Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2011 по делу n А20-3092/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 февраля 2011 года                                        Дело № А20-3092/2010

г. Ессентуки                                                     Регистрационный номер

                                                             апелляционного производства 16АП-3200/10 (1)

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2011 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Параскевовой С.А., судей Винокуровой Н.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асланиди В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.10.2010 по делу № А20-3092/2010, принятое Тишковой Ф.М., по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике к индивидуальному предпринимателю Жангоразовой А.С., третье лицо – ФГУ «Каббалкмелиоводхоз» о выселении из занимаемых помещений и обязании возвратить арендованное имущество, при участии в судебном заседании Жангоразовой А.С., от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике – Кудаевой А.А. (доверенность №3 от 14.01.2011), от ФГУ «Каббалкмелиоводхоз» - Тлюстангеловой С.М. (доверенность №208 от 30.12.2010),   

У С Т А Н О В И Л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Жангоразовой Антонине Сергеевне (далее – ответчик, предприниматель) о выселении из занимаемого помещения по адресу: г. Нальчик, улица Тарчокова, дом № 18, площадью 348,3 кв.м (далее – спорные помещения) в связи с расторжением договора аренды недвижимого имущества № 2ВХ/10-08 от 29.09.2008в одностороннем порядке и об обязании предпринимателя возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи арендодателю - федеральному государственному учреждению «Управление «Каббалкмелиоводхоз» (далее – учреждение) (с учетом уточнения).

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.09.2010 учреждение (арендодатель по договору аренды) привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 28.10.2010 суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Управления отказал, ссылаясь на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, поскольку Управление не является стороной спорных обязательственных правоотношений (ничтожной сделки) и не вправе требовать возврата арендованного предпринимателем спорного имущества по спорному договору аренды.

Не согласившись с принятым решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 28.10.2010 отменить, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Управления.

Управление считает незаконным и противоречащим пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» вывод суда первой инстанции о том, что Управление не является стороной спорных обязательственных правоотношений (ничтожной сделки) и не вправе требовать возврата арендованного предпринимателем спорного имущества по спорному договору аренды.

Учреждение с доводами апелляционной жалобы Управления согласно.

Предприниматель согласна с решением суда первой инстанции.

Правильность решения от 03.03.2010 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив в судебном заседании 15.02.2011 материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав предпринимателя, представителей Управления и учреждения, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, за учреждением на праве оперативного управления закреплено федеральное имущество – спорные помещения.

В доказательство того, что спорное имущество является федеральной собственностью, истец представил карту учета имущества, перечень объектов недвижимости, перечень основных средств, переданных в оперативное управление учреждению (том 1, листы дела 82-88).

Учитывая, что спорное федеральное имущество по указанному адресу требовало ремонта в подвальной части здания, была составлена смета стоимости затрат на производство капитального ремонта и переоборудования спорных помещений на сумму 3 128 012 рублей (том 1, листы дела 120-140), собственником и учреждением было принято решение о сдаче данного имущества в аренду, для чего Управлением проведена оценка рыночной величины годовой арендной платы за возмездное пользование нежилыми помещениями и проведены торги для заключения договора аренды.

С предпринимателем – победителем конкурса (протокол № 45 от 28.07.2008, том 1, лист дела 41), учреждение заключило договор аренды недвижимого имущества № 2ВХ/10-08 от 29.09.2008 (том 2, лист дела 43-50).

По условиям указанного договора аренды арендодатель - учреждение обязуется предоставить, а арендатор принять во временное пользование спорные помещения, закрепленные за арендодателем на праве оперативного управления.

Кроме этого, согласно пункту 1.2. договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом в порядке и в соответствии с условиями настоящего договора.

Фактическая передача недвижимого имущества осуществляется при подписании сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, являющегося приложением № 1 к договору (п.2.1.договора)

Расчет арендной платы произведен на основании отчета независимого оценщика по итогам Протокола № 45 заседания комиссии по определению победителя аукциона и составляет 204 000 рублей в год (приложение № 2 к договору).

Срок действия договора установлен с 01.10.2008 по 30.09.2023 и договором предусмотрено, что оно вступает в законную силу с момента согласования с Управлением, а в случае заключения на срок не менее года - с момента государственной регистрации (статья 3 договора).

Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что не позднее 10 дней со дня согласования настоящего договора с Управлением, передать арендатору недвижимое имущество путем подписания акта приема-передачи (приложение № 1) и расчета арендной платы (приложение № 2).

Согласно разделу 4.2.1. договора арендатор обязался принять у арендатора названное в договоре имущество и приобрести временное право пользования недвижимым имуществом, а в силу пункта 4.2.7. договора обязался за счет собственных средств и с согласия собственника произвести улучшения арендуемого помещения- выполнить ремонтно-строительные работы в спорном помещении согласно сметному расчету, изготовленному  ГУП  «Республиканский   центр  ценообразования  в  строительстве», предоставленному ООО «Бюро товарных экспертиз» и оценки», для учета при проведении оценки рыночной величины арендной платы за возмездное пользование нежилыми помещениями.

Пунктом 4.2. 13. договора арендатор обязался в течение одного месяца с момента подписания акта приема-передачи застраховать арендуемое имущество за свой счет на весь срок договора аренды от рисков гибели и повреждения. Надлежащим образом оформленная копия страхового полиса представляется арендодателю в течение десяти дней с момента заключения договора страхования.

Согласно пункту 8.2. договора аренды, стороны согласовали возможность досрочного расторжения договора в указанных в данном пункте случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, а пунктом 8.5. стороны предусмотрели, что каждая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, уведомив в письменном виде другую сторону за 30 дней до предполагаемого расторжения договора.

Во исполнение условий спорного договора арендодатель учреждение и арендатор- предприниматель подписали акт приема-передачи от 29.09.2008 (том 2, лист дела 58), согласно которому арендованное имущество передано арендатору и указано, что имущество находится в неудовлетворительном состоянии, требующим капитального ремонта на день подписания акта, что отражено в отчете независимого оценщика ООО «Бюро товарных экспертиз и оценки» № 54 от 05.03.2008 по оценке рыночной величины арендной платы за возмездное пользование нежилыми помещениями.

Согласие собственника (Управления) на передачу спорного имущества в аренду было выражено в виде согласования, что удостоверено в преамбуле договора подписью руководителя Управления.

Далее, во исполнение пункта 3.2. договора аренды для целей его регистрации, заключенного на срок более одного года, арендатору была выдана доверенность № 119 от 25.08.2009 для представления интересов Управления в регистрирующем органе, связанных с регистрацией права собственности Российской Федерации (в том числе спорного арендованного имущества) (том 2, лист дела 54). Ответчиком была уплачена государственная пошлина и сданы документы на регистрацию федеральной собственности спорного имущества (том 2, листы дела 55,56).

Спорное имущество зарегистрировано за Российской Федерацией, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.09.2009 сделана запись регистрации № 07-07-01/029/2009-299 (том 2, лист дела 57).

Затем арендатором была осуществлена регистрация договора аренды № «ВХ/10-08 от 29.09.2008, о чем внесена запись о его регистрации от 24.09.2009 № 07-07-01/029/2009-300 (том 2, лист дела 53).

Полагая, что с даты регистрации, то есть с 24.09.2009 прошло достаточно времени для выполнения ремонта и для страхования данного имущества, учреждение направило ответчику письмо № 108 от 02.06.2010 с доказательствами вручения.

Из содержания данного письма следует, что в нарушение пунктов 4.2.7., 4.2.13 договора арендатор не производит ремонтно-строительные работы в арендуемом имуществе и не представляет доказательства страхования арендуемого имущества, в связи с чем, предложено в срок до 10.07.2010 исполнить взятые на себя обязательства, в противном случае, в соответствии с пунктом 8.5. договора арендатор будет вынужден расторгнуть договор (том 2, лист дела 58).

Далее, в адрес ответчика направлено уведомление Управления № 01 /1661 от 15.07.2010 о том, что в связи с невыполнением предпринимателем требований пункта 4.2.7. и на основании пунктов 8.2. и 8.5., Управление уведомляет ответчика о том, что договор № 2 ВХ/10-08 от 29.09.2008 считается расторгнутым с 20.08.2010 и предъявляет арендатору требование об освобождении арендованного помещения и возврате имущества по акту приема-передачи (при этом не указано кому возвращать имущество: собственнику или арендодателю) (том 2, лист дела 61).

Арендатор не освободил и не возвратил по акту приема-передачи спорное имущество, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателя смогут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Как следует из материалов дела, спорное имущество находится у учреждения и его предшественников с 1986 года (приказ №210-пр от 08.10.1986).

С этого же времени спорное имущество находится в федеральной собственности.

Поскольку спорные помещения находятся в федеральной собственности и поскольку право оперативного управления у учреждения возникло на него до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то оно признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в силу статьи 6 настоящего Федерального закона.

Кроме того, согласно пункту 3.2 договора, настоящий договор вступает в законную силу  с момента его согласования с Управлением, а случае заключения на срок не менее года – с момента государственной регистрации, а на момент государственной регистрации договора право федеральной собственности было зарегистрировано и в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что на момент заключения договора аренды №2 ВХ/1010-08 от 29.08.2008, учреждение не могло выступать арендодателем в такой сделке, поскольку не является лицом, управомоченным законом, в связи с чем спорный договор аренды является ничтожной сделкой, является неверным, и суд апелляционной инстанции изменяет решение суда первой инстанции, исключив из мотивировочной части решения вывод о ничтожности договора аренды  №2 ВХ/1010-08 от 29.08.2008.

В части отказа в удовлетворении требований Управления суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции, поскольку Управление не является стороной спорных обязательственных правоотношений, в связи с чем не вправе требовать возврата арендованного предпринимателем спорного имущества по спорному договору аренды, по основанию направления Управлением уведомления о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 8.5 договора каждая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, уведомив в письменном виде другую сторону за 30 дней