Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу n А53-30015/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: i№[email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-30015/2014

09 июня 2015 года                                                                              15АП-7235/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей  Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от истца – председателя Шишкина Б.А., Ефимовой А.В. по доверенности от 19.11.2014,

от ответчика – директора Афанасьева М.Е. ,

от третьего лица – Хренкова А.С. по доверенности от 10.11.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

товарищества собственников жилья «Нагибина, 25»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.03.2015 по делу № А53-30015/2014 (судья Прокопчук С.П.)

по иску товарищества собственников жилья «Нагибина, 25»

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дон», муниципальному казенному учреждению «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону»

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Нагибина,25» (далее – истец, ТСЖ «Нагибина,25», товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дон» (далее – ответчик, общество) о  признании права собственности общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дон» на нежилые помещения комнаты № 1 площадью 13,2 кв.м., № 11 площадью 1,7 кв.м., расположенные в подвале дома № 25 по пр. М.Нагибина, отсутствующим; о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, д. 25, на нежилые помещения комнаты № 1 площадью 13,2 кв.м., № 11 площадью 1,7 кв.м., расположенные в подвале дома № 25 по пр. М.Нагибина; об истребовании из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дон» нежилые помещения комнаты № 1 площадью 13,2 кв.м., № 11 площадью 1,7 кв.м., расположенные в подвале дома № 25 по пр. М. Нагибина (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 56)).

Иск мотивирован тем, что  после получения копии технического паспорта на многоквартирный дом в МКУ «УЖКХ Ворошиловского района» (по состоянию на 1980 год), а также копий правоустанавливающих документов от собственников помещений в доме в ходе проведенного осмотра общего имущества в многоквартирном доме выяснилось, что на цокольном этаже дома расположено помещение площадью 9,3 кв. м (№ 1 на поэтажном плане), которое согласно данным технического паспорта предназначено для размещения электрощитовой. Однако доступ к указанному помещению в настоящее время у истца отсутствует, электрооборудование дома перенесено в коридор, ведущий в рамку управления системой отопления многоквартирного дома. Спорное помещение, входит в состав нежилого помещения площадью 83,2 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дон» (запись о регистрации № 61-61-01/511/2010-23 от 13.07.2010).

Определением суд первой инстанции от 18.02.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казенное учреждение «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону».

Ответчики иск не признали, ООО «Строительная компания «Дон» в  отзыве заявило о применении срока исковой давности, начало течения которого исчислил с момента государственной регистрации права муниципальной собственности  на помещение (04.09.2009).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

Товарищество обжаловало решение суда в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что вывод суда о выборе ненадлежащего способа защиты и о пропуске срока исковой давности  является несостоятельным, противоречащим постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. Поскольку на момент приватизации первой квартиры в мае 1992, согласно данным органов технической инвентаризации, спорные помещения были предназначены для использования в качестве щитовой и лестничной клетки (т.е. для обслуживания более чем одного помещения), то с указанного момента возникло право общей долевой собственности. Определяя правовой режим спорных помещений на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 83,2 кв.м. в порядке приватизации в  2010 году,  а также ставя правовой режим спорных помещений в зависимость от наличия или отсутствия в них инженерных коммуникаций, суд первой инстанции неправильно истолковал закон. Поскольку спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу, МУ «Фонд имущества г.Ростова-на-Дону» не имело право его отчуждать, а договор купли-продажи от 17.05.2010 № 176, заключенный с ООО «СК ДОН» в отношении спорных помещений следует считать ничтожной сделкой.  При применении срока исковой давности судом не учтено, что до создания ТСЖ «Нагибина, 25» и принятия дома в управление ТСЖ, последнее как юридическое лицо и собственники помещений в доме не могли знать о проведенной реконструкции подвальных помещений, поскольку не имели свободного доступа в коридор, ведущий в рамку управления и спорное помещение бывшей щитовой, а также о регистрации права собственности ответчика на спорные помещения. Суд не указал в решении, по каким мотивам были отвергнуты выводы строительно-технического исследования о нарушении расположения щитовой, имеющегося в материалах дела.  Суд необоснованно взыскал 4000 рублей в доход федерального бюджета.

МКУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» в отзыве апелляционную жалобу не признало. Указало, что спорное нежилое помещение не может быть признано техническим подвалом в смысле требований ЖК РФ и ГК РФ.  Отчет ООО «Нирлан» № 453 от 24.03.2010 не содержит сведений о наличии в спорном помещении инженерных коммуникаций. Истец не представил доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры (1992)  истребуемые им помещения фактически использовались жильцами дома в качестве общего имущества для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме. С 2000 года арендатором помещения являлся ответчик, а с 1992 по 2000 арендатором являлось и иное учреждение, что подтверждает довод об использовании спорных помещений для целей, не связанных с обслуживанием дома. По требованию о признании сделки недействительной (договора № 176/В от 17.05.2010) истекла исковая давность, исчисляемая с начала исполнения договора.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали.

Представители ответчиков апелляционную жалобу не признали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела товарищество собственников жилья «Нагибина, 25», зарегистрировано в качестве юридического лица 13.09.2013 и приняло в управление 13.09.2013 дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 25.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09).

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

В обоснование доводов о принадлежности спорных помещений к общей долевой собственности истец ссылается на технический паспорт, составленный   на жилой дом № 25, литер А, по пр.Октября, г.Ростова-на-Дону, составленный по состоянию на 27.02.1980г., из которого следует год постройки дома – 1958, а также наличие в подвале помещений щитовой площадью 9,3 кв.м. и рамки управления площадью 9,3 кв.м.

Согласно справке МУПТИ и ОН от 16.12.2014 № 1105440, по адресу: Ростов-на-Дону, пр.Михаила Нагибина, д.25 (бывший пр.Октября №25) на основании решения Администрации Ворошиловского района № 329 от 29.05.1992г. была приватизирована кв.№ 36, рег. удостоверение БТИ № 285/26 от 10.06.1992г.

Из представленных сведений БТИ следует, что в период с 1980 по 1987 помещение щитовой имело площадь 9,3 кв.м. (комната на поэтажном плане 1), а по состоянию на 24.04.2000 (л.д.160-162 т.1) следует, что в результате перепланировки помещения щитовой и примыкающего коридора, образовано помещение площадью 13,2 кв.м. (комната 1) лит.а10.

Представленные в дело доказательства не позволяют установить фактическое состояние спорного помещения щитовой площадью 9,3 кв.м. на дату приватизации первой квартиры (1992г.) и, следовательно, с достоверностью констатировать возникновение права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Спорное помещение в составе иных подвальных помещений общей площадью 83,20 кв.м. (к. 1,2-3,4,5,6,7,8,9,10,11 лит. А) переданы ответчику в аренду по договору  №2066-6 от 27.07.2000, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Строительная компания «Дон» (арендатор). Договоры аренды ежегодно перезаключались до 15.03.2009г.

При этом, как следует из представленных в дело копий ордера № 469 от 29.04.94г, и договора