Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2015 по делу n А53-22509/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-22509/2014

02 марта 2015 года                                                                             15АП-386/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии: от истца – Гладкова В.С. по доверенности от 12.02.2015,

от ответчика – Космовской К.В. по доверенности от 31.10.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мебель Уют»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2014 по делу № А53-22509/2014, принятое в составе судьи Смольковой А.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Мебель Уют»

к индивидуальному предпринимателю Шкляревской Наталье Рифатовне

о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, пени, убытков

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мебель Уют» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шкляревской Натальи Рифатовне о расторжении договора субаренды части нежилого помещения № 22 от 12.04.2013г., взыскании арендной платы за период с 01.07.2014г. по 25.08.2014г. в размере 1264516 рублей, пени в размере 39200 рублей, убытков в размере 87766,50 рублей. Также истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Мебель Уют" обратилось с апелляционной жалобой, просило отменить решение суда первой инстанции, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что согласно пунктам 2.4.8, 2.4.18 договора субаренды субарендатор обязуется производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемого помещения только с письменного разрешения арендатора с учетом согласования с контролирующими государственными органами в соответствии с действующим порядком. Согласований перепланировки с контролирующим органом ответчик не представил. По окончании срока действия договора  или при его досрочном расторжении субарендатор  обязуется в течение 7 дней после истечения срока договора или его досрочного расторжения освободить и передать арендованное помещение по акту приема-передачи арендатору в том состоянии, в котором субарендатор первоначально принял помещение в аренду, с учетом нормального износа и произведенных с письменного согласия арендатора неотделимых улучшений; освободить арендованное помещение от товаров, имущества и отделимых улучшений, принадлежащих как субарендатору, так и третьим лицам; произвести с арендатором все расчеты. Если по истечении семидневного срока субарендатор не освобождает арендованное помещение, арендатор вправе освободить арендованное помещение от имущества субарендатора своими силами с отнесением всех понесенных расходов на субарендатора.

В период пользования арендуемым помещением ответчиком без письменного согласия истца произведены перепланировки обеих площадок нежилого помещения (№27/28, 30) для удобства осуществления своей коммерческой деятельности.  В связи с направлением ответчиком в адрес истца уведомления о намерении освободить помещение с 01.07.2014, сторонами подписано соглашение от 30.06.2014 о досрочном расторжении договора субаренды, при условии  полного осуществления взаиморасчетов и при отсутствии у арендатора претензий к помещению при его возврате. При этом, при неподписании сторонами акта приема-передачи в течение 7 дней с момента подписания соглашения, договор субаренды считается не расторгнутым.

Поскольку по истечении 7 дней с момента подписания соглашения произведенные субарендатором перепланировки арендуемого помещения не были снесены и помещение не освобождено от отделимых улучшений, истец направил в адрес ответчика претензию с предложением привести помещение в первоначальное состояние и явиться в офис арендатора для урегулирования вопросов связанных с расторжением договора и подписания передаточного акта. Поскольку ответчик отказался освобождать арендованное помещение от произведенной перепланировки, истец заключил договор подряда с ООО "СКЦС "Барьер" от 01.08.2014 № 01/14 на выполнение работ по демонтажу гипсокартонных перегородок, настенной и напольной облицовочной плитки, бетонной стяжки в душевых комнатах, погрузке и вывозу строительного мусора в арендованном помещении. Стоимость работ составила  87766 руб. 50 коп., факт выполнения работ подтверждается актом от 25.08.2014. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика  в счет возмещения убытков истца.

Поскольку передаточный акт сторонами не подписан, договор субаренды считается нерасторгнутым, фактические отношения сторон прекращены 25.08.2014, ответчик обязан оплатить арендную плату за период с 01.07.2014 по 25.08.2014 в размере 1264516 руб., а также пени в размере 39200 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Шкляревская Н.Р. просила оставить решение суда первой инстанции без изменения. Ответчик полагает обоснованным вывод суда о том, что проект перепланировки помещений 4-го этажа ТЦ "Вавилон" под спортклуб "Фитнес-Фрэнд", утвержденный директором ООО "Мебель Уют" А.М.Козловым, свидетельствует о правомерности действий ответчика по изменению конфигурации помещений с целью его эксплуатации по назначению, указанному в договоре субаренды. Уклонение истца от подписания акта приема-передачи помещения свидетельствует о злоупотреблении правом. Договор субаренды считается расторгнутым с 30.06.2014, поскольку условие п.4 соглашения, содержащего отменительное условие, не соответствует ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 12 апреля 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «Мебель Уют» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Шкляревской Натальей Рифатовной (субарендатор) заключен договор № 22 субаренды части нежилого помещения, согласно которому арендатор обязуется передать, а субарендатор принять во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 812 кв.м. (далее по тексту «Помещение»), состоящее из следующих площадок: № 27/28 общей площадью 467 кв.м. расположенная на шестом этаже здания, Литер Б, находящегося по адресу: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, пр.Космонавтов 2/2; № 30 общей площадью 345 кв.м., расположенная на антресоли шестого этажа здания, Литер Б, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов 2/2, согласно данным кадастрового паспорта торгового комплекса от 28 марта 2012г., выданного Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области.

Границы и расположение помещения указаны в приложении № 1 к договору представляющем собой копию плана и выделены линией красного цвета (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора передаваемое в субаренду помещение принадлежит ООО «Мебель Уют» на праве аренды в соответствии с договором № 401/А-1 от 01.09.2012.

В силу п. 1.5 договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 01 октября 2015 г. Передача помещения, сдаваемого в субаренду, оформляется актом приема-передачи нежилого помещения (приложение №2 к договору).

В соответствии с п.3.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.3 договора арендная плата за пользование помещением составляет 700000 рублей, без НДС. В стоимость арендной платы входят: плата за пользованием арендуемым помещением; плата за пользованием частью земельного участка, на котором расположено арендуемое помещение и который необходим для его использования; плата за пользование общими площадями здания торгового центра, в состав которого входит арендуемое помещение.

Арендная плата покрывает фактически понесенные арендатором затраты по обеспечению помещения коммунальными услугами.

Согласно п. 4.2, 4.3 договора в случае задержки арендной платы в сроки, предусмотренные статьей 3 настоящего договора, субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0,1 % от суммы возникшей задолженности за каждый календарный день просрочки до момента устранения соответствующего нарушения.

В случае несвоевременного возврата арендуемого помещения субарендатор уплачивает арендатору арендную плату за срок фактического пользования арендованным помещением, не возвращенным в срок, согласно п. 2.4.18. настоящего договора, а также неустойку в размере 0,1 % от суммы арендной платы за каждый день срока неосновательного фактического пользования арендованным помещением.

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в одностороннем (внесудебном) порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор не менее чем за 30 дней до дня его прекращения, при условии полного осуществления всех взаиморасчетов. Для расторжения договора субарендатор направляет арендатору уведомление о расторжении договора по адресу арендатора, указанному в разделе 8 настоящего договора, в котором определяет дату передачи помещения по акту приема-передачи. По истечении 30 дней с момента направления арендатору уведомления о расторжении договора договор считается расторгнутым (п. 5.1 договора).

Пунктом 2.4.8 договора предусмотрено право субарендатора производить реконструкцию, перепланировки и переоборудование арендуемого помещения, сантехники и других капитальных ремонтных работ только с письменного  разрешения арендатора с учетом согласования с контролирующими государственными органами в соответствии с действующим порядком. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного согласия арендатора.

Согласно п. 2.4.14 договора  по истечении срока действия договора  субарендатор обязан передать арендатору все произведенные в помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие  принадлежность помещения, если они неотделимы от его конструкций без вреда для них, без каких-либо выплат и компенсаций со стороны арендатора.

Помещение передано ИП Шкляревской Н.Р. по передаточному акту 15 апреля 2013 года.

В период пользования арендуемым помещением ИП Шкляревской Н.Р. были произведены перепланировки обеих площадок нежилого помещения (№27/28, №30) для  осуществления своей коммерческой деятельности.

30 мая 2014 года, 10 июня 2014 года ИП Шкляревской Н.Р. в адрес ООО «Мебель Уют» направлено заявление о намерении выезда из арендуемого помещения с 01 июля 2014 года и передаче арендуемого помещения по акту.

30 июня 2014 года стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора субаренды части нежилого помещения, прекратив все обязательства сторон по договору субаренды с момента его расторжения, при условии полного осуществления всех взаиморасчетов и при отсутствии у арендатора претензий к помещению при его возврате, что должно отражаться в акте приема-передачи помещения, который должен быть подписан сторонами в течение 7 дней с  момента подписания соглашения. При не подписании акта приема-передачи договор субаренды части нежилого помещения № 22 от 12.04.2013 года считается не расторгнутым.

Поскольку по истечении 7 дней после подписания соглашения о досрочном расторжении договора субаренды, произведенные субарендатором перепланировки арендуемого помещения не были снесены и арендуемое помещение не было освобождено от отделимых улучшений, принадлежащих субарендатору, арендатором ООО «Мебель Уют» в адрес субарендатора ИП Шкляревской Н.Р. направлена претензия, в которой арендатор предлагал субарендатору привести арендуемое помещение в состояние, в котором субарендатор первоначально принял помещение в субаренду по акту приема-передачи, а также прибыть в офис арендатора для урегулирования вопросов, связанных с расторжением договора субаренды и подписания передаточного акта.

В связи с отказом субарендатора от приведения помещений в первоначальное состояние, арендатором заключен договор подряда № 01/14 от  01 августа 2014 года с  ООО «СКЦС «Барьер» на демонтаж гипсокартонных перегородок, настенной и напольной облицовочной плитки, бетонной стяжки в душевых комнатах, погрузке и вывозу строительного мусора в помещении, расположенном в ТРЦ «Вавилон», находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 2/2,4-й уровень.

Согласно акту о приеме выполненных работ, договор подряда был исполнен 25 августа 2014 года. ООО «Мебель Уют» оплатило ООО «СКЦС «Барьер» 87766,50 рублей  платежным поручением от 02.09.2014 № 61.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение о досрочном расторжении договора субаренды части нежилого помещения от 30.06.2014 в пункте 4 содержит отменительное условие. Согласно положениям статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Таким образом, отменительным условием должно быть обстоятельство, не зависящее от воли сторон договора, основанное на объективной вероятности.

Между тем, факт подписания