Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015 по делу n А53-32824/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

и ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б.

В результате проведения аукциона продаже права аренды земельного участка общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (Лот № 1) при начальном размере годовой арендной платы - 20266 рублей, участниками аукциона в результате вскрытия конвертов, были предложены следующие цены:

ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н.- 25000 рублей СПК "Советский" – 44 100 рублей ООО "Армада" – 58 070 рублей ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б. - 41 500 рублей.

Как указывает ответчик, исходя из положений пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в целях реализации преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (заявление о продлении договоров аренды подано в Комитет по имуществу 04.10.2013) ИП главе К(Ф)Х Басову А.Н. было предложено заключить договор аренды на новый срок по наибольшей цене, предложенной ООО "Армада".

Индивидуальный предприниматель глава К(Ф)Х таким правом воспользовался и по результатам аукциона в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н. признан победителем аукциона (протокол № 1 об итогах аукциона от 19.12.2014).

В результате проведения аукциона продаже права аренды земельного участка общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (Лот № 2) при начальном размере годовой арендной платы -39528 рублей, участниками аукциона в результате вскрытия конвертов, были предложены следующие цены:

ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н.- 45000 рублей СПК "Советский" - 79020 рублей ООО "Армада" -105100 рублей ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б.-81500 рублей.

Истец считает, что поскольку сроки действия договоров истекли 27.05.2013  ответчиком на момент проведения торгов 19.12.2014 преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок было утрачено, так как прошло более года с момента окончания срока действия договора.

Полагая, таким образом, что комитет неправомерно заключил по результатам торгов договоры аренды с Басовым Александром Николаевичем, истец обратился в суд настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду следующего.

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 № 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В приведенном постановлении даны разъяснения по порядку применения соответствующих норм права и реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок в том случае, когда соответствующие договоры закон предписывает заключать по результатам торгов.

В частности в пункте 3 разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 названного постановления, в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Соответственно договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, получив заявление арендатора – главы К(Ф)Х Басова А.Н. о намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок, комитет правомерно исходил из того, что такой договор может быть заключен исключительно по результатам торгов, в случае, если арендатор согласится заключить договор на условиях, определенных для победителя торгов.

Как видно, заявление о намерении воспользоваться преимущественным правом направлено Басовым А.Н. комитету в разумный срок и комитетом предприняты меры по реализации данного права. То есть комитет не отказал Басову А.Н. в предоставлении участков на новый срок, но, напротив, инициировал предусмотренную законом процедуру.

Истец ошибочно трактует абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации как предполагающий применительно к рассматриваемому спору необходимость отказа ответчику в реализации преимущественного права по той причине, что с момента истечения срока действия договора и до проведения торгов прошло более года.

Данная норма права имеет иную функциональную направленность, нежели придает ей истец. В данном случае предыдущим арендатором осуществлено право обратиться к арендодателю с заявлением о намерении реализовать предоставленное законом преимущественное право заключения договора на новый срок и арендодателем не было отказано в реализации данного права. Напротив, арендодатель, признавая право ответчика на заключение договора на новый срок, предпринял меры к тому, чтобы реализация данного права соответствовала требованиям закона. Указанное следует как из пояснений комитета, так и из содержания протоколах об итогах торгов.

Время, затраченное на организацию и проведение торгов, в  данной ситуации не может влечь погашение преимущественного права ответчика, как ошибочно полагает истец.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Глава К(Ф)Х Басов А.Н. имел преимущественное право на заключение договоров в отношении спорных участков и данное преимущественное право было реализовано в полном соответствии с требованиями закона.

В силу положений части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с допущенными процессуальными нарушениями.

Определением суда первой инстанции от 16.01.2015 удовлетворено заявление истца о принятии мер о запрете Управлению Росреестра по Ростовской области регистрировать договоры аренды между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства  Басовым Александром Николаевичем в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:0600009:207 и 61:29:0600009:208. Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отменить указанные обеспечительные меры. Как в связи с отказом в иске, так и принимая во внимание то обстоятельство, что принятые обеспечительные меры не достигли своей цели. Спорные договоры аренды были зарегистрированы в день вынесения определения суда до момента поступления копии данного определения регистрирующему органу.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2015 по делу № А53?32824/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2014 в виде запрета Управлению Росреестра по Ростовской области регистрировать договоры аренды между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства  Басовым Александром Николаевичем в отношении земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

- земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2км по «о на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью — 439 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного шия - для сельскохозяйственного использования.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

                                                                                                        В.В. Галов