Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2009 по делу n А32-17490/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

эксплуатации оранжереи, административного здания, здания магазина, аренда зарегистрирована в реестре (т.1, л.д.66-70, 84-88, т.3, л.д.139).

Права арендатора также переданы директором Белоусовым М.И. ООО “Парк 2000” (т.1, л.д.96, т.3, л.д.136-139).

До продажи объектов недвижимости директор общества должен был оценить не только объекты недвижимого имущества, но и право на приобретение права аренды земельного участка в городе Сочи,  необходимого для использования этих объектов.

Данное обстоятельство обоснованно учтено судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что это нарушение привело к значительному занижению стоимости проданного имущества.

Вывод о значительном занижении стоимости объекта оценки следует из сопоставления двух цифр: стоимости отчужденных объектов с учетом земельных участков и без.

В материалы дела представлен отчет 08/077 от 9 июля 2008г., составленный филиалом ГУП Краснодарского края “Краевая техническая инвентаризация по городу Сочи”, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания – оранжереи, литер Б,  расположенной по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 52 д, составляет 2 522 837,91 (без учета НДС); стоимость права пользования на условиях аренды земельным участком составляет 109 044 814,40 руб. (т.1, л.д.33).

Как верно указал суд первой инстанции, истец в обоснование своих требований указывает в том числе на занижение стоимости проданного имущества.

Оспариваемая истцом сделка оценивается апелляционным судом как направленная на вывод активов общества по значительно заниженной цене, безвозмездное лишение общества правовых возможностей относительно земельных участков в г.Сочи. Сопоставление уплаченной цены со стоимостью права аренды одного земельного участка позволяет признать цену символической, соответственно, сделку – противоречащей в том числе запрету дарения между коммерческими организациями, установленному в ст. 575 ГК РФ.

Апелляционный суд отклоняет довод жалобы, согласно которому арбитражный суд немотивированно использовал отчет об оценке рыночной стоимости №08/77, отдал предпочтение доказательствам истца.

Представленные в материалы дела ответчиком отчеты №45/07,  №46/07 от 8 ноября 2007г обоснованно не положены в основу выводов суда.  Для определения рыночной стоимости объекта данные отчеты непригодны, поскольку оценщик показывает остаточную стоимость имущества, хотя и оперирует термином “рыночная”. Так, указав восстановительную стоимость, оценщик затем вычитает износ, получает 30 000 рублей по объекту – магазин по ул.Донской,90   (т.2, л.д.30). Также применительно к зданию оранжереи – указывает полную восстановительную стоимость -  5 508 757,8 руб., затем, вычитая износ, определяет рыночную – 126 000 руб.(т.2, л.д.68). Кроме того, в этих отчетах не учтены правовые возможности относительно земельных участков.

Далее, пояснениями ответчиков подтверждается позиция истца, согласно которой помимо отчужденных по оспариваемой сделке объектов недвижимости иными объектами на праве собственности ООО "ДЦК "Мацеста" не владеет.

Поскольку по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2007 № 54 отчуждены все объекты, необходимые для ведения работ по выращиванию, продаже, озеленению декоративно-цветочными культурами объектов заказчиков-покупателей, принадлежащие ООО "ДЦК "Мацеста" на праве собственности, данную сделку следует отнести к крупным.

Необходимость такой оценки следует из разъяснений, содержащихся в пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому сделки, влекущие прекращение деятельности общества, следует относить к крупным, независимо от их стоимости, а решение о заключении таких сделок, относится к исключительной компетенции общего собрания акционеров.

Автомобили и инвентарь, на наличие которых указывает в пояснениях по апелляционной жалобе представитель Р.В.Яковлев, равно как и возможность аренды иных объектов, не способны компенсировать утрату обществом объектов недвижимости и правовых возможностей относительно земельных участков, занимаемых данными объектами и необходимых для их эксплуатации.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика, согласно которому Батраков М.Ю. является ненадлежащим истцом.

Как следует из представленных апелляционному суду документально обоснованных пояснений Батракова М.Ю. и Макаряна А.Т. данные лица, заключив договор от 10 июня 2008г.,  впоследствии предприняли все зависящие от них действия для целей приведения сторон этого договора  в первоначальное положение. Статус Батракова М.Ю. как единственного участки общества за ним сохранился. Заключенные сторонами соглашения допускали односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, что предусмотрено и действующим законодательством (п.3 ст. 450 ГК РФ).

Данной возможностью А.Т.Макарян воспользовался (т.4, л.д.130, 131). Из существа отношений между сторонами также следует возможность возврата в связи с расторжением договора того, что было ими исполнено. ООО "ДЦК "Мацеста" в лице нового директора Спасской Е.Н. (т.4, л.д.119, 145,146) о расторжении договора уведомлено, что следует из пояснений директора суду апелляционной инстанции.

Довод ответчика, согласно которому истец пропустил срок на обжалование решения исполнительного органа о продаже объектов недвижимости апелляционным судом отклоняется как некорректный, истец оспаривает незаконную сделку, а не решение ранее назначенного им директора.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 ноября 2008г. по делу № А32-17490/2008-54/184 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Х. Тимченко