Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015 по делу n А32-14767/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 №4224/10 и от 15.11.2011 № 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей на момент предоставления земельного участка редакции) стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Суд установил, что администрация не информировала население о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, и тем самым не были соблюдены требования земельного законодательства.

Нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора, заключенного администрацией и ООО «Симон».

Заявители апелляционных жалоб настаивают на том, что публичное информирование состоялось, указывают на отсутствие в законе четкой определенности, каким именно образом следует информировать потенциально заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении земельного участка, ссылаются на конкретные публикации, которые администрация рассматривает в качестве такого информирования.

Между тем из положений Земельного кодекса Российской Федерации (положений п. 3 ст. 31, ст. 34 ЗК РФ в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции) следует, что публикация должна отражать информацию о конкретном земельном участке, подлежащем предоставлению (площадь, кадастровый номер), цели предоставления определенному лицу, титуле, на котором предполагается участок предоставить.

Суд первой инстанции оценил все представленные администрацией в подтверждение публичной процедуры документы и верно указал на то, что представленные администрацией документы (публикации в газете «Армавирский собеседник» за период с 2003 года по 2008 год о строительстве аквапарка, публикации с информационного портала администрации о ведении строительства), не являются публикациями о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка в порядке пункта 3 статьи 31 ЗК РФ.

В представленных публикациях население информируется о том, что «аквапарку в городе быть», причем из публикаций следует, что участок уже предоставлен и землепользователь вместе с администрацией ведет активную деятельность ради жителей города (создания «визитной карточки города и серьезной программы досуга населения»). Публикации рапортуют о том, как с 2003 года администрация и директор ООО «Симон» обсуждают бизнес-планы и мастер-проекты по созданию аквапарка и информируют население о перспективах создания аквапарка. Причем планы строительства в разных публикациях различны: аквапарк; механические аттракционы, закрытый и открытый аквапарк и спортивно-гостиничная зона в «египетском стиле»; аквапарк, подземный торговый комплекс и сеть паркингов (согласно договору участок предоставлен для строительства оздоровительного комплекса). Разнится и информация о том, кто строит аквапарк – «крупная испанская компания», «фирма «Симон».

Конкретной информации - описание земельного участка, площадь, точный адрес, кадастровый номер, точное наименование организации, которой предполагается предоставить земельный участок, титул, на котором предполагается предоставить земельный участок, представленные в дело публикации не отражают.

Включение администрацией аквапарка в реестр своих инвестиционных проектов необходимости соблюдения публичных процедур также не отменяет.

Исследовав все представленные в дело документы, суд первой инстанции сделал верный вывод, согласно которому положения законодательства при предоставлении ООО «Симон» в аренду земельного участка соблюдены не были, вследствие чего договор аренды земельного участка от 25.03.2008 №3800004395 является недействительной (ничтожной) сделкой (ст. 168 ГК РФ в соответствующей редакции).

Редакция ст. 168 ГК РФ, действовавшая на момент заключения договора аренды, не позволяет принять аргумент ООО «Клеопатра», согласно которому возможное несоблюдение администрацией требований земельного законодательства не является безусловным основанием для признания договора ничтожным.

Кроме того, при нарушении публичных процедур сделка посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды от 25.03.2008 №3800004395 не соответствует требованиям законодательства, то договоры переуступки прав по нему от 20.09.2011, 06.04.2012 также являются недействительными (ничтожными) сделками. Толкование, которое дано в пункте 1 Информационного письма от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Обзор), положение ответчиков не укрепляет. Пункт 1 Обзора дифференцирует соглашение об уступке, как обязательственную сделку, и распорядительную сделку уступки, указывает на то, что недействительность уступки означает отсутствие перехода права к третьему лицу. Поскольку сделки перенайма влекут вещно-правовой эффект, являются распорядительными сделками (перемещают титул арендатора, влекут возникновение законного владения), ничтожность договора аренды влечет ничтожность таких сделок.

Заявители апелляционных жалоб указывают на то, что суд вышел за пределы исковых требований, исследовал возможность признания договора аренды ничтожной сделкой по собственной инициативе.

Данный довод не может быть принят апелляционным судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного вывод суда о ничтожности договора аренды и последующих соглашений о перенайме является правомерным.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, независимо от признания ничтожности такой сделки судом, а основания ничтожности сделки проверяются судом вне зависимости от доводов лиц, участвующих в деле.

Тот факт, что сделка датирована 2008 годом, не исцеляет ее порока, равно как и довод о том, что последствия неинформирования не могут быть возложены на лицо, которому участок предоставлен (в судебно-арбитражной практике данный довод приводится в ряде дел, в которых с соответствующим иском обращается сама администрация, в рассматриваемом же случае это не так).

Заявители жалоб указывают на то, что договор аренды ранее был предметом судебных разбирательств по другим гражданским делам.

Между тем в приведенных заявителями делах рассматривались иные иски, оценка договора аренды с точки зрения соблюдения публичных процедур предоставления не была дана.

Не может быть принят довод, согласно которому суд должен был поинтересоваться мнением участников процесса о возможности и их желании заявить суду о применении последствий пропуска исковой давности.

Как отмечено выше, ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, ссылка на давность препятствует только констатации ничтожности сделки в резолютивной части решения суда.

В рассматриваемом случае в резолютивной части решения суда констатирована ничтожность сделок перенайма от 20.09.2011 и от 06.04.2012, иск подан в апреле 2014 года, т.е. в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Подлежит отклонению довод, согласно которому суд рассмотрел дело по уточненному исковому заявлению, в котором заявлены новые дополнительные требования: изначально истец просил ООО «Клеоптра» возвратить ООО «Симон» права и обязанности по договору аренды, в уточненном иске, поступившем в суд 13.08.2014, истец просил признать недействительными сделки уступки прав, новые требования должны были быть заявлены в самостоятельном иске.

Истец изначально в качестве основания иска указывал на ничтожность сделок перенайма, требовал применения реституции в связи с ничтожностью этих сделок, прикрывающих одну сделку, поэтому окончательная редакция заявленных требований не меняет их сущности.

Иные доводы апелляционных жалобы не влияют на оценку выводов суда.

Таким образом, требования истца в части признания недействительными (ничтожными) сделок перенайма удовлетворены судом верно. Оснований для отказа в данной части требований апелляционная коллегия, как и суд первой инстанции, не усматривает. Пункт 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда от 01.07.1996 № 6/8 допускает в качестве способа защиты иск о признании недействительной ничтожной сделки. Целью обращения в суд в данном случае является подтверждение судом факта отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании сделки недействительной, достигается правовая определенность в отношении потенциальной конкурсной массы, а также по вопросу о субъектах, связанных последствиями недействительности сделок.

Причем из дела не следует, что планы по строительству и освоению участка выполнялись кем-то из его арендаторов. В экспертном заключении по результатам проведенной экспертизы от 10.10.2014 отмечено отсутствие на участке капитальных строений – л.д.26 том 3, в экспертном заключении имеются фотографии участка, на которых отражен пустой земельный участок, покрытый травой, описан как «неблагоустроенная парковая зона» – л.д.53-60 (экспертиза проводилась для целей определения рыночной стоимости права аренды). В деле имеется уведомление от 14.01.2011, направленное ООО «Симон», из которого следует, что общество земельный участок для предоставленной цели не использует – л.д.105 том 2. В отзыве на иск администрация пояснила, что земельный участок как на момент совершения первой сделки, так и на момент совершения второй сделки, и в настоящее время является свободным от объектов недвижимости, разрешение на строительство не получено, проектная документация не утверждена – л.д.9 том 3. Администрация в настоящее время обратилась к ООО «Клеопатра» с иском о расторжении договора аренды (дело № А32-33873/2014 приостановлено).

Что касается требования о реституции, в удовлетворении данного требования судом отказано верно. Поскольку договор аренды заключен с нарушением требований действовавшего на момент его заключения законодательства, ООО «Симон» не является законным владельцем. Суд защитил интерес истца до тех пределов, до которых это возможно в рамках настоящего дела: как отмечено выше, установил правовую определенность в отношении потенциальной конкурсной массы, а также по вопросу о субъектах, связанных последствиями недействительности сделок.

Добиваться возвращения имущества в муниципальную собственность следует администрации. Опасения администрации о возможности истребования уплаченных арендных платежей, высказанные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, не находят опоры а положениях Земельного кодекса Российской Федерации. Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Данной норме корреспондируют положения пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ. Нахождение земельного участка в сфере фактического хозяйственного господства первоначального арендатора и последующих арендаторов никогда не отрицалось.

Плата за пользование земельным участком должна осуществляться в том числе и при отсутствии оформленного титула, в соответствии с положениями п.2 ст.1105 ГК РФ. Согласно данным положениям лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При этом по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) может быть использовано правило п.3 ст. 424, ст.614 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аренду аналогичного имущества.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на