Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 по делу n А53-2067/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-2067/2015

15 июля 2015 года                                                                              15АП-9499/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Тимченко О.Х.

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шебалкиной Д.А. 

при участии:

от истца: Мальцева И.А. (доверенность от 22.01.2015);

от ответчика: адвокат Сазонова М.Г. удостоверение №2665 от 24.05.2005 (доверенность от 04.03.2015 №61АА3584517);

от третьих лиц: адвокат Кацанов Б.Т. удостоверение №5767 №26.12.2012 (доверенность от 15.04.2015 №61АА3585162).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2015 по делу № А53-2067/2015

по иску индивидуального предпринимателя Куприной Иры Викторовны (Инн 615302225524, ОГРН 304615328600268)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Барановой Светлане Алексеевне (ИНН 616200548951, ОГРН 309619435500061)

при участии третьего лица: Погодиной Наталии Александровны

о  взыскании стоимости неотделимых улучшений,

принятое в составе судьи Прокопчук С.П.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Куприна Ира Викторовна (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к индивидуальному предпринимателю Барановой Светлане Алексеевне (далее – ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в рамках договора аренды, в размере 1159699 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Погодина Наталия Александровна.

В порядке ст. 49 АПК РФ, истец увеличил исковые требования и просил взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений в размере 1368898 рублей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Куприна Ира Викторовна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы.

Арендатором были выполнены работы, подпадающие в перечень, предусмотренный п. 1.5 договора, т.е. не требующие специального согласия от арендодателя.

В ходе проведения ремонтных работ, арендодатель посещал спорное помещение, осматривал результат работ, соответственно, порядок согласования ремонтных работ был соблюден сторонами.

Ответчиком не представлено доказательств того, что ремонтные работы не требовались, либо того, что можно было использовать более дешевые материалы и работы.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал доводам жалобы. Ответчик указал, что  помещение было передано истцу в надлежащем состоянии, пригодном для эксплуатации.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что ответчик не может обогащаться за счет арендатора, поскольку неотделимые улучшения остаются в собственности ответчика. Произведенные неотделимые улучшения перечислены в экспертном исследовании.

По условиям договора на арендодателе лежит обязанность предоставить возможность арендатору осуществить отделку оборудования.

На вопрос суда, забрали ли оборудование, представитель истца затруднился ответить.

Представитель ответчика указал, что помещение, переданное в аренду, не требовало ни капитального, ни текущего ремонта. Условиями договора предусмотрено ограничение в части осуществления ремонта арендатором без согласования с арендодателем. Оборудование вывезено частично.

На предложение суда о проведении экспертизы, представитель ответчика возражал против проведения экспертизы, поскольку в суде первой инстанции экспертиза не проводилась.

Представитель истца также возражал против проведения экспертизы, указав, что такой необходимости нет.

Представитель третьего лица возражал доводам апелляционной жалобы, проведение экспертизы считает возможным.

При этом, представитель третьего лица указал, что капитальные ремонт должен был быть согласован с арендодателем.

На вопрос суда, представитель третьего лица указал, что ходатайство о назначении экспертизы не заявляет.

Представитель истца подтвердил, что письменного согласия на производство работ от арендодателя не получено, арендодатель устно одобрил проведение ремонта.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Куприной Ирой Викторовной (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Барановой Светланой Алексеевной (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.03.2014 №1402.

Предметом договора являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Соколова, №31/118, общей площадью 136,6 кв.м. согласно приложению №1 к договору. Помещения предоставлены с целью размещения кафе сроком на 11 месяцев. Помещение передано арендатору по акту 25.03.2014.

Собственником спорных нежилых помещений является Погодина Наталия Александровна, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2012.

Как установлено судом первой инстанции, 30.09.2014 в отношении индивидуального предпринимателя Куприной Иры Викторовны был составлен протокол об административном правонарушении №401-418/2014/1, основанием вынесения которого послужило несоответствие объекта аренды ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 г., а именно: помещения различных классов  функциональной  пожарной опасности не отделены ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами. В протоколе указано, что помещения предпринимателя не отделены от жилой части дома противопожарными  перекрытиями. Данное несоответствие послужило основанием привлечения истца к административной ответственности по статье 20.4 КоАП.

Арендатор, указывая на то, что данное несоответствие противопожарным правилам арендованного помещения препятствует его использованию в целях, которые определены договором, направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора на основании пункта 4.2.3 договора. Уведомление вручено арендодателю 29.12.2014.

20.01.2015 арендатор направил арендодателю требование о возмещении стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений арендованного имущества. Арендодатель отказался добровольно исполнить требование арендатора.

Арендатор, ссылаясь на часть 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 4.1.10 договора одной из обязанностей арендатора предусмотрена обязанность за свой счет произвести оборудование и подготовку арендуемого помещения применительно к предмету своей деятельности, предусмотренной п. 1.1. договора. Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор обязан не производить без согласия арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений, а в случае переоборудования помещения (с согласия арендодателя) все произведенные неотделимые изменения помещения передать арендодателю после прекращения  договорных отношений.

Пунктом 4.1.12 установлен запрет на производство перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, затрагивающих несущие конструкции и влияющих на внешний вид помещения.

Как установлено судом первой инстанции, согласие ответчика на проведение ремонтных работ от истца получено не было.

В обоснование размера заявленных требований истцом в материалы дела представлено заключение строительно-технического экспертного исследования по объекту: помещения  площадью 136,6 кв.м., расположенные в общественном здании, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Соколова, 31/118.

Согласно выводу эксперта, стоимость произведенных работ составила 1368898 рублей.

Оценив представленные доказательства в их  совокупности и взаимной связи, учитывая условия  договора  аренды, руководствуясь  положениями  статьи 623 Гражданского  кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку арендатор в установленном порядке не получил от арендодателя согласия на производство спорных работ (их вида, объемов, стоимости).

Довод апеллянта о том, что ответчиком было получено устное согласие от арендодателя на проведение ремонта, судом во внимание не принимается.

Так, в суде апелляционной инстанции представители ответчика и третьего лица настаивали на том, что согласие на проведение ремонтных работ ответчику дано не было. Работы, произведенные истцом, не подпадают под перечень, закрепленный в п. 1.5 договора, а соответственно, требуют специального согласования с арендодателем.

Вместе с тем, такого согласия получено не было.

Как пояснил представитель ответчика в суде первой инстанции, помещение было передано истцу в надлежащем состоянии по акту приема-передачи от 25.03.2014 без замечаний, после реконструкции.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Проанализировав положения пункта 1.5 договора, апелляционный суд приходит к выводу, что указанный пункт разрешает арендатору осуществлять работы, не относящиеся к капитальному ремонту, предварительно получив согласие арендодателя согласно п. 4.1.5 договора аренды.

Статья 623 ГК РФ устанавливает императивную норму: произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящей ситуации, договором аренды не предусмотрено иное в отношение отделимых изменений. Истцом не представлены доказательства о производстве работ с согласия арендодателя.

Утверждение заявителя о том, что форма получения согласия не установлена ни законодательством, ни договором - противоречит градостроительным нормам, устанавливающим обязательный разрешительный порядок на переоборудование и перепланировку.

 Арендатор произвел изменения без согласования вида, объема и стоимости ремонтных работ.

Пунктом 4.1.5 договора установлена обязанность арендатора не производить без согласия арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений, а в случае переоборудования помещения (с согласия арендодателя) все произведенные неотделимые изменения помещения передать арендодателю после прекращения договорных отношений.

Из материалов дела не следует, что ответчик давал согласие на произведение в помещении отделимых и  неотделимых улучшений.

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Из материалов дела не усматривается, что истец доказал наличие всех вышеуказанных обстоятельств.

Кроме того, часть оборудования истца до настоящего времени находится в спорном помещении, представитель ответчика подтвердил, что оборудование не вывезено.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно оценил условия договора аренды, в том числе, закрепленные в п.п. 1.5, 4.1.5 договора, которыми установлена обязанность арендатора не производить без согласия арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений.

Статья 623 Кодекса содержит диспозитивные нормы о компенсации арендатору улучшений, произведенных им в отношении арендуемого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом,  в договоре аренды стороны предусмотрели иные правила, отличные от общих правил, закрепленных в статье 623 Кодекса.

Согласие арендодателя