Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу n А32-11304/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

142,8 кв.м. При этом, в протоколе отражено, что иск заявлен во исполнение решения общего собрания от 14.11.2011 г. Решение собрания, оформленные протоколом № 6 от 20.09.2014 г. не оспорено.

Учитывая вышеизложенное, ТСЖ ЖК «Солнечный» является надлежащим истцом в настоящем деле, выступающим в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

 В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При рассмотрении таких требований подлежат доказыванию следующие обстоятельства: наличие у истца права на истребуемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, утрату истцом фактического владения вещью, а также нахождение ее в незаконном владении ответчика.

Представители сторон подтвердили в судебном заседании, что спорные помещения в настоящее время находятся в пользовании у ООО «Жилстройсервис», считающего себя законным собственником.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Товарищество настаивает на своей позиции о строительстве спорных помещений за счет дольщиков и незаконной регистрации права собственности застройщиком (управлением)за собой.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отказывая в иске товариществу, суд первой инстанции указал, что из договоров долевого участия в строительстве следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры). Согласно справке ЗАО «СУ Краснодарстрой» от 21.10.2005 №359 (том 1 лист дела 118), составленной для Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, для возведения помещений цокольного этажа №№14-17, 21-27 здания лит. А застройщик средства дольщиков не привлекал.

Однако, в ходе рассмотрения дела, до своей ликвидации, ЗАО «СУ Краснодарстрой» иных доказательств, подтверждающих вложение собственных денежных средств в строительство многоквартирного дома, не представил.

Как видно из свидетельства о регистрации права, основанием к регистрации права собственности за ЗАО «СУ Краснодарстрой» явился акт приемки законченного строительством объекта от 22.09.2004 г. Однако, указанный акт подтверждает окончание строительства всего дома, а не только нежилых помещений 14-17,21-27 дома 4 по ул. им.Архитектора Ишунина, в г.Краснодаре. 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 19.08.2014 г. ЗАО «СУ Краснодарстрой» прекратило свою деятельность 31.10.2013 г., в связи с ликвидацией на основании определения суда о завершении конкурсного производства, в связи с чем, истребование у общества в ходе рассмотрения жалобы дополнительных доказательств, невозможно.  

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

После получения судом апелляционной инстанции договоров на долевое участие в строительстве дома, ТСЖ ЖК«Солнечный» представило расчет по затратам на строительство жилого дома, список дольщиков, оплативших денежные средства.

Так, по расчету товарищества участниками строительства оплачена стоимость квартир и нежилых помещений в сумме 91 363 310 руб., жилых квартир 82 508 545 руб. Согласно акта приемки законченного строительством объекта (форма КС-11) от 22 сентября 2004 г.  стоимость принимаемых основных фондов составила 80 067 940 руб., в том числе стоимость строительно-монтажных работ 73 199 084 руб., стоимость оборудования, инструмента и инвентаря 3 210 747 руб. Товарищество считает, что участниками долевого строительства внесено в строительство дома № 4 по ул. им.Архитектора Ишунина в г. Краснодаре на 11 295 370 руб. 33 коп. больше, чем фактически затрачено на строительство дома. Приведенные расчеты  товарищества ООО «Жилстройсервис» не опровергнуты.

Учитывая отсутствие в деле доказательств, подтверждающих возведение спорных помещений застройщиком за счет собственных средств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорные помещения, были построены за счет средств дольщиков дома 4 по ул. им.Архитектора Ишунина в г. Краснодаре и относятся к общей долевой собственности собственников помещений   в многоквартирном доме, право собственности на которые, было незаконно зарегистрировано застройщиком- ЗАО «СУ Краснодарстрой» за собой.

При таких обстоятельствах, иск товарищества об истребовании спорных помещений № 14-17, 21-27 многоквартирного жилого дома лит. под/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Архитектора Ишунина, д. 4  надлежит удовлетворить.

Ссылка суда на возникновение у застройщика- ЗАО «СУ Краснодарстрой»  прав в силу статьи 218 Гражданского кодекса не может обосновывать отсутствие прав на созданную недвижимость у дольщиков, учитывая, что и их права на недвижимость законодатель определяет как возникающие на основании той же статьи, то есть, как первичный способ возникновения права собственности.

Кроме того, тот факт, что право собственности ЗАО «СУ Краснодарстрой»  на спорные помещения было зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникшее в силу закона, прекратилось. В пункте 3 постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. (Указанная правовая позиция поддержана в Постановлении ВАС РФ № 16030/13 от 25.02.2014 )

Ссылка суда на правовую позицию, выраженную в Постановлении N 13391/09, необоснованна, поскольку Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассматривал вопрос отнесения подвального помещения к общему имуществу собственников, приватизировавших свои жилые помещения. При этом Президиум обратил внимание на момент возникновения права с учетом даты приватизации первой квартиры. По настоящему делу имеют место иные обстоятельства.

 Поскольку ЗАО «СУ Краснодарстрой»  не приобрело права собственности на спорные помещения, оно в силу статьи 209 ГК РФ не вправе было распоряжаться этим имуществом путем заключения 30.04.2010 договора купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Жилстройсервис».

Учитывая, что указанный договор купли-продажи заключен со стороны продавца лицом, не являющимся собственником этого имущества, данная сделка, не соответствует статье 209 ГК РФ, является недействительной с момента ее совершения и не влечет правовых последствий положениям пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167 и статьи 168 ГК РФ.( в редакции, действовавшей на момент заключения сделки), в связи с чем, ссылка ответчика на оплату спорного имущества путем проведения зачета, правового значения не имеет.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 предусмотрено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166).

 Согласно абз. 2 п. 1 ст. 167 ГК РФ ( в редакции, введенной Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ) лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

 ООО «Жилстройсервис», заключая договор купли-продажи нежилых помещений с ЗАО «СУ Краснодарстрой» знало, что у продавца не возникло право собственности на спорные помещения, поскольку учредителями продавца и покупателя являлись одни и те же лица, то есть, действовало в данном случае недобросовестно. (том 1, лист дела 19, том 3, том  7,лист дела 99,100, 104)

Заявление представителя ООО «Жилстройсервис»в суде апелляционной инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, отклонено.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не заявлял о пропуске срока исковой давности, в связи с чем, этот довод не подлежит  исследованию судом  апелляционной инстанции.

 Учитывая изложенное, решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 30 мая 2014 года по делу № А32-11304/2013 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, 

При подаче иска и апелляционной жалобы ТСЖ  «Солнечный» оплатило в федеральный бюджет 6000 руб. ( том 1,лист дела  25, том 3,лист дела 63)

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

          решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 мая 2014 года по делу № А32-11304/2013  отменить.

           Принять  по делу № А32-11304/2013 новый судебный акт.

Истребовать у общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» в пользу товарищества собственников жилья жилищного комплекса «Солнечный» из незаконного владения ответчика нежилые помещения 14-17, 21-27 здания литер под/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» в пользу товарищества собственников жилья жилищного комплекса «Солнечный» судебные расходы в размере  6000 руб. 

          В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

Н.Н. Мисник