Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу n А32-35989/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-35989/2013

26 мая 2015 года                                                                                 15АП-6737/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Авдониной О.Г.

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,

при участии:

от ответчика: представителя Карповича В.Г. по доверенности от 12.01.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью кафе «Мацеста»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 13 марта 2015 года по делу № А32-35989/2013 (судья Левченко О.С.)

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью кафе «Мацеста» (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660)

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мацеста» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 921 428 руб. 92 коп. за период с 01.01.2012 по 30.09.2013,  неустойки в размере 108 977 руб. 21 коп. за период с 11.09.2012 по 29.08.2013 и расторжении договора от 02.05.2012 №4900007504 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Аллея Челтенхема, 1/1.

Исковые требования мотивированы нарушением обществом условий договора аренды по уплате арендных платежей.

Решением суда от 27.0212.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014, исковые требования администрации удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции указал на то, что при принятии решения судами не дана надлежащая правовая оценка договору аренды на предмет действительности, в частности на предмет правильности применения администрацией при расчете размера годовой арендной платы данных о рыночной стоимости арендной платы, установленных отчетом от 22.03.2012 №9С/26/ОЗ-2012.

При новом рассмотрении дела решением суда от 13 марта 2015 года администрации в удовлетворении иска о взыскании с общества арендной платы отказано по мотиву отсутствия задолженности. Суд пришел к выводу, что арендная плата по договору подлежит расчету исходя из положений постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи». В частности, суд указал, что арендная плата подлежит расчету по пункту 4.1 Правил. Согласно представленному обществом расчету, размер арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 составил 63 267 руб. 66 коп. Обществом уплачено 123 750 руб., задолженность отсутствует.

Требование о взыскании неустойки суд удовлетворил частично в сумме 3 485 руб. 46 коп., признав доказанным факты несвоевременной уплаты обществом арендной платы.

Требование о расторжении договора суд также удовлетворил, указав, что общество на протяжении длительного времени (с 01.01.2012) не исполняло обязательства по договору аренды земельного участка. Систематическую просрочку уплаты арендных платежей суд квалифицировал существенным нарушением условий договора  арендатором.

Администрация и общество обжаловали решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация просит отменить решение  в части отказа в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба администрации полностью повторяет доводы искового заявления.

Общество обжаловало решение в части взыскания неустойки и в части удовлетворения иска администрации о расторжении договора аренды.

Апелляционная жалоба общества мотивирована следующими доводами:

- суд не принял во внимание, что при заключении договора администрация действовала недобросовестно, установив размер годовой арендной платы в сумме 597 947 руб. Пункт 3.2 договора был признан недействительным решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу №А32-94663/2014. Общество не имело возможности оплачивать арендную плату, так как ее конкретная стоимость в результате состоявшихся судебных решений не была определена договором. Стоимость, которую общество должно заплатить за конкретный период, была определена судом первой инстанции при повторном рассмотрении настоящего дела, при этом суд согласился с расчетом ежегодной арендной платы, предложенной обществом. Сумма, определенная судом, не является обязательной для общества по исполнению обязательства по договору, так как существенное условие договора не определено и не согласовано сторонами сделки,

- при взыскании неустойки суд не дал оценку тому, что просрочка должника по оплате арендной платы была вызвана объективными причинами, за которые общество не должно нести ответственность в виде уплаты неустойки. Просрочка оплаты арендной платы являлась следствием действия (бездействия) администрации, которая при заключении договора не применила нормативные акты, регулирующие порядок определения стоимости ежегодной арендной платы, тем самым злоупотребив своим правом,

 - по этим же двум основаниям является незаконным решение в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды. Суд не учел, что применение последствий расторжения договора аренды невозможно ввиду нахождения на земельном участке принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества. Общество имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность.

Ходатайством от 18.05.2015 общество уточнило требования апелляционной жалобы, изменив требование об отмене решения в части взыскания неустойки на требование об изменении размера взысканной неустойки в связи с выходом судом первой инстанции за пределы исковых требований.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Представитель общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы общества поддержал, доводы апелляционной жалобы администрации не признал.

Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 12.05.2015 до 19.05.2015.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению, а апелляционная жалоба администрации - отклонению  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.05.2012 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор №4900007504 аренды земельного участка (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 530 кв.м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, в территориальной зоне Ж-2, с видом разрешенного использования - «для обеспечения эксплуатации здания кафе-закусочная». Категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия договора стороны установили с момента его государственной регистрации до 29.12.2016 (пункт 2.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2012 №19/327/2012-339.

Неисполнение обществом обязательства по уплате арендной платы явилось основанием для обращения администрации с исковым по настоящему делу.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 3.2. договора размер годовой арендной платы за земельный участок сторонами установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 №9С/26/ОЗ-2012 и составляет 597 947 руб. В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что исчисление арендной платы устанавливается с 29.12.2011.

Предъявляя иск, администрация произвела расчет задолженности общества по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 123 750 руб., исходя из условий пункта 3.2 договора с учетом частичной оплаты, произведенной обществом по платежным поручениям №11 от 14.03.2013, №7 от 14.03.2013, №8 от 14.03.2013, №9 от 14.03.2013, №10 от 14.03.2013.

 Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу №А32-9463/2014, оставленным без изменения  постановлением апелляционного суда от 16.09.2014 и постановлением суда кассационного инстанции от 14.01.2015, пункт 3.2 договора признан недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 №2-П).

Суды в рамках дела №А32-9463/2014 пришли к выводу, что включение в договор условия о размере головой арендной платы, рассчитанной на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 №9С/26/ОЗ-2012, не соответствует постановлению администрации города Сочи от 03.06.2011 №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (опубликовано 09.06.2011 в газете «Новости Сочи» № 92).

В преамбуле к Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее – Правила) указано, что они применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1 Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В материалы дела представлен отчет от 22.03.2012 №9С/26/ОЗ-2012 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 составляет 1 937 680 руб.

Общество  представило в материалы дела расчет арендной платы, произведенный в соответствии с пунктом 4.1 Правил (л.д. 272 том 1).

 Согласно представленному ответчиком расчету арендная плата в 2012 году составила 29 065 руб. 20 коп. (1 937 680 х 1,5%  х 1), в 2013 году – 45 603 руб. 30 коп. (1 937 680 х 1,5%  х 1 х 1,569). Суд первой инстанции признал данный расчет правильным, оснований для переоценки вывода суда в указанной части суд апелляционной инстанции не находит.

Администрацией заявлено требование о взыскании  арендной платы за 2012 год и за 9 месяцев 2013 года. Следовательно, за период  с 01.01.2012 по 30.09.2013 подлежащая уплате обществом