Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2015 по делу n А32-1995/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле, подчеркнул, что правовая квалификация договора судами общей юрисдикции не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Поскольку ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" и ООО "Меридиан-Инвест" являлись сторонами по делу № А32-25149/2010, преюдициальный для настоящего дела характер имеют установленные решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2010 обстоятельства, касающиеся распоряжения Исполнительным комитетом Геленджикского городского совета как арендодателем земельного участка, находившимся на момент заключения договора аренды в границах особо охраняемой природной территории - курорта федерального значения, дат подписания и государственной регистрации договора аренды. Правовой вывод о ничтожности договора аренды названным обстоятельством не является.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Факт передачи субарендатору части земельного участка в пользование по договору субаренды заявитель жалобы не оспаривает. За время пользования частью земельного участка субарендатором произведена оплата.

Плата за фактическое пользование объектом договора субаренды не является неосновательным обогащением арендатора, отказ в удовлетворении требований в данной части правомерен.

Истцом также заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде произведенных расходов, связанных с выполнением работ по реконструкции пансионата "Энергетик".

В пункте 1.1 договора субаренды от 29.04.2004 определено, что  участок передается для организации парковой зоны без права капитального строительства. На участке запрещается возводить какие-либо строения и сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ (пункт 2.2).

В пункте 4.2 договора субарендатор обязался: вести строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений по согласованию в арендатором и в точном соответствии с утвержденным проектом (пункт 4.2.5); до начала строительных работ получить разрешение в Госархстройнадзоре (пункт 4.2.6).

Впоследствии, на основании дополнительного соглашения от 01.07.2004 из пункта 1.1 договора, определяющего предмет договора субаренды, исключено указание на передачу участка без права капитального строительства.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из названных выше условий договора следует, что субарендатор обязался участвовать в реконструкции объектов пансионата в соответствии с согласованным сторонами проектом, после получения разрешения Госархстройнадзоре.

Порядок возмещения расходов на реконструкцию субарендатора и порядок эксплуатации построенных или реконструированных объектов сторонами не согласовывался.

Доказательства того, что сторонами согласован проект реконструкции, получено соответствующие разрешения на строительство, заявителем жалобы не представлено.

Ссылка заявителя на то, что им понесены расходы, связанные с подготовкой к строительству на земельном участке объектов недвижимого имущества, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.

В деле отсутствуют доказательства того, что арендатор поручил субарендатору совершение действий по заключению договоров с другими (третьими) лицами на выполнение работ или оказание услуг, а также обязался их оплачивать.

Результаты выполненных третьими лицами работ арендатору не передавались, в связи с чем невозможно сделать вывод о потребительской ценности результата работ для арендатора.

Кроме того, сам результаты проектных работ и изысканий в материалы дела не представлены, в связи с чем невозможно определить относимость заказанных субподрядчиком работ к объектам и земельному участку, принадлежащих ОАО «Пансионат отдыха «Энергетик».

Согласно схеме и паспорту водного хозяйства  возведенные инженерные коммуникации по договору подряда № 87 от 14.05.2008 проложены вдоль ул. Голубодальской в пос. Дивноморское параллельно границе земельного участка пансионата, за пределами участка ОАО «Пансионат отдыха «Энергетик» вблизи гостиницы "Чайка" (т. 4 л.д. 75-86).

Доказательств подключения к данной сети сетей ОАО «Пансионат отдыха «Энергетик» не представлено, водопотребление и водоотведение пансионата осуществляется по иным сетям в соответствии с паспортом водного хозяйства, согласованным в 2013 году с МУП "ВКХ".

При таких условиях, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что ответчик приобрел за счет истца какое-либо имущество или произведено улучшение имущества ответчика, а также доказательств того, что ответчик пользуется результатом работ или услуг, выполненных третьими лицами по гражданско-правовым сделкам с истцом, обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

В связи с отказом во взыскании неосновательного обогащения, дополнительное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2014 по делу № А32-1995/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                             Еремина О.А.

Судьи                                                                                                               Величко М.Г.

                                                                                                                  Чотчаев Б.Т.