Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2007 по делу n А25-2957/05-5. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

357600, Ставропольский край,  г.Ессентуки,  ул.Вокзальная,  2.  Факс: [phone],  e-mail: [email protected]

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Ессентуки                                                         Дело № А25-2957/05-5

1 октября 2007 года                                            Регистрационный номер

                                                                              апелляционного производства 16АП-1137/07(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 октября 2007 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Винокуровой Н.В., судей Цигельникова И.А., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Винокуровой  Н.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Эркенова Р.А. на решение от 28.06.2007 по делу №А25-2957/05-5 Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики, принятое судьей Гришиным С.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Эркенова Р.А.

к Учкекенскому сельскому муниципальному образованию, индивидуальному предпринимателю Эркенову Ш.Х., индивидуальному предпринимателю Чомаевой Ш.И.,

о признании недействительными постановлений Мэра Учкекенского сельского муниципального образования №29 от 26.02.2003 и №46 от 10.04.2002 «Об утверждении акта комиссии служб района «О выборе площади для строительства торгового павильона», о признании недействительными договоров аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №7 от 31.01.2006 и №110 от 31.12.2005 и обязании сместить (демонтировать) торговые павильоны, расположенные на территории Торгового центра с. Учкекен,

при участии представителей:

от индивидуального предпринимателя Эркенова Р.А. – Биджиева А.А., доверенность от 05.07.2007,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Эркенов Рашид Адамович (далее по тексту – истец) обратился с заявлением в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики к Учкекенскому сельскому муниципальному образованию (далее по тексту – Учкекенское СМО), и индивидуальному предпринимателю Эркенову Шагабану Хамидовичу (далее по тексту – 2 ответчик) о признании недействительным постановления Мэра Учкекенского СМО № 29 от 26.02.2003 «Об утверждении акта комиссии служб района «О выборе площади для строительства торгового павильона», о признании недействительным договора аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №71 от 12.09.2005 и обязании сместить (демонтировать) торговые павильоны, расположенные на территории фасада Торгового дома в с. Учкекен,  ул. Ленина, д. 89. В дальнейшем истец уточнил свои требования в части признания недействительным договор аренды и просил признать недействительным договор аренды №7 от 31.01.2006.

Одновременно индивидуальный предприниматель Эркенов Рашид Адамович обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики к Учкекенскому СМО  и индивидуальному предпринимателю Чомаевой Шерифат Ильясовне (далее по тексту - 3 ответчик) о признании недействительным постановления Мэра Учкекенского СМО № 46 от 10.04.2002 «Об утверждении акта комиссии служб района «О выборе площади для строительства торгового павильона», о признании недействительным договора аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №70 от 12.09.2005 и обязании сместить (демонтировать) торговые павильоны, расположенные на территории фасада Торгового дома в с. Учкекен,  ул. Ленина, д. 89. Вот дальнейшем истец уточнил свои требования в части признания недействительным договор аренды и просил признать недействительным договор аренды №110 от 31.12.2005.

Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.12.2005 два дела по вышеуказанным заявлениям были объединены в одно производство с присвоением делу №А25-2957/05-5.

Решением от 28.06.2007 Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в иске индивидуального предпринимателя Эркенова Рашида Адамовича к Учкекенскому СМО,    индивидуальному предпринимателю Эркенову Шагабану Хамидовичу и индивидуальному предпринимателю Чомаевой Шерифат Ильясовне о признании недействительными постановлений Мэра Учкекенского СМО № 29 от 26.02.2003 и № 46 от 10.04.2002 Об утверждении акта комиссии служб района «О выборе площади для строительства торгового павильона», о признании договоров аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №7 от 31.01.2006 и №110 от 31.12.2005 и обязании сместить (демонтировать) торговые павильоны, расположенные на территории фасада Торгового дома в с. Учкекен отказал, взыскал с индивидуального предпринимателя Эркенова Рашида Адамовича расходы на проведение экспертизы в размере 46 400 рублей, взыскал с индивидуального предпринимателя Эркенова Рашида Адамовича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2100 рублей.

Не согласившись с решением от 28.06.2007, индивидуальный предприниматель Эркенов Рашид Адамович обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 28.06.2007 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, обосновав свою позицию тем, что в нарушение действующего законодательства суд первой инстанции не дал правовую оценку имеющимся в деле доказательствам, неполно выясненены все обстоятельства дела.

В судебном заседании заявитель доводы жалобы поддержал, считает решение незаконным и необоснованным, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя Эркенова Р.А., в отсутствие представителей других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 14.12.1993      № 18 (т. 1, л.д. 31-32) многоотраслевая фермерская фирма «Эра» (МФФ «Эра») приобрела на аукционе объект незавершенного строительства - кинотеатр в с. Учкекен по пр. Ленина, общей площадью застройки 6000 кв.м. Комитетом по управлению имуществом Малокарачаевского района Карачаево-Черкесской Республики 16.12.1993 было выдано свидетельство о собственности № 12 (т. 1, л.д. 44) на объект незавершенного строительства - кинотеатр общей площадью застройки 6 000 кв.м.

Как следует из учредительного договора АОЗТ ПФК «Эра-Инвест» от 15.11.1995 (т. 1, л.д. 54) МФФ «Эра» передала в уставный фонд АОЗТ ПФК «Эра-Инвест» здание кинотеатра в с. Учкекен стоимостью 351 736 000 неденоминированных рублей.

Общим собранием акционеров АОЗТ ПФК «Эра Инвест», протокол № 15 от 25.11.1996 (т. 1, л.д. 60-61), здание недостроенного кинотеатра, расположенного в с. Учкекен, ул. Ленина, 89 с общей площадью застройки 6 000 кв. м. стоимостью 351 736 000 неденоминированных рублей было передано истцу в счет погашения долга.

Постановлением главы администрации Малокарачаевского района Карачаево-Черкесской Республики от 24.08.2000 № 301 (т. 1, л.д. 63) были внесены изменения в генплан с. Учкекен по позиции № 16 кинотеатр с перепрофилированием данного объекта под заправочную станцию на 120 автомашин в сутки и станцию техобслуживания (план земельного участка с изменениями (т. 1, л.д. 65).

Постановлением мэра Учкекенского СМО от 07.05.2002 № 62 был утвержден акт выбора площадки для строительства магазина стройматериалов и СТО на 4 автомашины (т. 3, л.д. 110-111). Постановлением мэра Учкекенского СМО от 07.04.2004 № 72 был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию завершенного строительством магазина «Стройматериалы» и СТО на 4 автомашины (т. 3,  л.д. 110).

Постановлением мэра Учкекенского СМО от 05.10.2004 № 194 (т. 3, л.д. 113) на основании акта согласования земельного участка (т. 1, л.д. 92) земельный участок площадью 6 465,68 кв.м. был передан в аренду ПФК «Эра-Инвест».

Постановлением мэра Учкекенского СМО от 21.02.2005 № 50 (т. 3, л.д. 181) был утвержден акт государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством торгового центра (т. 3, л.д. 182-183) площадью 2 238 кв.м. с прилегающей территорией, подлежащей благоустройству площадью 1 580 кв.м.

Постановлением мэра Учкекенского СМО от 05.07.2005 № 158 (т. 3, л.д. 117) постановление от 05.10.2004 № 194 было отменено, земельный участок площадью 6 000 кв.м., ранее выделенный под строительство кинотеатра, был закреплен на праве аренды для размещения торгово-производственной базы за истцом Эркеновым Р.А., границы земельного участка не описаны.

 Между истцом и СМО был заключен договор аренды земель, находящихся в государственной собственности от 05.07.2005 № 59 (т. 1, л.д. 90) сроком до 05.06.2006 на земельный участок площадью 6 000 кв.м.

Согласно постановлению мэра Учкекенского СМО от 26.02.2003 № 29 (т. 2,  л.д. 15) был утвержден акт комиссии служб района от 20.04.2003 «О выборе площадки для строительства торгового павильона» в с. Учкекен напротив строящегося кинотеатра площадью 58,5 кв.м. (т. 2, л.д. 17).

На основании указанного постановления между Учкекенским СМО и Эркеновым Ш.Х. (2 ответчик) был заключен договор аренды земель общего пользования на земельный участок площадью 58,5 кв.м. №64 от 19.08.2004, №71 от 12.09.2005 и  №7 от 31.01.2006.

Согласно постановлению мэра Учкекенского СМО от 10.04.2002 №46 (т.1, л.д. 28) был утвержден акт комиссии служб района от 10.04.2002 «О выборе площадки для строительства торгового павильона» в с. Учкекен напротив строящегося кинотеатра площадью 72,0 кв.м. (т. 1, л.д. 30).

На основании указанного постановления между Учкекенским СМО и Чомаевой Ш.И. (3 ответчик) был заключен договор аренды земель общего пользования на земельный участок площадью 72,0 кв.м. №63 от 19.08.2004, №70 от 12.09.2005 и  №110 от 31.12.2005.

Для выяснения вопросов, требующих специальных познаний, определением Арбитражного суда от 05.09.2006 по делу № А25-2957/05-5 была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертизы  минимальная площадь земельного участка, необходимого для обслуживания, благоустройства и использования по назначению принадлежащих истцу строений (торговый центр, магазин «Стройматериалы» и СТО) составляет 0,6 га. Здание «Торгового центра ТЦ» расположено на земельном участке площадью 4 566 кв.м., здание СТО расположено на земельном участке площадью 2 445 кв.м. Также в заключении экспертизы содержится вывод о том, что торговые павильоны, принадлежащие Эркенову Ш.Х. и Чомаевой Ш.И. расположены на ранее выделенном Эркенову Р.А. участке по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства-кинотеатра по договору от 14.12.1993 № 18, когда право пользования перешло МФФ «Эра», в последующем ПФК «Эра Инвест», далее Эркенову Р.А.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно ст. 27 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» от 03.07.1991г. № 1531-1 независимо от способа приватизации между продавцом и покупателем государственного или муниципального предприятия заключается договор в соответствии с законодательством Российской Федерации и республик  в составе Российской Федерации. В договоре указываются: сведения о продавце, покупателе и посреднике, наименование предприятия и его местонахождение, состав и цена активов предприятия, в том числе цена земельного участка (в случае его продажи) или условия его аренды, число и цена акций акционерного общества (величина пая в товариществе), порядок передачи предприятия, форма и сроки платежа, взаимные обязательства сторон по дальнейшему использованию предприятия, условия, на которых данное предприятие было продано по конкурсу, и другие условия, устанавливаемые по взаимному соглашению сторон. Право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли - продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Зарегистрированный договор купли - продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. Неисполнение предусмотренных законодательством действий по регистрации договоров купли - продажи обжалуется в суд или арбитражный суд.

Как следует из договора купли-продажи объекта незавершенного строительства-кинотеатра от 14.12.1993 № 18 и Свидетельства о собственности от 16.12.1993 № 12 цена земельного участка или условия аренды в указанных документах не указаны. Продажа земельного участка этими документами не предусмотрена. Указание в договоре № 18 на расположение объекта неоконченного строительства на земельном участке не означает продажу земельного участка.

 Поэтому суд первой инстанции  пришел к выводу, что истцом не подтверждено право собственности и на объект незавершенного строительства и на земельный участок, а имеющиеся документы устанавливают право МФФ «Эра» на объект незавершенного строительства. Имеющиеся правоустанавливающие документы на земельный участок порочны, так как в них не указаны границы земельного участка.

Участок площадью 6 000 кв.м. был выделен согласно решению Малокарачаевского райисполкома № 247 от 17.08.1987  под застройку кинотеатра. Вместе с тем, за период строительства и по настоящее время объект незавершенного строительства менял свое целевое назначение – АЗС, а затем торговый центр. Таким образом, площадь земельного участка, необходимая для использования кинотеатра, не соответствует площади земельного участка, который необходим под Торговый центр.  

Из заключения экспертизы следует, что минимальная площадь земельного участка, необходимого для обслуживания, благоустройства и использования по назначению принадлежащих истцу строений (торговый центр, магазин "Стройматериалы" и СТО) составляет 0,6 га, в том числе под Торговый центр - 0,2 га. Фактически же истцом используется площадь для использования Торгового центра 4 566 кв.м. Следовательно, истцом используется достаточного размера земельный участок под Торговым центром, но необходимость в использовании не означает наличие права на использование. 

Экспертами сделан вывод о том, что торговые павильоны