Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 по делу n А53-11662/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

С.И. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (с подвалом) литер А, расположенное по адресу: г.Константиновск, ул.Ленина, 34, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2005 серии 61-АБ № 292930 (т.1,л.д.111).

Постановлением Президиума Ростовского областного суда от 21.09.2006 решение Константиновского районного суда от 25.08.2005 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 названного Закона, возможна только путем оспаривания оснований регистрации права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права).

Основанием приобретения Марцевым С.И. права собственности на нежилое помещение с подвалом общей площадью 429,8 кв.м. литер А, расположенное по адресу: г.Константиновск, ул.Ленина, 34 явилось решение Константиновского районного суда Ростовской области от 25.08.2005, которое было отменено постановлением Президиума Ростовского областного суда от 21.09.2006. С отменой решения Константиновского районного суда Ростовской области от 25.08.2005, основания для сохранения государственной регистрации права собственности на спорное имущество за Марцевым С.И. отпали, поскольку в силу статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация должна подтверждать лишь существующее право.

Между тем, судом установлено, что между Константиновским райпо и ИП Марцевым С.И. возник спор о праве на подвальное помещение, расположенное по адресу: г.Константиновск, ул.Ленина, 34. Спор в отношении нежилого помещения первого этажа указанного здания между сторонами отсутствует.

Решением Константиновского районного суда от 15.07.2007, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.11.2007, Константиновскому райпо отказано в признании недействительными торгов от 18.12.2003 (т.1,л.д.106-110).

Решением Константиновского районного суда от 24.12.2007 за Марцевым С.И. признано право собственности на нежилое помещение, используемое под дискобар литер «А» общей площадью 286,6 кв.м., литер «А» подвал общей площадью 143,2 кв.м., расположенное в двухэтажном здании по адресу: Ростовская область, г.Константиновск, ул.Ленина, 34 (т.1, л.д.112-113).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.03.2008 решение Константиновского районного суда от 24.12.2007 отменено, производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции (т.1,л.д.114-115).

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Кроме того, судом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1.1. протокола о результатах торгов от 18.12.2003 № 32 организатор торгов от имени и по поручению продавца передает в собственность покупателя находящееся под арестом в рамках исполнительного производства нежилое помещение, используемое под дискобар, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Константиновск, ул. Ленина, 34, арестованное по акту описи и ареста имущества должника от 15.10.2003 и проданного в соответствии с поручением РФФИ от 26.11.2003 и актом передачи имущества на реализацию от 27.11.2003. Подвальное помещение прямо не указано в протоколе о результатах торгов в качестве предмета сделки.

В акте описи и ареста имущества от 15.10.2003 указано о наложении ареста на помещение дискобара, расположенное на 1-ом этаже кирпичного здания по ул. Ленина с подвальным подсобным помещением, площадью по 1-му этажу 317,1 кв.м.

Из технического паспорта помещения, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Константиновск, ул. Ленина, 34, видно, что площадь первого этажа составляет 282,4 кв. м, площадь подвала 143,2 кв.м., что в совокупности составляет 429,8 кв.м., а не 317,1 кв.м., как было указано в акте описи и ареста имущества должника.

В акте передачи имущества на реализацию от 27.11.2003 отсутствует указание о передаче на реализацию подвального помещения по ул. Ленина, 34 в г.Константиновске. Согласно данному акту судебным приставом-исполнителем было передано на реализацию только помещение дискобара, расположенное на первом этаже двухэтажного здания по ул. Ленина, 34 в г.Константиновске.

В постановлении судебного пристава-исполнителя от 22.10.2003 о назначении оценщика; отчете от 29.10.2003 № 61-76 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Константиновск, ул. Ленина, 34;  постановлении судебного пристава-исполнителя от 04.11.2003 об установлении оценки арестованного имущества, информации о торгах, опубликованном в периодическом печатном издании «Молот» № 167-168 (23174-23175) от 18.11.2003 подвальное помещение в здании, расположенном по адресу: г.Константиновск, ул.Ленина, 34 также не указано.

Предметом оценки, согласно отчету от 29.10.2003 № 61-76 являлось арестованное имущество Константиновского райпо в виде части нежилого помещения общей площадью 284,2 кв.м., расположенного на первом этаже двухэтажного административного здания, расположенного по адресу: г.Константиновск, ул.Ленина, 34. Оценщиком определена стоимость (230000 руб.) именно данного недвижимого имущества без учета подвальных помещений.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что акт описи и ареста имущества от 15.10.2003 был указан при передаче спорного имущества на реализацию как основание изъятия у должника имущества, на которое обращено взыскание и не является доказательством того, что подвальное помещение в здании по ул.Ленина, 34 было передано на реализацию торгующей организации.

Таким образом, в рамках исполнительного производства было оценено, передано на реализацию и продано нежилое помещение 1-го этажа двухэтажного административного здания площадью 282,4 кв.м., расположенное по адресу: ул.Ленина, 34, г.Константиновск.

Иных доказательств возникновения у ИП Марцева С.И. права собственности на подвальное помещение, расположенное по адресу: ул.Ленина, 34, г.Константиновск в материалы дела не представлено.

Между тем, право собственности Константиновского райпо на указанное имущество подтверждается решением Исполнительного комитета Константиновского районного Совета народных депутатов Ростовской области от 06.12.1991 № 398 (т.1,л.д.45), списком зданий и сооружений (т.1,л.д.47), регистрационным удостоверением на указанное имущество (т.1,л.д.44).

Довод ответчика о функциональной связи подвала с помещением первого этажа и невозможности его эксплуатации отдельно правомерно отклонен судом первой инстанции.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежностью признается вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. Принадлежность следует судьбе главной вещи.

Между тем, суд первой инстанции верно указал на то, что помещение первого этажа может быть использовано самостоятельно и для его обслуживания подвальные помещения не требуются. Также из материалов дела не следует, что назначением подвальных помещений является обеспечение функционирования помещения первого этажа.

На основании представленных в материалы дела фотографий, объяснений истца и показаний свидетеля следует, что помещение подвала имеет отдельный вход и приспособлено для самостоятельного использования по целевому назначению, отличному от назначения помещения первого этажа (бара), а именно - как овощехранилище. Доводы ИП Марцева С.И. о том, что отдельный вход в подвал был обустроен ответчиком после приобретения спорного имущества на торгах документально не подтвержден. Кроме того, на поэтажном плане подвального этажа нежилого здания по ул.Ленина, 34 в г.Константиновске, составленном 02.03.1999 (т.1,л.д.48, 57) в комнате № 1 отмечен выход из подвала. Данные технической инвентаризации 02.03.1999 соответствуют данным технического паспорта, представленного ответчиком (т.2,л.д.24-27).

Доводы ответчика о наличии в спорном подвальном помещении коммуникаций, препятствующих самостоятельному использованию подвального помещения не подтверждены документально. Кроме того, по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ограничение на отчуждение подвальных и иных помещений, в которых находятся общие коммуникации установлены только в отношении собственников помещений в многоквартирном доме. Применение указанных норм по аналогии к отношениям собственников нежилых помещений в объекте недвижимости не являющимся жилым домом, с учетом специфики данного имущества, не является обоснованным.

Ответом ГУПТИ РО Константиновского филиала № 326 от 22.09.2006 (т.1,л.д.103) подтверждается факт того, что подвал является частью здания, расположенного по адресу: г.Константиновск, ул.Ленина, 34, что не препятствует данному недвижимому имуществу являться самостоятельным объктом гражданских отношений. В данной справке указано, что спорное здание состоит из двух этажей и подвала, однако в справке отсутствует указание на то, что  подвал является частью нежилого помещения дискобара, расположенного на первом этаже.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, ИП Марцевым С.И. заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Между тем, факт утраты владения спорным имуществом документально подтвержден и Константиновским райпо не оспорен, в связи с чем, к требованию о признании недействительным зарегистрированного права, связанному с одновременным признанием права собственности истца, применяется общий срок исковой давности (статьи 196, 199, 301, 302, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истцу было известно о торгах, на которых было реализовано нежилое помещение первого этажа здания, расположенного по адресу: г.Константиновск, ул.Ленина, 34. Между тем, судом установлено, что предметом данных торгов подвальное помещение спорного здания не являлось. Таким образом, установить нарушение своих прав с момента проведения торгов истец возможности не имел, поскольку спорное имущество на торги не выставлялось.

Доводы ответчика о неоднократных требованиях в адрес истца о предоставлении документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на спорное подвальное помещение документально не подтверждены, поскольку в материалы дела представлены заявления ответчика о предоставлении документов направленные Константиновскому райпо и УФССП по Ростовской области в 2006 году, то есть в пределах срока исковой давности.

Акт описи и ареста имущества от 15.10.2003, подписанный директором Константиновского райпо Кравченко Н.А. не свидетельствует о передаче арестованного имущества на реализацию. Осведомленность о факте ареста подвального помещения не подтверждает осведомленность истца сведений о реализации спорного имущества.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит открытый характер.

При таких обстоятельствах, истец получил реальную возможность узнать о нарушении своих прав и регистрации за ИП Марцевым С.И. права собственности на спорное имущество с момента государственной регистрации права собственности за ответчиком (20.10.2005).

Исковое заявление направлено в Арбитражный суд Ростовской области почтой 21.07.2008, то есть в пределах срока исковой давности (т.1,л.д.69).

Доводы заявителя о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении его ходатайства об отложении судебного заседания отклоняются судом апелляционной инстанции. Из содержания частей 3-5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство о его отложении, то совершение данного процессуального действия является правом суда, а не его обязанностью. Ответчик был извещен о времени и месте судебного заседания, назначенного на 17.11.2008 надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении от 30.09.2008 (т.2,л.д.68). Об объявленном в судебном заседании перерыве до 24.11.2008 ответчик был извещен телеграммой (т.2,л.д.63-64). ИП Марцев С.И. не обосновал невозможность представления дополнительных документов или пояснений до судебного заседания почтой, нарочно или факсом, документально основания для отложения судебного разбирательства