Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу n А53-32936/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Согласно Постановлению от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Указанным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 по делу № А47-7623/2010, в частности разъяснено, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В соответствии со ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Новочеркасска №1393 от 23.06.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:02:0505501:941 по адресу: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34, был разделен на четыре самостоятельных земельных участка с присвоением отдельных адресов. Земельному участку площадью 1 983 кв.м. с кадастровым номером 61:02:0505501:996, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, сохранен адрес: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34., который является новым объектом спорных земельных правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению положения указанных статей Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из условий договора аренды земельного участка №11/160 от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства, им предусмотрено определение размера арендной платы с применением ставки арендной платы – 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание, что разрешенное использование участка не изменилось, а также исходя из того, что доказательств нарушения ответчиком нормативных сроков строительства не представлено, суд приходит к выводу об установлении ставки арендной платы в размере 1,5, что не противоречит ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №582.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 года № 15637/2011 по делу А47-7623/2010 сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 3.1 следует принять в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок составляет: КС(8 109 637,14) х Ки2010(1,08) х Ки2011(1,065) х Ки2012(1,06) х Ки2013(1,055) х Ки2014(1,05) х Сб(1,5%) = 164 290,96 рублей».

Суд первой инстанции также правомерно указал на то, что включение в содержание указанного пункта абзаца второго и третьего, предложенного истцом, является нецелесообразным, поскольку при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).

Включение в указанный пункт цифровых значений, четких периодов суд обоснованно счел нецелесообразным, при этом приложение №3 «Расчет арендной платы» из проекта договора надлежит исключить, поскольку отсутствие указанных условий правовой неопределенности в правоотношениях сторон не создает.

Исходя из желания комитета сделать в договоре ссылку на его ретроспективное действие, и из отсутствия такого желания у арендатора, исходя из условий ранее описанных пунктов и в целом условий договора, принимая во внимание, что закон не содержит императивных норм, устанавливающих пределы свободы сторон договора придавать ему ретроспективное действие, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 8.9 надлежит исключить из условий договора, при этом отсутствие указанного условия правовой неопределенности в правоотношениях сторон не создает.

С учетом того, что арендатор пользуется спорным земельным участком еще до раздела предыдущего, то суд первой инстанции обоснованно укзала на то, что отсутствует необходимость указания в акте приема-передачи, являющемся приложением №2 к спорному договору, того факта, что на момент подписания акта приема-передачи земельный участок находится в фактическом пользовании с 01.05.2014, вместе с тем, стороны вправе указать на данный факт, но без указания конкретной даты.

Поскольку между сторонами не достигнуто согласие по данному пункту, данное условие не является существенным, то абзац 5 акта приема-передачи земельного участка от 04.07.2014, являющегося приложением №2 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996, надлежит исключить.

Что касается даты подписания спорного акта приема-передачи, то суд верно указал на то, что 04.07.2014 - является датой подписания акта, но не обязательно является датой передачи земельного участка арендатору, если в акте будет указана иная дата, либо условие о том, что на момент подписания акта приема-передачи земельный участок уже находится в фактическом пользовании.

Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального  права. Условиями договора аренды земельного участка №11/160 от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства было предусмотрено определение размера арендной платы с применением ставки арендной платы – 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Разрешенное использование участка не изменилось, доказательств нарушения ответчиком нормативных сроков строительства не представлено, следовательно правомерным является установлении ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного