Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу n А32-42429/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-42429/2013

13 августа 2015 года                                                                          15АП-12525/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен; 

от ответчика: представитель Бодрова О.В., удостоверение, по доверенности от 05.02.2015.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А

материалы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 мая 2015 года по делу № А32-42429/2013

по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553 ОГРН 1022301228399)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Кубань Газ Сервис» (ИНН 2309079874 ОГРН 1022301432108)

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (далее - общество) о расторжении договора от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Суворова, 151/1, (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием на то, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о прекращении обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, исковые требования удовлетворены. Спорный договор расторгнут, с указанием, что решение является основанием для внесения в соответствующий реестр записи о прекращении права аренды ООО «Кубань Газ Сервис» на спорный земельный участок по расторгнутому договору.

Постановлением суда кассационной инстанции от 24.11.2014 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на следующее.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. Суды не дали должной оценки сроку, установленному департаментом обществу на устранение нарушений условий договора аренды, на предмет его разумности. В отсутствие в материалах дела доказательств того, что общество получало письмо от 04.12.2013 № 52-19106/13-43.11, содержащее предложение о расторжении договора аренды, и с учетом его направления департаментом только 04.12.2013, судам также следовало оценить действия департамента по подаче иска о расторжении договора аренды 18.12.2013 с точки зрения соблюдения установленного статьей 452 Гражданского кодекса досудебного порядка расторжения договора. Сделав вывод о существенности допущенных обществом нарушений договора аренды, суды не обосновали, в чем состоит причиненный такими нарушениями ущерб, лишивший департамент того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Решением суда от 29 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе Департамент просит решение суда отменить, ссылаясь на то что, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды. До заключения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.02.2008 № 0000001859 ответчик был уведомлен о имеющихся на земельном участке гаражах и здании котельной с пристроенной к ней насосной и ГРП. Более того, при согласовании места размещения объекта, наличие гаражей на участке было оговорено с ответчиком и предусмотрен порядок их демонтажа. Гаражи представляли собой временные металлические конструкции, объектами недвижимого имущества не являлись. По мнению заявителя, суд не исследовал и не дал оценку обстоятельствам, свидетельствующим о наличии существенных нарушений условий договора аренды. Передав спорный земельный участок для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в аренду в феврале 2008 года, истец был вправе рассчитывать на то, что по истечении необходимого для его (земельного участка) освоения времени будет осуществляться общественно-полезная деятельность в виде оказания соответствующих услуг гражданам, благоустройства прилегающей к водному объекту территории. Однако ответчиком, в период с 02.04.2008 (дата подписания договора аренды) по 11.03.2011 (дата подписания дополнительного соглашения), т.е. по прошествии 2 лет и 11 месяцев, строительство на земельном участке не только не было начато, но и не было получено разрешение на строительство.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя ответчика Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 № 60-р принято решение о предоставлении ООО «Кубань Газ Сервис» в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, имеющего адрес: ул. им. Суворова, 151/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением.

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Кубань Газ Сервис» 12.02.2008 подписан договор № 0000001859 аренды этого участка. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 02.04.2008, номер регистрации 23-23-01/142/2008-152.

Дополнительным соглашением от 11.03.2011 изменен вид разрешенного использования арендуемого участка  «для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением». Дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию 20.05.2011.

Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (п. 4.1.6, п. 10.2 договора), содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую территорию (п. 4.1.7 договора).

Согласно акту обследования № 919 от 27.08.2012, изготовленному ПСУ КК «Кубаньземконтроль», участок по целевому назначению не используется, работы по строительству и берегоукреплению не ведутся. На участке расположены металлические гаражи граждан и многолетние насаждения (деревья), берег набережной зарос камышом, участок не огорожен.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в качестве основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя определено неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

21.10.2013 департаментом имущественных отношений Краснодарского края ответчику направлено уведомление № 52-16862/13-43.11, которым предложено начать использование участка в соответствии с условиями договора в срок до 11.11.2013. Обращение получено адресатом 25.10.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, копия которого представлена в дело.

Арендодателем арендатору направлено письмо от 04.12.2013 № 52-19106/13-43.11 с предложением о расторжении договора аренды. Факт отправления именно этого письма подтверждается описью вложения, а также квитанцией органа почтовой связи с указанием на почтовый идентификатор. Судом из сайта «Почты России» «отслеживание почтовой корреспонденции» установлено, что предложение о расторжении договора получено адресатом 14.12.2013, то есть до подачи рассматриваемого в настоящем деле искового заявления в суд.

Установленный законом досудебный порядок истцом соблюдет, дело следует рассмотреть по существу.

Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что на дату заключения договора на земельном участке, являющемся предметом оспариваемого договора, были расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова.

Ответчик указывает, что на участке находились 83 самовольно установленных гражданами металлических гаража.

На момент рассмотрения дела на участке имеются четыре принадлежащих физическим лицам гаража.

Представитель ответчика – общества сообщил суду, что освобождение земельного участка от имущества других лиц потребовало значительного времени, поскольку арендатор был вынужден обращаться в суд общей юрисдикции за освобождением земельного участка.

В дело представлено решение суда и исполнительные листы, подтверждающие довод арендатора о принятии мер к освобождению земельного участка.

Из представленного суду градостроительного обоснования, выданного ООО «Кубаньгазсервис» судом установлено наличие на участке гаражей физических лиц с указанием их фамилий и инициалов. Градостроительное обоснование предусматривало размещение на спорном земельном участке подземной автостоянки для предоставления мест на ней собственникам удаленных с участка металлических гаражей.

Указанное подтверждает с достоверностью существование препятствий для освоения арендатором земельного участка в соответствии с целевым назначением до его полного освобождения от постороннего имущества.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор считается исполненным арендодателем с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. В пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 № 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»