Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу n А32-18575/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

поскольку  строительство (реконструкция) осуществлено в отсутствие разрешения, и на земельном участке, не отведенном для этих целей. Истец считает, что ответчик использует земельный участок охранных зон инженерных сетей не в соответствии с его целевым назначением. Указанные обстоятельства послужили истцу основаниями для обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил, что спорный объект создан в 1989 году в соответствии с требованиями законодательства, действующего на момент его постройки. Реконструкция выполнялась в связи с производственной необходимостью. Кроме того, из договора аренды от 05.06.2002 г. №4300001460 видно, что земельный участок, на котором расположено здание кассы, был предоставлен ОАО АФ «Кубаньпассажиравтосервис» в том числе для реконструкции и дальнейшей эксплуатации автовокзала.

Суд первой инстанции критически оценил выводы, изложенные в заключении эксперта №2290-Э от 26.04.2013г., выполненном СЭУ ООО «Эксперт», а также в техническом заключении №10/11-1066 от 16.11.2010 г., выполненном ООО «ЮГ-ДОМ», о том, что изменение площади и количества помещений является реконструкцией строения, на которую требуется разрешение на строительство, поскольку в  результате  произведенных  работ  по преобразованию помещений, демонтажу перегородок между ними и возведению новых перегородок  не был создан новый объект недвижимости. Суд указал, что фактически  названные работы свидетельствуют о перепланировке,  переустройстве  (переоборудованию) недвижимого имущества, поскольку они осуществлены в  пределах  арендованного участка, не  затрагивают  конструктивные  и  другие  характеристики  надежности  и безопасности исследуемого строения. Поэтому, в силу п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется.

В силу п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на  перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Как указал суд первой инстанции, положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой РФ 21.10.1994 г., не могут быть применены к спорному объекту, созданному в 1989 году. В связи с чем, суд не нашел правовых оснований для отнесения спорного объекта к самовольной  постройке по основаниям, предусмотренным ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство, либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, а также статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

Как установил суд апелляционной инстанции и не оспаривается обществом, разрешение на строительство спорного объекта у общества отсутствует. Доказательств обращения за его получением в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Гражданское законодательство, действовавшее до 1990 года, не содержало положений о самовольной постройке, аналогичных положениям статьи 222 Гражданского кодекса. Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

В постановлении от 24.01.2012 N 12048/11 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано, что понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами и регулируется статьей 222 Гражданского кодекса, которая применяется с 01.01.1995 и распространяется на гражданские правоотношения, возникшие после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками в силу закона.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с актом оценки зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992 (приложение N 1 к плану приватизации Краснодарского производственного объединения автовокзалов и пассажирских автостанций), в перечень зданий и сооружений Краснодарского автовокзала (инвентарный номер объекта 020100) входили:  кассы- год постройки 1989,процент износа 20,9%, иных характеристик не указано.

Основанием регистрации права собственности на здание кассы с пристройкой площадью 41,2 кв.м., литер «В», «в» указан план приватизации. (том 1,лист дела 26). При этом,  акте оценки зданий и сооружений от на 01.07.1993 не имеется сведений о характере сооружений, входящих в состав передаваемого имущества.

Как указывалось ранее, определением от 22.10.2014 апелляционный суд назначил судебно-строительную экспертизу по делу № А32-18575/2011, проведение которой поручено экспертам Территориального института по жилищно-гражданскому проектированию «Краснодаргржданпроект».

На разрешение экспертов судом поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует ли в настоящее время литер «В», расположенный по адресу: ул. Привокзальная площадь, 5, в г. Краснодаре  строительным нормам и правилам, предоставленной рабочей документации от 2007 года (капитальный ремонт административного здания Литер «В» по ул. Привокзальная площадь, 5, в г. Краснодаре); осуществлена ли после 2007 г. в отношении указанного объекта реконструкция или произведена перепланировка;

2. В связи с выполненными работами по состоянию на 2014 г. с отношении литера В, расположенного по адресу: ул. Привокзальная площадь, 5, в г. Краснодаре требовалось ли разрешение на строительство?

3.Способен ли фундамент литера В нести нагрузку в виде крыши, учитывая снос стены между комнатами 6 и 7,устройство перегородки между комнатами 1 и 2; 1,2 и 3. (том  4,лист дела 55), 

По результатам проведенной экспертизы, в материалы дела представлено заключение комиссионной судебно-строительной экспертизы П12-14239-3Э ОАО Территориального института по жилищно-гражданскому проектированию «Краснодаргржданпроект». Согласно заключению, эксперты пришли к следующим выводам:

Строение литер «В», расположенное по адресу ул. Привокзальная Площадь, 5 в г. Краснодаре строительным нормам и правилам не соответствует.

Строение литер «В» представленной рабочей документации от 2007 года не соответствует.

Работы по строению лит. «В» с учетом его расширения за счет пристройки литер «в» и последующей разборкой стены по оси «2» определяются термином реконструкция.

Разборка стены по оси «2», которая являлась несущей для восприятия сейсмических нагрузок, значительно снизила устойчивость строения. Устойчивость строения не обеспечена.

На проведение выполненных работ требуется разрешение на строительство.

Устройство каркасных перегородок между комнатами №1 и №2, а также №1, №2 и №3 не влияют на несущую способность фундамента литер «В».

Дефекты, выявленные в строении литер «В, в», не позволяют считать выполненными требования к безопасной эксплуатации, согласно требований Федеральных законов «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3 от 30 декабря 2009г. и «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» №123-Ф3 от 22 июля 2008г.

При отмеченном выше состоянии строения согласно СП31-114-2004 «Правила проектирования жилых и общественных зданий для строительства в сейсмических районах», гл.9, п.9.1.3 оценивается «непригодным для эксплуатации».

Даже при незначительном сейсмическом воздействии (в разы мень­шем прогнозируемого землетрясения в г. Краснодаре), возможно разруше­ние здания.

Таким образом, эксперты констатировали, что спорное строение подвергалось именно реконструкции, в результате чего был создан новый объект недвижимости, без получения соответствующего на то разрешения.

Кроме того, допрошенные судом апелляционной инстанции эксперты Киевский С.М., Пивник Н.П. пояснили, что спорное строение не соответствует современным техническим нормам, стены здания выложены в полкирпича, сцепление кирпича с цементом нулевое. Здание не соответствует требованиям безопасности, в результате сноса несущей стены, качественные характеристики здания ухудшились, работы были проведены с нарушением технологии строительных работ.

В заключении эксперта №2290-Э от 26.04.2013г., выполненном СЭУ ООО «Эксперт», а также в техническом заключении №10/11-1066 от 16.11.2010 г., выполненном ООО «ЮГ-ДОМ», также отражено, что изменение площади и количества помещений является реконструкцией строения, на которую требуется разрешение на строительство, поскольку в результате  произведенных  работ  по преобразованию помещений, демонтажу перегородок между ними и возведению новых перегородок  не был создан новый объект недвижимости.

Суд апелляционной инстанции указывает на отсутствие в материалах дела доказательств того, что общество предпринимало какие-либо меры к получению разрешений на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу, что в результате реконструкции в период с 1998 г по 2014 г., ответчиком создан новый объект, что следует из представленной ответчиком рабочей документацию о проведении в 2007 г.капитального ремонта административного здания литер В по ул.Привокзальная, 5 в г.Краснодаре, экспертных заключений, технических паспортов. Таким образом, спорный объект подпадает под действие  статьи 222  ГК РФ.

 Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в рамках дела  № А32-14578/2013, участие в котором принимали стороны, установлено, что земельный участок предоставлен в аренду ответчику Администрацией г. Краснодара на основании договора аренды N 4300001460 от 05.06.2002. На основании дополнительного трехстороннего соглашения к указанному договору от 21.01.2011 администрация уступила права арендодателя департаменту. Стороны условились считать договор аренды земельного участка N 4300001460 от 05.06.2002 договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.06.2012 N 0000001808 и изложили некоторые его положения в новой редакции. 

 Суд исследовав  договор, пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды Администрация г. Краснодара не могла распорядиться указанным земельным участком, договор аренды от 05.06.2002 N 4300001460 представлял собой в силу статьи 168 Гражданского кодекса ничтожную сделку по основанию ее несоответствия пункту 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьям 3 и 4 Закона Краснодарского края от 08.08.1995 N 13-КЗ «О регулировании земельных отношений в Краснодарском крае» (в ред. от 11.04.2002). В силу статьи 167 Гражданского кодекса указанная сделка не породила правоотношений по аренде земли. Последующие изменения договора не представляли собой заключение нового договора и также не привели к возникновению соответствующих арендно-земельных отношений.

С учетом