункте 4.1 договора указано, что плата за помещения устанавливается на основании приложений к договору.

Договором предусмотрено, что годовой размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании федерального законодательства, а также на основании постановления главы администрации города Ставрополя, принятым в соответствии с действующим законодательством и опубликованного в средствах массовой информации (п. 4.4. договора).

Актом приема-передачи от 07.04.2008 помещения муниципального нежилого фонда переданы арендатору (приложение№1 к договору).

Согласно акту возврата нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя, нежилые помещения возвращены 12 октября 2010 года.

Пунктом 3.4.4 договора стороны предусмотрели, что арендодатель за свой счет и своими силами обязался зарегистрировать договор в регистрирующем органе. Однако государственная регистрация договора аренды в Федеральной регистрационной службе не проводилась.

Письмом от 25.08.2010 комитет направил обществу уведомление №06-2758-07с, в котором сообщил о наличии образовавшейся задолженности  и просил в десятидневный срок с момента получения  претензии  оплатить задолженность по арендным  платежам и пене, данное письмо получено обществом 30.08.2010, согласно уведомлению комитета №35503529298645.

Письмом от 20.09.2010 комитет направил в адрес общества претензию №06-3129-06с с предложением освободить  занимаемое помещение. 

Однако ответов на указанные письма и погашение задолженности не последовало.

Неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения комитета с иском о взыскании задолженности в судебном порядке.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив отсутствие государственной регистрации договора аренды, суд первой инстанции расценил его как незаключенный и пришел к обоснованному выводу о наличии между сторонами между сторонами фактических правоотношений по аренде недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату).

Установив факт пользования ответчиком спорного имущества (акт приема-передачи от 07.04.2008 и акт возврата имущества от 12.10.2010) и отсутствие доказательств внесения арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, поскольку незаключенность договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде арендной платы. Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В части требований о взыскании пени в размере 145 474,69 руб. за нарушение срока внесения арендной платы согласно п. 5.2. договора, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении  заявленных требований в связи с незаключенностью договора, поскольку  отсутствие государственной регистрации влечет правовые последствия незаключенного договора в соответствии со ст.433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя жалобы о том, что  размер  арендной платы материалами дела не подтвержден, судом апелляционной инстанции отклоняется как не обоснованная по следующим основаниям.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации")

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Как  видно из материалов дела, методика расчета арендной платы за пользование арендуемым недвижимым и движимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ставрополя утверждена решением Ставропольской городской Думы от 24.12.2004 № 144.

Между тем, размер арендной платы в 2009 году в городе Ставрополе корректировался в соответствии с Постановлением главы города Ставрополя от 30.12.2008 № 144 «Об утверждении исходных нормативов расчетной платы за пользование нежилыми помещениями на 2009год».

Ввиду изменения арендной платы в 2009 году арендодатель пересмотрел размер арендной платы по упомянутому договору аренды на 2009 и 2010 годы, что соответствует требованиям действующего законодательства. 

Факт наличия задолженности Общества по арендным платежам за пользования имуществом предоставленным комитетом во исполнение по договору аренды №5104 от 07.04.2008 за период с 07.04.2008 по 31.08.2010 установлен судом первой инстанции и подтвержден материалами дела.

Так, согласно акту сверки расчетов  арендной платы по арендатору – обществу, составленным за период с 01.01.2007 по 09.09.2010 подтверждается, что обществом уплачивалась арендная плата за пользование спорным помещением и по состоянию на 31.12.2008 за обществом  числилась задолженность в размере – 0,04 рубля.

Однако,  размер арендной с 2009 года изменился с 23 137,92 рублей за месяц на 44 682,01 рублей в соответствии с Постановлением главы города Ставрополя от 30.12.2008 № 144,  при этом общество  с 2009 года по  август 2010 года уплачивало  арендную плату исходя из  размера арендной платы в 23 137,92 рублей, в связи с чем за  период с 01.12.2008 по 31.08.2010 за обществом образовалась задолженность в размере 454 019,72 рублей

Учитывая, что материалами дела подтверждено отсутствие исполнения обществом обязанность по внесению арендных платежей за спорный период, суд обоснованно взыскал задолженность за истребуемый период. 

Довод заявителя о неправильности расчета задолженности по арендной плате отклоняется, поскольку по правилам статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило контррасчет и заблаговременно не раскрыло иные доказательства на этот счет.

Утверждение заявителя о том, что комитет  является неполномочным лицом на получение арендных платежей по названному договору аренды, ошибочно в силу следующего.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Постановлением