Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А32-21422/2010. Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК)

рыночная стоимость арендной платы определена только расчетным методом при отсутствии анализа условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Так, в отчете об оценке ООО «Партнеръ» № 1044-011104 от 30.05.2013г., согласно которому стоимость месячной арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 19.07.2012 г. составляет 292 542 руб., соответствующая рыночная стоимость арендной платы определена только расчетным методом с применением ставки капитализации, а именно: путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определенной доходным путем, на ставку капитализации для дохода, создаваемого правом собственности земельного участка (л.д. 39, 64-65 т.1).

Аналогично заключение эксперта №286/14 от 20.11.2014 ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», составленное по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость месячной арендной платы составляет 276 160 руб., также не может служить достаточным и достоверным доказательством определения стоимости арендной платы, поскольку фактически рыночная стоимость месячной арендной платы определена расчетным методом с применением метода обратной капитализации исходя из рыночной стоимости земельного участка и ставки капитализации для земли (с применением коэффициента капитализации): а именно: путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определенной доходным путем, на ставку капитализации для дохода, создаваемого правом собственности земельного участка (л.д. 4, 19 т.3).

Заключение эксперта №741/13 от 01.04.2014 судебно-экспертного учреждения ООО «ЮгЭкспертГрупп», составленное по результатам проведенной по делу первой судебной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0141001:0005 площадью 8012 кв.м., с учетом НДС составляет 911 200 руб. (рыночная стоимость месячной арендной платы составляет 75933 руб.), также содержит недостоверную информацию, поскольку фактически стоимость арендной платы определена только расчетным методом с применением ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно: путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определенной доходным путем, на ставку рефинансирования ЦБ РФ в размере 8 % (л.д. 23-43 т.2).

Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, экспертом ООО «ЮгЭкспертГрупп» в нарушение п. 8, п .19 ФСО № 1 при определении рыночной стоимости земельного участка использованы данные аналогов рыночной стоимости земельных участков по состоянию на февраль-март 2014, то есть после даты оценки, при этом аналоги выбраны несопоставимые с объектами оценки.

При этом судебная коллегия считает, что в рассматриваемой ситуации с учетом фактических обстоятельств дела для целей определения условий для оспаривания сделки по правилам главы III.I Закона о банкротстве определение размера рыночной стоимости арендной платы земельного участка должно производиться не только расчетным методом с применением ставки рефинансирования или ставки капитализации для дохода, создаваемого правом собственности земельного участка, но и с обязательным применением сравнительного метода путем анализа условий аналогичных сделок, поскольку расчетный метод не учитывает реальное состояние земельного участка и находящихся на нем объектов.

Фактически ни одно из имеющихся в материалах дела экспертных исследований не содержит анализ условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки по аренде земельных участков (эксперты анализируют только условия о продаже, а не аренде земельных участков и используют расчетный метод расчета арендной платы).

Кроме того использованный экспертами в экспертных исследованиях расчетный метод не учитывает, что в силу сложившихся между сторонами правоотношений на ответчика в лице ООО «ЗЕФИРО», с которым должником заключен оспариваемый договор аренды земельного участка, были возложены дополнительные обязательства по строительству многоквартирного дома, находящегося на данном земельном участке. Вместе с тем, данное обстоятельство является существенным, поскольку объясняет порядок формирования сторонами оспариваемой сделки величины месячной арендной платы в сумме 70 800 руб.

Так в соответствии с Планом внешнего управления должника, одобренного Комитетом кредиторов, договор аренды от 19.07.2012 входит в состав мероприятий по финансовому оздоровлению должника на установленных договором условиях с ежемесячным размером арендной платы в сумме 70 800 руб. с учетом НДС.

При этом оспариваемый договор аренды от 19.07.2012 неразрывно связан с договором о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012, без исполнения которого невозможно достижение цели аренды земельного участка.

Договором о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012 на должника возложены обязательства в трехдневный срок после заключения договора передать ООО «ЗЕФИРО» все права и обязанности по строительству дома.

Дополнительным соглашением № 1 от 24.07.2012 на ООО «ЗЕФИРО» возложены обязательства после завершения строительства жилого дома передать 39 квартир участникам долевого строительства, которые профинансировали должника в целях строительства этого дома и перед которыми должник не исполняет свои обязательства с 2008г.

Таким образом, фактически земельный участок передавался ООО «ЗЕФИРО» в целях  завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса, что не было учтено ни одним из экспертов.   

Также в рассматриваемой ситуации эксперты не приняли во внимание, что сравнительный метод это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем сравнительный метод оценщиками не был применен, в то время как по смыслу п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве для установления неравноценности необходимо сравнение этой стоимости с другими аналогичными объектами.

Таким образом, сравнительный метод, применение которого могло определить реальную (действительную) арендную плату спорного земельного участка в связи с ее оспариванием по причине занижения, не был применен оценщиками, тогда как такой подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину. Применение именно сравнительного метода в рассматриваемой ситуации, могло повлиять на итоговый результат расчета рыночной стоимости арендной платы.

С учетом изложенного судебная коллегией не может считать выводы, сделанные в отчете об оценке ООО «Партнеръ» № 1044-011104 от 30.05.2013г.,  в заключении эксперта №286/14 ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» от 20.11.2014, №741/13 от 01.04.2014 судебно-экспертного учреждения ООО «ЮгЭкспертГрупп» достоверными и считать их в качестве надлежащих доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств.

При таких обстоятельствах вышеуказанные экспертные заключения не могут быть использованы в качестве доказательств, подтверждающих неравноценное встречное исполнение при совершении оспариваемой сделки.

Судом первой инстанции заключение эксперта не исследовано с учетом положений  ст. 86 АПК РФ наряду с иными доказательствами по делу.

В п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.09 г. N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" указано на то, что поскольку согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, обязанность доказывания в данном случае лежит на арбитражном управляющем.

Внешний управляющий не представил доказательства сравнения условий сделки с условиями аналогичных сделок, совершавшихся должником, а также с условиями, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что в нарушение ст. 65 АПК РФ внешний управляющий не доказал наличие оснований для признания договора аренды недействительным в соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, поскольку не представил доказательств неравноценности встречного исполнения, в виду чего у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания  для признания оспариваемой сделки недействительной.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора, апелляционной коллегией были установлены следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор аренды от 19.07.2012 был заключен как с письменного согласия временного управляющего должника Лавриненко Л.Г. (л.д. 134, т. 3), так и письменного согласия внешнего управляющего должника Магдина В.П., что подтверждается письмом от 08.02.2013 (л.д. 135, т.3).

Оспоренная сделка также была одобрена комитетом кредиторов должника в марте 2013г.

Договор аренды от 19.07.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - регистрационный номер №01/603/2012-051 от 03.08.2012, в соответствии с требованиями ФЗ-122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что внешний управляющий знал об оспариваемой сделке и фактически одобрил ее, не заявив каких-либо возражений или отказ от исполнения данного договора.

Фактически действия внешнего управляющего Магдина В.П. после заключения сделки свидетельствовали о его воле сохранить сделку, о признании которой он в настоящее время просит.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в рамках искового производством внешним управляющим были приняты меры по расторжению договора аренды, а именно подан иск о расторжении договора аренды земельного участка от 19.07.2012, в связи с неисполнением ответчиком обязательство по арендной плате за период с 03.08.2012-01.06.2013.

09.10.2013 вступило в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № A32-14776/2013 от 16.05.2013, в соответствии с которым исковые требования внешнего управляющего должника Магдина В.П. удовлетворены.

11.03.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по заявлению ЗАО «Кубанькапстрой» зарегистрировано прекращение обременения земельного участка правом аренды по договору от 19.07.2012. Запись в ЕГРП внесена по заявлению истца, направленному в регистрирующий орган в одностороннем порядке.

Таким образом, фактически правоотношения сторон по оспариваемому договору прекратились.

Кроме того, постановлением Девятого арбитражного суда от 19.05.2014 по делу №А40-114471/13-135-1040 оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 в удовлетворении иска внешнего управляющего Магдина В.П. о взыскании с ООО «Зефиро» арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.08.2012-01.06.2013 отказано. Суд установил надлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды и отсутствие задолженности по арендной плате.

Таким образом, внешним управляющим ЗАО «Кубанькапстрой» Магдиным В.П. в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемой сделкой прав и законных интересов должника и его кредиторов.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства согласно требованиям ст. 162 АПК РФ и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учетом положений ст. 71 АПК РФ приходит к выводу, что в удовлетворении заявления внешнего управляющего ЗАО «Кубанькапстрой» Магдина В.П. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.07.2012 г. отказать.

С учетом изложенного обжалуемое определение подлежит отмене в части удовлетворения заявления внешнего управляющего ЗАО «Кубанькапстрой» Магдина В.П. об оспаривании сделки должника, применения последствий недействительности сделки и взыскания с ООО «ЗЕФИРО» в пользу ЗАО «Кубанькапстрой» расходов на оплату госпошлины в сумме 4000 руб., а также судебных расходов на оплату экспертизы в сумме 45 000 руб.

В остальной части (в части отклонения судом первой инстанции ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, удовлетворения ходатайства заявителя об уточнении требований, а также в части указания бухгалтерии Арбитражного суда Краснодарского края перечислить 10 000 руб. в пользу ООО «ЮгЭкспертГрупп» и 45 000 руб. в пользу филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Краснодару) определение суда следует оставить без изменения.

Довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью руководителя, отклоняется судебной коллегией, поскольку ООО «ЗЕФИРО», являясь юридическим лицом, не лишено права доверить представление своих интересов иному лицу, следовательно, невозможность явки в судебное заседание руководителя общества не является основанием для отложения рассмотрения дела в силу требований ст. 158 АПК РФ.

В силу ст. 158 АПК РФ удовлетворение ходатайства лица, участвующего в деле и извещенного о времени и месте судебного заседания, об отложении рассмотрения дела является правом, а не обязанностью суда.

Суд первой инстанции также обоснованно удовлетворил ходатайство заявителя об уточнении требований.

Кроме того, ввиду необходимости оплаты стоимости проведенных по делу 2 судебных экспертиз суд первой инстанции обоснованно указал бухгалтерии Арбитражного суда Краснодарского края перечислить 10 000 руб. в пользу ООО «ЮгЭкспертГрупп» и 45 000 руб. в пользу филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Краснодару.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку апелляционная жалоба ООО «ЗЕФИРО» удовлетворена, следует взыскать с ЗАО «Кубанькапстрой» в пользу ООО «ЗЕФИРО» расходы на оплату госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб., а также судебные расходы на оплату экспертизы в сумме 10 000 руб.

Кроме того, с учетом положений ст. 333.21 НК РФ следует взыскать с ЗАО «Кубанькапстрой» в доход федерального