Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015 по делу n А32-34189/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому довод истца о заключении предварительного договора купли-продажи недвижимой вещи несостоятелен, а сторонами была заключена сделка купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления № 54 следует, что договор, заключенный в отношении вещи, право собственности продавца на которую на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, не является недействительной сделкой лишь в том случае, если условия договора свидетельствуют о том, что это право собственности возникнет у продавца в будущем.

Однако наличие в спорной сделке условия о том, что ответчик обязался зарегистрировать право собственности за собой с целью последующей передачи права собственности покупателю, материалами дела не подтверждено. Напротив, ответчик это отрицает и указывает на то, что такая договоренность не могла состояться, поскольку общество уступило Чнаваян А.М. арендные права на земельный участок, на котором расположено здание магазина, в связи с чем было лишено возможности совершать какие-либо действия по оформлению прав на самовольную постройку в силу требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, наличие условия, исключающего недействительность сделки купли-продажи будущей недвижимой вещи, в заключенной сторонами сделке истцом не доказано, а потому его следует считать отсутствующим.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Письменная форма договора сторонами соблюдена не была.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения и исполнения сделки (расписка от 26.07.2012), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, заключенную между сторонами сделку следует считать ничтожной по основанию ее противоречия статьям 222 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Несмотря на то, что иск был заявлен из неосновательного обогащения, в силу вышеизложенного апелляционный суд считает, что к обстоятельствам дела должны быть применены нормы, определяющие последствия недействительности сделок.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Заявленное истцом требование следует квалифицировать как требование о возврате полученного по недействительной сделке. Указанное требование подлежит удовлетворению.

Ответчик не лишен возможности заявить к истцу самостоятельные требования о применении последствий недействительности сделки.

Неверная квалификация судом первой инстанции сложившихся правоотношений не привела к принятию неправильного решения, а потому в силу пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2015 по делу № А32-34189/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.Н. Мисник

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

Т.Р. Фахретдинов