Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу n А32-40522/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

строительство. Сам же пропуск указанного срока для обращения с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство не является основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

По смыслу приведенной нормы с заявлением о продления разрешения на строительство застройщик должен обратиться в течение определенного периода времени до истечения срока действия разрешения на строительство. При условии начала строительства (до истечения срока действия выданного разрешения) в продлении действия такого разрешения уполномоченным органом не может быть отказано (при наличии объективной необходимости в выполнении (окончании) строительных работ).

Судебная практика по спорам о продлении разрешения на строительство исходит из того, что часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса не предусматривает обязанность застройщика при продлении разрешения представлять какие-либо документы, кроме соответствующего заявления. Названная норма связывает возможность продления срока действия разрешения с фактом осуществления застройщиком строительных работ. Иных оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, помимо указанных в части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса, действующее законодательство не содержит (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2010 N ВАС-10720/10, от 02.12.2011 N ВАС-13296/11, от 28.12.2012 N ВАС-18015/12 и от 25.12.2013 N ВАС-18554/13).

Градостроительный кодекс не содержит оснований для отказа в продлении разрешения на строительство по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока (то есть менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения).

Отказ уполномоченного органа в продлении действия разрешения на строительство по данной причине обоснованно признан судом первой инстанции недействительным.

Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией отклоняются ввиду следующего.

Факт начала строительства объекта капитального строительства подтверждается вышеуказанными актами проверки органом государственного надзора юридического лица, в частности актом проверки N 14-151Ц-Ю-294-АЯ от 24 апреля 2014 года, из которого следует,  что на момент проверки на объекте выполнен демонтаж строений,  вырыт котлован фундамента, выполнена подготовка под заливку фундаментной плиты, имеются опорные сооружения (л.д. 47-49).

Доводы администрации о том, что договор аренды земельного участка, площадью 8347 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, от 17.09.2008 N 4900004795 ничтожен и у общества отсутствует право на земельный участок, на котором он планирует произвести строительство, апелляционным судом отклоняются.

Так, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 N А32-1727/2013 по исковому заявлению администрации города Сочи к ПЖСК "Весна",  обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвестспорт",  обществу с ограниченной ответственностью "ЭЙС" о признании обременения в виде аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора по договору аренды от 17.09.2008 г. N 4900004795 - отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 8 347 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, за период с 20.12.2008 по 31.12.2012, с ответчиков в пользу администрации взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком, в остальной част иска отказано.

Отказывая в удовлетворении требования о признании аренды как обременения отсутствующим, суды всех трех инстанций по данному делу исходили из того, что в виду недоказанности нахождения земельных участков в фактическом владении истца (администрации), права последнего не могли быть защищены посредством избранного им способа судебной защиты. Кроме того, ответчики (в том числе и ООО «ЭЙС»), являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имеют преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду, что исключает возможность возврата участка в фактическое владение муниципального образования.

Таким образом, заявитель правомерно владеет земельным участком 23:49:0203005:25 по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи и отказ в продлении разрешения на строительства на том основании, что договор аренды земельного участка, площадью 8 347 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, от 17.09.2008 N 4900004795 ничтожен, также не основан на законе.

Подлежат отклонению доводы администрации г. Сочи о превышении ООО «ЭЙС» предельных параметров застройки земельного участка площадью 8347 кв.м. с учетом размещения на данном земельном участке завершенного строительством жилого дома ПЖСК «Весна» и выдачи администрацией г. Сочи в январе 2015 году разрешения на строительство ООО «Стройинвестспорт».

Из дополнительно представленных доказательств видно, что оформление исходно-разрешительной документации на проектирование строительство жилого дома осуществлялось ООО «ЭЙС» с 2008 года по 01.01.2011 год.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка №RU233090000000000000002635, утвержденного главным архитектором г. Сочи 15 октября 2008 года, основным видом разрешенного использования земельного участка являлось строительство многоквартирного жилого дома, предельное количество этажей для строительства на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома составило 18 этажей, максимальный процент застройки земельного участка - 50 %, а не 30 % как утверждает администрация г. Сочи.

На картографическом чертеже градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 005:0025 отображены части земельного участка подлежащие застройке, кроме этого нанесены существующие объекты, включая незавершенный строительством жилой дом ПЖСК «Весна».

Непосредственно из градостроительного плана видно, что на момент его выдачи градостроительные регламенты в г. Сочи не установлены, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка не установлены.

Из состава документов, представленных на рассмотрение ООО «ЭЙС» видно, что помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, общество, с целью подтверждения права землепользования представило в управление архитектуры и градостроительства г. Сочи документы о праве на строение, расположенное в границах земельного участка.

В соответствии со ст. 44 Градостроительного кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

В силу ч. 2, п. 5 ч. 3 ст. 44 ГрК РФ подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В составе градостроительного плана помимо прочего указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент).

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование капитального объекта, за исключением линейного объекта осуществляется, в том числе на основании параметров отраженных в градостроительном плане.

Из п.2.2. общей части положительного заключения №23-1-4-0010-09 от 16.01.2009 года государственной экспертизы проекта жилого дома ООО «ЭЙС» усматривается, что документальным основанием для разработки рабочего проекта строительства, определения технико-экономических показателей жилого дома, помимо прочего, являлся градостроительный план №RU233090000-000000000002635.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По смыслу ст. 44, 48, 51 ГрК РФ при проектировании, государственной экспертизе проекта, выдаче разрешения на строительство должны учитываться исходные параметры застройки земельного участка, отраженные в выданном застройщику градостроительном плане, а разрешение на строительство не может противоречить ранее выданному градостроительному плану.

Заявляя о том, что предельные параметры застройки земельного участка составляют 30 % от его площади, представитель администрации г. Сочи руководствуется Правилами землепользования и застройки города Сочи, утвержденными решением от 29.12.2009 года №202 (далее ПЗЗ г. Сочи).

Согласно таблице 11 раздела 12.1. ПЗЗ г. Сочи максимальный коэффициент застройки земельных участков в зоне Ж-6 составляет 30 % от площади земельного участка.

Между тем Правила землепользования и застройки г. Сочи были официально опубликованы в газете «Новости Сочи» в полном объеме только 18.03.2011 года.

До указанного момента, с учетом положений ч. 3 ст. 32 ГрК РФ, ст. 15 Конституции РФ, п. 32 постановления Пленума ВС РФ от 29.11.2007 г. N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части", ПЗЗ г. Сочи, являясь муниципальным правовым актом подлежащим обязательному опубликованию, не должны были применяться.

Изложенная позиция по вопросу определения момента применения ПЗЗ г. Сочи и учета параметров застройки, отраженных в ранее выданных, до опубликования ПЗЗ г. Сочи градостроительных планах, подтверждена сложившейся правоприменительной практикой (Постановление АС СКО от 26.04.2011 года по делу №А32-20798/2010, Постановление АС СКО от 25 апреля 2013 года по делу №А32-11890/2012).

Площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:25 жилым домом ООО «ЭЙС» составляет 1853 кв.м.. Из апелляционного определения от 06.02.2014 года, на которое ссылается администрации г. Сочи, следует, что площадь застройки земельным участком ПЖСК «Весна» составляет 1333, 4 кв.м., т.е. совокупная площадь застройки земельного участка указанными объектами составляет менее 50 % от общей площади земельного участка.

Факт выдачи разрешения на строительство ООО «Стройинвестспорт» не порочит ранее выданные ООО «ЭЙС» и ПЖСК «Весна» разрешительные документы, поскольку разрешение ООО «Стройинвестспорт» выдавалось 18 января 2015 года, т.е. после принятия ПЗЗ г. Сочи и не может влиять на юридические факты, наступившие в 2007 году и 2011 году и имеющие отношения к другим застройщикам.

При пролонгации срока действия разрешения на строительство в порядке ч. 20 ст. 51 ГрК РФ, исходя из содержания данной нормы Кодекса, не предусмотрено изменение параметров застройки, т.к. вопрос продления срока действия разрешения и выдачи нового разрешения не равнозначны, застройщик не должен заново предоставлять пакет документов, предусмотренный ч. 7 ст. 51 ГрК РФ и заново получать градостроительный план.

Поскольку правоотношения по определению предельных параметров застройки жилым домом ООО «ЭЙС» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:25 для последующего проектирования и строительства возникли до принятия Городским собранием Сочи и официального опубликования ПЗЗ г. Сочи, а согласно градостроительному плану №2635 максимальная площадь застройки земельного участка составляет 50 %, постольку подлежит отклонению довод администрации г. Сочи о недопустимости продления срока действия разрешения на строительство, в связи с изменением ПЗЗ г. Сочи предельной площади застройки земельных участков до 30 %.

При таких обстоятельствах,  суд первой инстанции пришел к верному выводу,  что решение заинтересованного лица об отказе в продлении срока действия Разрешения на строительство N RU 23309-1496 от 07 апреля 2011 года нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как препятствует осуществлению им строительной деятельности на земельном участке, предоставленном для строительства.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2015г. по делу №А32-40522/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

Судьи                                                                                             О.Ю. Ефимова

О.А. Сулименко