Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу n А32-25846/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

использованием указанных оценщиком аналогов. Оценщиком применены корректировка на местоположение земельного участка, на характеристики участка, на прочие условия (наличие коммуникаций, улучшений). Источники информации оценщиком раскрыты.

Таким образом, оценщиком обоснована и осуществлена корректировка с учетом отличий подобранных аналогов, использована информация с указанием информационных источников, учтены рыночные цены на аналогичные объекты.

Довод о том, что рыночная стоимость аналогичного земельного участка, смежного со спорным (Геленджик, ул. Тельмана, 135) определена решением суда по делу №А32-15989/2014 в размере 55 370 000 руб. не может быть принят во внимание.

Истцом представлен ответ Аналитического центра оценки и консалтинга от 20.02.2015, подготовившего ранее отчёт об оценке №9823/14, согласно которому земельные участки по адресу г. Геленджик, ул. Тельмана, 135 кадастровый номер 23:40:0410031:37, площадью 5613 кв.м и участок по адресу г. Геленджик, ул. Тельмана, 133 кадастровый номер 23:40:0410031:032, имеют различия, практически все в пользу участка по Тельмана, 135, участки не граничат. Сравнение характеристик приведено в таблице по таким параметрам, как  месторасположение участка, площадь, категория земель, разрешенное использование, права на участок, подъездные пути, наличие строений на участке и дополнительных улучшений, наличие парковки, коммуникаций.

Так, согласно ответу оценщика, на спорном земельном участке расположены производственные объекты, участок расположен в зоне производственных баз, подъезд – улица с грунтовой размытой дорогой и крайне редким движением, отсутствует прилегающая парковка, электроэнергия имеется, при этом вода и канализация отсутствуют даже на улице. Размещены здания 70-х годов постройки (не эксплуатируются), тогда как на участке по ул. Тельмана, 135 размещено здание с крупными сетевыми магазинами, фасад участка по Тельмана, 135 расположен на ул.Кирова - одной из двух главных магистралей города, подъезд - улица с асфальтовым покрытием и очень интенсивным потоком людей и транспорта, Имеются все центральные коммуникации, в окружении множество магазинов, многоквартирные дома, ИЖС, АЗС и рынок.

Установление кадастровой стоимости другого участка в рамках иного дела не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела и не может быть принято во внимание, поскольку не очевидны иные характеристики смежного участка по сравнению с оцениваемым, расположение на одной улице не означает тождество и аналогичность земельных участков.

В подтверждение достоверности Отчета представлено положительное экспертное заключение НП СРО «Деловой союз оценщиков» от 25.06.2014 №1188/06/2014, которым подтверждено соответствие Отчета об оценке требованиям законодательства - л.д. 91-104 том 1.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объективных доказательств, подтверждающих неверно избранную оценщиком методику исследования, недостоверности отчета об оценке, администрацией не представлено. Основания для назначения экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Таким образом, учитывая, что последняя государственная кадастровая оценка земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края была проведена по состоянию на 01.01.2011, истец правомерно просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной на указанную дату.

Отчет об оценке понятен, получено положительное заключение на основании статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Отчет об оценке и экспертное заключение соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержат достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимого и схожих земельных участков, являются допустимыми доказательствами по делу.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены о рассмотрении настоящего спора в суде, доказательства недостоверности указанных Отчета и заключения эксперта в материалы дела не представили, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поэтому подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о недоказанности позиции истца по делу.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанные Отчет об оценке и экспертное заключение в качестве допустимых доказательств по настоящему делу.

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего истцу, над его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.

Истец надлежащим образом легитимирован для заявленного иска.

Во-первых, истец является арендатором вышеназванного земельного участка. Договор аренды заключен сторонами в 2007 году, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 65 которого устанавливает регулируемую арендную плату за пользование земельными участками публичной собственности.

Титул арендатора подтвержден выпиской из ЕГРП от 20.02.2015.

Согласно толкованию, данному в п.16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Во-вторых, истец является собственником объектов недвижимости, которые расположены на земельном участке: здания проходной,54,5 кв.м, здания склада, 342, 5 кв.м, здания административно-бытового корпуса 1 792, 2 кв.м. Право собственности подтверждается имеющимися в деле свидетельствами о регистрации права (л.д.107-109 том 1)и выписками из ЕГРП от 20.02.2015, представленными апелляционному суду.

Наличие на земельном участке объектов недвижимости отражено в Отчете об оценке – л.д. 23 том 1.

Положения ст. 36 ЗК РФ (ранее действовавшей редакции), ст. 39.20 ЗК РФ  в целях реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости устанавливают исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельным участком.

Согласно ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В силу положений статьи 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить только законно установленные налоги и сборы, поэтому не может быть принят довод о значении кадастровой стоимости для исчисления арендной платы и снижении арендной платы в результате изменения кадастровой стоимости.

Таким образом, истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410031:0032 и собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Установив значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков над рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость подлежит установлению в соответствии с рыночной стоимостью и удовлетворил исковые требования.

Иск был подан в арбитражный суд до 06.08.2014 – даты вступления в силу Федерального закона от 04.06.2014 № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами», определение об оставлении заявления без движения было вынесено 23.07.2014, следовательно, заявление верно рассмотрено судом первой инстанции по существу.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Государственная пошлина заявителем апелляционной жалобы уплачена не была, при этом согласно подпункту 1.1 пункта 1 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.  Заявитель жалобы является третьим лицом.

В связи с этим, учитывая, что апелляционная жалоба рассмотрена по существу, с администрации в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу №А32-25846/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с администрации муниципального образования город – курорт Геленджик в доход федерального бюджета Российской Федерации 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                                                      В.В. Галов

М.Н. Малыхина