Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу n А32-37840/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-37840/2014

22 мая 2015 года                                                                                 15АП-3426/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен;

от ответчика: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 03 февраля 2015 года по делу № А32-37840/2014

по иску Администрации города Сочи

к ответчику индивидуальному предпринимателю Ивановой Лине Сергеевне

о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ивановой Лине Сергеевне (далее – предприниматель, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды муниципального имущества от 01.04.2008 № ДК-7/25-2008 об изменении размера годовой арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03 февраля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В апелляционной жалобе заявитель просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает на то, что Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи проведена работа по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы переданного в аренду ответчику недвижимого имущества и в адрес арендатора письмом от 27.02.2014 г. № 3662/02-05-17 направлен на подписание проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи 01.04.2008 №ДК-7/25-2008 в части изменения размера годовой арендной платы. До настоящего времени указанный проект дополнительного соглашения предпринимателем не подписан.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда первой  инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением апелляционного суда от 19.05.2015 в составе апелляционного суда произведена замена судьи Б.Т. Чотчаева на судью О.А.Еремину в связи с нахождением судьи Б.Т. Чотчаева в отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала, на что указано в протоколе судебного заседания.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ по доводам апелляционной жалобы с учетом требований части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 апреля 2008 года между муниципальным образованием город Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества № ДК-7/25-2008, объектом которого выступало помещение № 1 литера Д площадью 126 кв.м на первом этаже в здании по адресу: г. Сочи, район Центральный, пер. Строительный 10а для использования в качестве складских помещений.

Пунктом 3.1 договора установлена обязанность арендатора оплачивать арендную плату по ставкам, установленным постановлением главы города Сочи.

Срок аренды был определен с 01 апреля 2008 года по 29 марта 2009 года.

30 июня 2008 года к указанному договору было заключено дополнительное соглашение, которым срок аренды по договору был определен с 01 апреля 2008 года до 31 марта 2019 года.

Спорный договор, а равно дополнительное соглашение к нему от 30 июня 2008 года заключены до введения в действие Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым в Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) была включена статья 17.1, предусматривающая заключение договоров аренды муниципального имущества на торгах.

В силу изложенного отсутствие в деле доказательств заключения спорного договора на торгах не свидетельствует об обусловливающих ничтожность спорного договора пороках порядка его заключения.

1 июня 2009 года к указанному договору было заключено дополнительное соглашение, которым сторонами было согласовано определение размера арендной платы в соответствии с постановлением главы города Сочи от 07.04.2009 № 127 "Об утверждении Методики определения размера (величины) годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи". Пунктом 10.1 спорного договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы за арендуемое имущество определен в размере 329 308 руб. на основании отчета об оценке № 155 от 13.04.2009.

Из выписки из ЕГРП № 50/085/2014-027 от 7 марта 2014 года следует, что записи о спорном договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему были внесены в ЕГРП 20.04.2010.

Предметом иска является требование о внесении изменения в условие спорного договора об арендной плате, мотивированное изменением рыночной стоимости аренды спорного имущества в соответствии с отчетом об оценке № 0044/04 от 08.11.2013.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца права требовать внесения изменений в спорный договор.

Данный вывод не правомерен в силу следующего.

Объектом аренды по спорному договору является муниципальное имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АЛ 673830 от 19.04.2013 и выпиской из ЕГРП № 50/085/2014-027 от 7 марта 2014 года.

Арендная плата за пользование объектом спорной аренды (нежилое помещение) не является регулируемой в силу федерального закона ценой.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Как указано выше, дополнительным соглашением от 1 июня 2009 года к сторонами было согласовано определение размера арендной платы в соответствии с постановлением главы города Сочи от 07.04.2009 № 127 "Об утверждении Методики определения размера (величины) годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи" (далее - постановление № 127).

В соответствии с пунктом 2.1 постановления № 127 размер годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, соответствует рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, определяемой независимым оценщиком согласно требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 3.3 спорного договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год по решению органов местного самоуправления г. Сочи по односторонней инициативе арендодателя путем письменного извещения арендатора или путем публикации в средствах массовой информации сведений об измененных ставках арендной платы.

Таким образом, из указанных положений вытекает право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы по спорному договору не чаще одного раза в год, обусловленное изменением рыночной стоимости годовой арендной платы, определяемой независимым оценщиком согласно требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу изложенного удовлетворение иска по настоящему делу предполагает доказанность истцом доказанность изменения размера рыночной стоимости спорного имущества, подтверждаемое выполненным в соответствии Законом об оценочной деятельности отчетом об оценке.

В обоснование иска истцом представлены титульный лист отчета № 0044/04 от 08.11.2013 и письмо ООО "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" в адрес Департамента имущественных отношений администрации города Сочи о проведении данной организацией оценки спорного объекта и сведениях о результатах данной оценки.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал на несоответствие представленных истцом документов требованиям Закона об оценочной деятельности и невозможность по данной причине достоверного установления обстоятельств, определенных истцом в качестве основания иска.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Представленные истцом документы – титульный лист отчета № 0044/04 от 08.11.2013 и письмо ООО "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" в адрес Департамента имущественных отношений администрации города Сочи о проведении данной организацией оценки спорного объекта и о сведениях о результатах данной оценки – указанным требованиям не отвечают.

Содержание данных документов не позволяет оценить соответствие отчета № 0044/04 требованиям Закона об оценочной деятельности, а потому достоверно установить наличие вытекающего из пункта 2.1 постановления № 127 основания изменения условия о размере арендной платы в спорном договоре.

Апелляционный суд дважды – определениями от 31.03.2015, от 29.04.2015 – откладывал судебное разбирательство, предлагая истцу представить отчет об оценке № 0044/04 о размере годовой арендной платы по спорному объекту.

Данные определения истцом исполнены не были, отчет об оценке № 0044/04 о размере годовой арендной платы по спорному объекту суду представлен не был.

При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о достоверности положенного истцом в обоснование иска утверждения об изменении