Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу n А32-39801/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).

Формирование земельного участка при его предоставлении в аренду обществу в противоречие указанной норме земельного законодательства и разъяснению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации может свидетельствовать о недействительности договора аренды в части, в которой фактическая площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащего обществу административного здания.

Окружной суд в своем постановлении указал, что оценка соответствующей части договора аренды, а также постановлений № 1969, 2287 и заключенных на их основании дополнительных соглашений от 31.01.2007 и от 08.09.2011 на предмет их соответствия действовавшим в момент их издания и заключения нормам земельного законодательства имеет существенное значение для вывода о противоречии (отсутствии такового) оспариваемого постановления органа местного самоуправления закону и нарушения (отсутствии такового) им прав и законных интересов общества.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.07.2004 № 1424/04, следует, что отмена ненормативного правового акта органа местного самоуправления осуществляется в порядке самоконтроля в связи с допущенными нарушениями закона при издании ранее принятого акта с обязательным указанием закона или иного нормативного акта, которым не соответствовал принятый правовой акт. Отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушающим законных прав граждан и организации. При этом, объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантии защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочии не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

Определением суда от 19.02.2015 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту Шаныгиной Елене Владиславовне ФБУ «Краснодарская ЛСЭ» МЮ РФ.

Суд перед экспертом поставил следующий вопрос: « Какая площадь необходима для эксплуатации здания административного корпуса №2, литера «В» по адресу г.Геленджик, ул.Херсонская, 2 по состоянию на 06.05.2005 года?»

В материалы дела представлено экспертное заключение от 27.04.2015 №518/09-3/16.1.

Согласно выводам, сделанным в экспертном заключении, минимальная площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации исследуемого здания административного корпуса по состоянию на 06.05.2005 составляет 352 м.кв.

Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края от 06.05.2005 №551 ООО «Денебола» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408008:11 по ул. Херсонской, 2 в г.Геленджике площадью 910 кв.м для эксплуатации административного корпуса

Постановлением от 7.06.2013 утверждена схема расположения земельного участка по ул.Херсонской, 2 в г.Геленджике площадью 538 кв.метров, установлен вид разрешенного использования земельного участка -для эксплуатации здания административного корпуса №2, а также внесены изменения в постановление главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 6.05.2005 №551 «О предоставлении ООО «Денебола» в аренду земельного участка по ул.Херсонской, №2 в г.Геленджике» в части площади земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что площадь земельного участка в размере 538 кв.м. является достаточной для эксплуатации здания административного корпуса № 2 общей площадью 82,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, 2.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Так, решением Геленджикского городского суда о 29.07.2013 по делу 2-1743/2013, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24.10.2013, удовлетворены исковые требований прокурора г. Геленджика о признании незаконным положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, признании недействительным выданного ООО «Денебола» разрешения на строительство и признании незаконным заключения эксперта и комиссии государственной экологической экспертизы.

Данными судебными актами установлено, что постановлением Главы администрации Геленджика 13.08.2010 г. №2287 вид разрешённого использования земельного участка изменён на: «размещение торгово-делового центра» согласно Правилам землепользования и застройки г. Геленджика от 27.07.2010 №466, в соответствии с которыми земельный участок относится к зоне обшественно-деловой застройки. Согласно Генеральному плану г.Геленджика, утвержденному постановлением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 06.02.2006 г. № 183, земельный участок находится в зоне Земель общего пользования». Поскольку вид разрешенного использования «размещение торгово- делового центра» не соответствует Генеральному плану г. Геленджика, изменение вида разрешённого использования является незаконным, нарушающим конституционное право неопределённого круга лиц на пользование зелёной зоной. Исходя из содержания п.п I. 3 ст 44, ч. 1,2 ст. 61 ФЗ «Об охране окружающей среды», ч,11 ст.35 ГрК РФ, ч. 9 ст. 85 ЗК РФ Методических рекомендаций по разработке схем зонирования территории городов МДС 30-1.99 (протокол Госстроя РФ 10.06.1999 № 01 -НС- 15/7) на территориях, находящихся в составе зеленого фонда, могут находиться только пляжи, спортивные и концертные площадки, театры и т. п. объекты. Действующим земельным и градостроительным законодательством размещение коммерческих объектов, в том числе торговых центров, на указанных территориях не предусмотрено.

Кроме того, решением Геленджикского городского суда Краснодарского края по делу № 2 -3301/13, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.03.2014 по иску прокурора г. Геленджика к ООО «Денебола» по требованию о сносе самовольной постройки повторно приведена названная правовая позиция о незаконности изменения вида разрешённого использования ввиду нарушения конституционного права неопределённого круга лиц на пользование зелёной зоной.

Относительно возможности правовой оценки постановлений главы администрации от 21.12.2006 № 1969 и от 13.08.2010 № 2287 об изменении разрешенного использования земельного участка с учетом того, что на основании названных постановлений уже внесены и в установленном порядке зарегистрированы изменения в действующий договор аренды суд первой инстанции правомерно применил разъяснения изложенные в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2014 года по делу № 308-ЭС14-1222, согласно которым сам факт наличия заключенного договора не препятствует рассмотрению вопроса о законности ненормативного акта, послужившего основанием к заключению спорного договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о законности постановления № 1537, которым частично отменены постановления № 1969, 2287.

Суд первой инстанции дал правильную правовую оценку действительности дополнительного соглашения от 31.01.2007 и дополнительного соглашения от 08.09.2011 к договору аренды.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему; далее – Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» к рассматриваемым отношениям неприменима.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу №А48-2067/2010, получившей отражение в постановлении от 06.09.2011 №4275/11, в случае, если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, делим, но при заключении сделки с указанным участком не были учтены права собственника одного из объектов недвижимости, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что собственник объекта недвижимости вправе претендовать только на ту часть земельного участка, которая находится под его объектом недвижимости и является необходимой для использования такового.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, формирование земельного участка при его предоставлении в аренду обществу свидетельствует о недействительности договора аренды в части, в которой фактическая площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащего обществу административного здания.

С учетом состоявшихся решений суда общей юрисдикции, оставленных без изменения при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а также ввиду несоответствия нормам земельного законодательства постановлений № 1969, 2287, заключенные на их основании дополнительные соглашения от 31.01.2007 и от 08.09.2011 недействительны.

Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу или влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции руководствовался выводами, изложенными в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2014. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 по делу № А32-39801/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         Р.Р. Илюшин

Судьи                                                                                                           О.Ю. Ефимова

              О.А. Сулименко