Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу n А32-25512/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Порядок образования земельных участков регламентирован положениями статей 11.2 - 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решения об образовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (абзац второй пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент спорных правоотношений).

Таким образом, с возникновением права собственности на объект недвижимого имущества ООО «САВВА» в силу закона приобрело право на предоставление в собственность или в аренду земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его эксплуатации.

При этом в силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей  спорный период) местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Здание ресторана «1.3.7», принадлежащее ООО «САВВА» на праве собственности, расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6, ранее предоставленном в аренду ОАО «ГК «Жемчужина», что не оспаривается участвующими в деле лицами. Следовательно, при образовании земельного участка, необходимого ООО «САВВА» для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, администрация должна была руководствоваться требованиями статей 11.2-11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрена необходимость получения письменного согласия землепользователей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Данные требования Земельного кодекса Российской Федерации администрацией не были соблюдены.

Между тем, положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, гарантирующие исключительное право собственника зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, не отменяют действие иных норм земельного законодательства, в том числе статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

По этому же основанию не может быть принято во внимание довод апелляционной жалобы о том, что ранее судебным актом договор аренды земельного участка между администрацией и заявителем признан недействительным.

Споры об образовании земельных участков, в том числе при отсутствии указанного в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации  согласия землепользователя, рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

По смыслу статьи 11.2  Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации образование земельного участка может быть произведено в судебном порядке в случае препятствия заинтересованному лицу в формировании земельного участка.

В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003г., разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.

Как указывалось ранее ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» на праве собственности наряду с другим недвижимым имуществом принадлежит здание ресторана с подъездной эстакадой общей площадью 21 830,3 кв. м, расположенное на спорном земельном участке по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-Ак 501521, копия которого представлена в дело.

Из представленных в дело фотографий следует, что эстакада представляет собой плоскую арочную конструкцию с операнием на поверхность земли двумя своими концами и служит для подхода людей и подъезда транспортных средств к входу в ресторан истца, который расположен на определенной высоте от поверхности земли.

Эстакада изготовлена из железобетонных конструкций.

Непосредственно под эстакадой на этом же спорном земельном участке расположен ресторан «1.3.7», принадлежащий ООО «САВВА».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2012г. по делу № А-32-19727/2010-36/538, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции от 10.09.2012г. и от 20.12.2012г. по спору между гостиничным комплексом и обществом установлено следующее.

В соответствии с выводами, сделанными в заключении судебного эксперта № 1451/16.1 от 08.06.2004г., помещения ресторана «1.3.7.» являются встроенными помещениями в пространстве под эстакадой к ресторану гостиницы «Жемчужина».

Железобетонные опоры эстакады (в виде стоек и поперечных балок), а также продольные балки эстакады являются системой перекрытия ресторана, а покрытие эстакады является кровлей помещений ресторана.

В соответствии с заключением № 5051/16.1 от 03.02.2005г. в помещениях ресторана расположены три опоры, выполненные в виде Т-образных элементов, сечение опор в плане 120x200 см. (без отделки). Высота опор над уровнем пола в помещениях составляет 2,8-3,1 м. Указанные опоры и опирающиеся на них продольные железобетонные балки сечением 40x80 см. (Н) и 40x40 (Н) являются несущими конструктивными элементами подъездной эстакады.

Из изложенного следует, что эстакада является недвижимым имуществом.

Указанные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию в силу положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по существу лицами, участвующими в деле, не оспариваются. 

Кроме того, в этом решении указано, что здание ресторана третьего лица является встроенным помещением и полностью располагается под эстакадой.

Это обстоятельство подтверждается представленными в настоящее дело фотоматериалами и пояснениями представителей заявителя и третьего лица – ООО «Савва».

Под эстакадой также расположены склады, которые имеют общую стену с задней стеной ресторана третьего лица.

Оспариваемым в настоящем деле постановлением утверждена схема расположения земельного участка под рестораном третьего лица.

Доказательства того, что на этом земельном участке согласно утвержденной схемы располагается какое-либо недвижимое имущество третьего лица вне проекции на него эстакады заявителя, лица участвующие в деле ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Как верно отметил суд первой инстанции в настоящем случае, заявитель и ООО «Савва» имеют равные права землепользователя на часть земельного участка, для обслуживания своих объектов недвижимости.

Третье лицо полагает, что для использования под ресторан необходим земельный участок, площадью 2 641 кв.м, а гостиничному комплексу иной, возможно большей площадью и другой конфигурации для использования под эстакаду и его ресторан (ресторан истца), как имущественный комплекс. При этом заявителю земельный участок необходим, в том числе и в части участка, сформированного оспариваемым постановлением для третьего лица.

Действующее законодательство не предусматривает формирование земельного участка под частью единого объекта недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса установлено, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации неделимым является земельный участок, который не может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образовала бы самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Таким образом, гражданско-правовые отношения сторон по предоставлению заявителем части земельного участка в аренду ООО «САВВА» для эксплуатации здания ресторана не исключают необходимость получения письменного согласия ОАО «ГК «Жемчужина» (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации) в рамках публичных правоотношений по образованию органом местного самоуправления новых земельных участков, посредством разделения земельного участка, находящегося в аренде у заявителя.

При наличии между ООО «САВВА» и ОАО «ГК «Жемчужина» спора о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:6 и отсутствии письменного согласия заявителя, администрация была не вправе производить раздел спорного земельного участка в административном порядке на основании оспариваемого постановления.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что земельный участок, необходимый гостиничному комплексу для обслуживания его ресторана и эстакады является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества третьего лица в силу специфики взаимного расположения строения третьего лица и сооружения истца, а также в силу приведенных выше положений статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Утверждение схемы границ спорного земельного участка для третьего лица нарушает права заявителя, как собственника имущества большей площади, находящегося, в том числе на этом земельном участке и за его пределами и противоречит статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ходатайства ООО «Савва» о назначении по делу судебной экспертизы и приобщении к материалам дела заключения экспертизы, проведенной по заказу третьего лица, рассмотрено