Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2015 по делу n А32-11870/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

первой инстанции требование о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения.

Истец не согласен с данным выводом суда первой инстанции, ссылаясь на положения части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что направление претензии № 02-05-17/19306 в адрес кооператива является соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Апелляционный суд указанный довод апелляционной жалобы не принимает во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66  «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора).

Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам по передачи прав и обязанностей.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

С учетом того, что договор от 13.12.2012 содержит в себе элементы цессии, суд апелляционной инстанции констатирует тот факт, что к обществу перешли все права и обязанности по договору аренды № 04-24/184С от 27.04.2006, в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что администрации надлежало направлять повторную претензию в адрес ООО «Рафстрой» является неправильным.

Между тем, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в указанной части в силу следующего.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора истец представил претензию от 28.11.2012 № 02-05-17/19306, в которой изложено требование о погашении в десятидневный срок со дня получения претензии задолженности по арендной плате, в случае непогашения долга администрация направит соответствующий иск в арбитражный суд.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Сложившаяся арбитражная практика применения вышеуказанных норм вывела правило, что процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 мая 2013 года по делу № А32-25893/2012, от 12.10.2011 по делу № А53-26381/2010, от 16.08.2011 по делу № А01-1972/2009).

На основании изложенного администрацией нарушены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Более того, в обоснование факт направления претензии № 02-05-17/19306 истец представил почтовую квитанцию с номером почтового отправления 35406142014442.

Доказательств вручения указанной претензии кооперативу истец в материалы дела не представил, согласно сведениям с официального сайта Почты России данное почтовое отправление не было вручено адресату по причине истечения срока хранения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент отправления истцом претензии положения статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не действовали (положения о том, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним), это означает, что администрация указанную претензию обязана была фактически вручить арендатору. Между тем, доказательств вручения претензии истец в материалы дела не представил.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на злоупотребление правом со стороны кооператива не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку договор перенайма кооперативом был заключен 11.12.2012, то есть до направления истцом претензии № 02-05-17/19306 (21.12.2012).

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2015 года по делу № А32-11870/2013 в обжалуемой части оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

Судьи                                                                                             О.Г. Ломидзе

М.Н. Малыхина