Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу n А32-32451/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции (далее - Гражданский кодекс), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

По правилам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициально установленным в рамках дела А32-27579/2012 обстоятельством является факт нахождения спорного земельного участка в границах зоны санитарной охраны курорта, вывод о ничтожности договора аренды является правовым, в силу чего для суда, рассматривающего настоящий спор не обязателен. Между тем, материалами настоящего дела, в том числе текстом договора аренды также подтвержден факт нахождения спорного участка в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта. Данное обстоятельство не оспаривалось ответчиком, а судом первой инстанции дана самостоятельная и верная правовая оценка действительности договора аренды в связи с указанным обстоятельством.

Так суд первой инстанции, применив к спорным правоотношениям нормы права в редакциях, действовавших на момент заключения договора, правомерно отметил, что статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции).

Курортом, согласно пункту 5 статьи 31 , пункту 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1, пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в действовавших на момент заключения договора аренды редакциях), является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, отнесена к муниципальной собственности.

Таким образом, до вступления в силу Закона N 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения и относившимися к федеральной собственности в силу прямого указания норм действовавшего законодательства, что свидетельствует о ничтожности договора аренды.

Данный вывод суда сделан при правильном применении и толковании норм материального права и в полной мере соответствует сложившейся по данному вопросу судебной практике.

Соответственно, договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, не породившей у общества возникновение прав на спорный земельный участок.

Доводы общества о том, что администрация не вправе ссылаться на ничтожность сделки, поскольку исполняла договор и заявление о его недействительности надлежит оценивать как недобросовестное поведение стороны и злоупотребление правом, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основан на толковании нормы права, закрепленной в пункте 5 статьи 166 ГК РФ, которого не содержала редакция данной статьи в применимой к правоотношениям сторон редакции. В пункте 69 названного постановления специально отмечено, что положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).

Расширительное толкование ответчиком вышеуказанных разъяснений как применимых к спорной ситуации, апелляционный суд полагает неверным. Кроме того, в силу принципа платности землепользования (вне зависимости от того, является ли такое землепользование титульным) ссылка на факт взимания истцом платы не может свидетельствовать о злоупотреблении правом с его стороны. Тем более, что ответчик сам признает осуществляемое им ранее фактическое владение при выносе инженерных коммуникаций, проведении геодезических изысканий.

У суда апелляционной инстанции отсутствует основание полагать, что иск заявлен администрацией с целью злоупотребления правом, поскольку иск нацелен на защиту прав администрации от ответчика, зарегистрированное право аренды которого, основанное на ничтожной сделке, обременяет участок и препятствует администрации в распоряжении им.

Ссылаясь на наличие реального интереса в использовании по назначению  спорного участка, предоставленного для целей строительства, ответчик не учитывает, что выявленная ничтожность титула на землю не может быть преодолена и заведомо исключает возможность возведения ответчиком на участке легальных строений, выдачу разрешений на строительство и ввод их в эксплуатацию, поскольку легальное строительство может осуществляться исключительно на земельном участке, предоставленном для указанным целей в законном порядке.

Вместе с тем, определяющее значение для разрешения спора доводы о наличии интереса в использовании участка, равно как и доводы о том, что передача участка в аренду состоялась фактически, а арендатором осуществлялись реальные действия по освоению земельного участка, не имеют. Данные доводы основаны на ошибочном представлении ответчика о предмете доказывания по делу. Для разрешения настоящего спора значение имеет лишь установление фактического владельца на момент рассмотрения иска.

С учетом констатации отсутствия у ответчика законных оснований для использования земельного участка, суд первой инстанции правомерно исследовал вопрос о том, нуждается ли истец в защите фактического владения.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о том, что фактическое владение спорным участком со стороны истца не может считаться утраченным, а ответчик недобросовестно имитирует владение для целей рассмотрения спора, не осуществляя его фактически.

Так, суд первой инстанции правомерно отметил, что при первоначальном рассмотрении дела суду были представлены акты осмотра земельного участка и фотоматериалы, из которых следует, что спорный участок огражден не был, следов использования, которые могли бы свидетельствовать о сохранении фактического владения не имел, доступ на участок каким-либо образом ограничен не был.

Специфика владения земельными участками публично-правовым образованием состоит в том, что в отличие от ответчика публично-правому образованию нет нужды доказывать факт держания, исключающий возможность владения иных лиц, но достаточно доказать факт наличия свободного доступа на участок.

Таким образом, на момент обращения с иском и первоначального рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик земельным участком не владел.

Ответчик не отрицает и материалами дела подтверждено, что забор возведен в ноябре 2014 года, после того, как судебными актами по делу было указано на юридическую значимость фактического владения для разрешения спора.

При такой ситуации суд первой инстанции правомерно оценил действия ответчика, титул которого в отношении предмета спора юридически ничтожен, по возведению забора в период рассмотрения спора как недобросовестные.

Однако дополнительно к данному выводу, который в полной мере разделяет апелляционный суд, не усматривая оснований для переоценки представленных доказательств, суд первой инстанции установил, что фактическое владение ответчиком только имитируется, но не осуществляется реально.

Так, при назначении судом совместно осмотра ответчик обеспечивал наличие охранника и ограждение земельного участка. Однако, осуществив односторонний выход на земельный участок без уведомления ответчика, истец зафиксировал отсутствие охраны и наличие свободного неконтролируемого доступа на земельный участок со стороны строения, на котором имеются вывески «Пицца» и «Курзальная, 12а».

Поскольку односторонний акт осмотра сопровожден фотофиксацией, оснований усомниться в его достоверности у суда не имеется. Ответчик ошибочно полагает данный акт недопустимым доказательством по делу.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик намеренно и недобросовестно имитировал фактическое владение участком на период назначенных судом совместных осмотров. Судом также правомерно учтено, что установка забора в период спора не сопровождена какими-либо реальными действиями по освоению участка (завоз строительных материалов, выполнение строительных либо иных работ и пр.). Участок не имеет следов использования в период рассмотрения спора, в частности таких, которые оправдывали бы предварительную установку забора. Апелляционный суд разделяет мнение суда первой инстанции  о том, что забор с очевидностью установлен исключительно с целью недобросовестного имитирования факта владения и не может служить доказательством того, что истец действительно нуждается в восстановлении владения спорным участком.

Недобросовестные действия ответчика в период судебного разбирательства не могут являться препятствием к удовлетворению иска, в рамках которого истец подтвердил наличие возможности доступа на участок, отсутствие потребности в восстановлении владения, а также тот факт, что ответчик владение участком не осуществляет.

Поскольку установленный забор по указанным выше причинам не может подтверждать факт владения ответчиком спорным участком, суд правомерно удовлетворил иск о признании отсутствующим права аренды ответчика, зарегистрированного на основании ничтожной сделки. Доводы о пропуске срока исковой давности не могут быть приняты, поскольку сохранение свободного доступа на участок свидетельствует о негаторном характере защиты (ст. 208 ГК РФ). Права истца будут в полной мере восстановлены корректировкой реестра, нарушение прав истца  не соединено с лишением владения.

Поскольку на спорном земельном участке, основания для пользования которым у ответчика отсутствуют, и владение котором истцом не может считаться утраченным, ответчиком возведен забор, не лишающий при этом истца доступа на участок, судом правомерно удовлетворено и требование об обязании ответчика к демонтажу забора. Удовлетворение такого требования в данном случае не свидетельствует о восстановлении владения истца, но с учетом изложенного выше представляет собой негаторную защиту последнего (ст. 304 ГК РФ).

Кадастровым инженером определены координаты границ забора для целей индивидуализации объекта демонтажа.

Исполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции установил, что на спорном земельном участке коммуникации отсутствуют, в 2005 году осуществлен вынос с участка коллектора.

Относительно установления прав Неупокоева В.Н. на имеющийся на земельном участке фундамент, суд, исходя из представленных в материалы дела документов и пояснений сторон, установил, что расположенный на участке фундамент относится к ранее сгоревшему зданию проката "Жемчужинка", 1981 года постройки, предоставленному Неупокоеву В.Н. на основании приказа №18 от 27.02.1998 Комитета по управлению имуществом о списании муниципальной собственности после пожара и продаже оставшейся части в порядке приватизации.

Решением Геленджикского районного суда от 21.04.1999 удовлетворены требования Неупокоева В.Н. по жалобе на отказ муниципального предприятия технической инвентаризации в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 11.11.1999 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Отменяя решение суда первой инстанции, суд вышестоящей инстанции указал, что приказ комитета по управлению имуществом от 27.02.1998 о списании здания после пожара в отсутствие договора купли-продажи имущества не может являться правоустанавливающим документом, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При новом рассмотрении дела определением от 20.01.2000 требования Неупокоева В.Н. оставлены без рассмотрения по причине повторной неявки истца в судебное заседание (т. 1 л.д. 50-51).

При указанных обстоятельствах легитимация истца в отношении спорного участка не опровергнута. На момент рассмотрения спора администрация является собственником спорного земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10.09.2010 (т. 2 л.д. 207).

При этом истец просит судебной защиты именно от зарегистрированного права ответчика. Следовательно, приведенные сведения о попытке приобретения фундамента сгоревшего строения гр. Неупокоевым В.Н. удовлетворению иска не препятствуют.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.