Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2009 по делу n А32-10951/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 15.05.2008 о погашении задолженности и пени по договору аренды от 08.02.2008 (т.1,л.д.12).

В письме от 22.05.2008 ООО «ДЭККА» отказалось погасить задолженность по договору аренды от 08.02.2008 (т.1,л.д.14).

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 6.2 договора  аренды от 08.02.2008 договор может быть расторгнут по требованию арендатора, если помещение, в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не годном для использования.

Из материалов дела следует, что целевым назначением спорного помещения стороны в договоре аренды от 08.02.2008 согласовали использование помещения в качестве ночного клуба. Согласно пункту 2 заключения Государственного пожарного надзора от 06.05.2008 при перепланировке помещений и изменении их функционального назначения не были применены действующие нормативные документы в соответствии с новым назначением помещений, не выполнены соответствующие противопожарные требования норм для помещений данного типа. Органами пожарного надзора установлено, что ширина и высота второго эвакуационного выхода, открывание дверей второго эвакуационного выхода, ширина лестничного марша второго эвакуационного выхода; отсутствие оконных проемов, пожарного водопровода, разделение помещений различного функционального назначения не соответствуют обязательным требованиям, предъявляемым к помещениям данного назначения. Следовательно, дальнейшая эксплуатация спорных помещений по указанному в пункте 1.3 договора аренды от 08.02.2008 назначению невозможно без приведения их в соответствие с обязательными нормами и правилами.

Поскольку данные особенности спорного помещения не были оговорены сторонами при заключении договора аренды от 08.02.2008 и передаче помещения по акту и были выявлены в процессе его эксплуатации, арендатор правомерно воспользовался предоставленным в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации правом досрочного расторжения договора аренды.

Так как в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства получения ООО «Краснодарская межрайбаза» уведомления ООО «ДЭККА» от 07.05.2008 о расторжении договора аренды от 08.02.2008 ранее 15.05.2008, когда истцом был составлен ответ на указанное уведомление, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды действовал с момента его заключения (08.02.2008) до расторжения его арендатором в одностороннем порядке на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (15.05.2008).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В период с 08.02.2008 по 15.05.2008 ООО «ДЭККА» пользовалось арендованным имуществом, что подтверждается актом приема-передачи от 08.02.2008, уведомлением о расторжении договора аренды от 07.05.2008, документами об уплате арендных платежей и платежей за коммунальные услуги (т.1,л.д.43-49). Однако доказательства перечисления арендной платы за него в порядке и размере, установленном разделом 4 договора аренды от 08.02.2008 не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло. Доказательства надлежащего исполнения установленной в пункте п.4.3. договора аренды от 08.02.2008 обязанности по оплате коммунальных платежей за пользование арендованным имуществом отсутствуют.

Представленными в материалы дела приходными кассовыми ордерами № 314 от 19.12.2007, № 77 от 24.03.2008, №78 от 24.03.2005, №92 от 01.04.2008, № 102 от 14.04.2008, №107 от 15.04.2008, № 112 от 21.04.2008 подтверждается оплата ООО «ДЭККА» в счет арендной платы и платежей за коммунальные услуги по договору аренды от 08.02.2008 в сумме  291757,93 руб.

При таких обстоятельствах, с учетом расчета арендной платы от 08.02.2008 (т.1, л.д.11), счетов-фактур и счетов об оплате коммунальных услуг (т.1,л.д.18-42), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с арендатора в пользу арендодателя подлежат взысканию 1182862 руб. 07 коп. основного долга за период с 08.02.2008 по 31.05.2008, а также 21555 руб. 74  коп. задолженности за коммунальные услуги.

Пунктом 4.8 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление арендной платы в виде пени 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 08.02.2008 ООО «ДЭККА» надлежащим образом не были исполнены, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований, необходимых для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за период с 08.02.2008 по 15.05.2008 (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако заявленный истцом размер неустойки, рассчитанный в соответствии с п. 4.8 договора аренды от 08.02.2008 исходя из ставки 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства: размер начисленных процентов более чем в семь раз превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ, в связи с чем, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 35420 руб. 15 коп.

Доводы истца о том, что отношения сторон до окончания переоборудования ООО «ДЭККА» спорного помещения, следует рассматривать как отношения заказчика и подрядчика, регулируемых главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судом апелляционной инстанции.

По смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 161 и статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подряда между юридическими лицами должен быть заключен в простой письменной форме. В материалах дела договор подряда между ООО «Краснодарская межрайбаза» и ООО «ДЭККА» отсутствует. Доказательства того, что ООО «ДЭККА» обязуется выполнить по заданию ООО «Краснодарская межрайбаза» за плату определенную работу в материалы дела не представлены.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора при его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из пунктов 1.1. и 1.3 договора аренды от 08.02.2008 следует, что предметом договора являются отношения по передаче во временное пользование за плату нежилого помещения для использования его в качестве ночного клуба. Согласно п. 2.3, 2.4 договора аренды от 08.02.2008 арендатор при необходимости своими силами и средствами производит текущий и косметический ремонт арендуемого помещения. Расходы на переустройство или капитальный ремонт, производимые арендатором с письменного разрешения арендодателя с целью создания дополнительных удобств для арендатора, всецело относятся за счет арендатора и к зачету арендной платы не подлежат. Следовательно, обязанность ООО «ДЭККА» по производству за плату ремонтных работ на арендованном объекте, договором аренды от 08.02.2008 не предусмотрена. Таким образом, условия договора аренды от 08.02.2008 позволяют определенно установить предмет договора, в частности отсутствие в указанном договоре регулирования подрядных отношений истца и ответчика.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 3.3 договора аренды от 08.02.2008 по истечении срока договора, а также при его досрочном прекращении арендатор передает арендодателю, не требуя возмещения средств, все перестройки и переделки, а также все улучшения, составляющие принадлежность помещений. Таким образом, при заключении договора аренды, стороны согласовали, что любые неотделимые улучшения спорного имущества остаются у арендодателя и их стоимость не подлежит возвещению арендатору.

Кроме того, в материалах дела отсутствует письменное разрешение арендодателя на производство ООО «ДЭККА» работ по переоборудованию помещения, что также исключает обязанность ООО «Краснодарская межрайбаза» возместить ответчику стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения.

Доводы ответчика о том, что договор аренды от 08.02.2008 противоречит требованиям статей 606, 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, является ничтожным, а также о заключении данного договора под влиянием заблуждения отклоняются судом апелляционной инстанции.

Спорное имущество было передано ООО «ДЭККА» по акту приема-передачи в фактическое владение арендатора. Из материалов дела следует и ответчиком документально не оспорено, что арендованное имущество фактически использовалось для размещения ночного клуба. Так, из письма ООО «Казачий патрульный дивизион» от 27.03.2008 № 164, осуществляющего охрану здания павильона №2 по ул.Карасунской, 86 в г.Краснодаре, следует, что в январе марте 2008 года ночной клуб «Дельфин», расположенный в спорном помещении, функционировал. Следовательно, эксплуатация данного помещения по его назначению была возможна.

В материалы дела представлен договор аренды от 01.01.2008 и акт приема-передачи от 01.01.2008 (т.1,л.д.74-79), свидетельствующие о том, что спорное помещение было передано ответчику с 01.01.2008 в аренду, каких-либо претензий относительно технического состояния спорного помещения ответчик не предъявлял. Следовательно, до заключения оспариваемого договора аренды, спорное помещение находилось в фактическом владении арендатора, что позволяло ему самостоятельно определить его пригодность для использования по тому целевому назначению, которое было согласовано в договоре.

Из материалов дела следует, что недостатки спорного помещения, были выявлены заключением Государственного пожарного надзора от 06.05.2008, при проверке помещения для получения разрешения для продажи алкогольной продукции. Следовательно, выявленные нарушения не допускали использование спорного помещения для розничной продажи алкогольных напитков, однако доказательства невозможности размещения в данном помещении ночного клуба без реализации алкогольных напитков, в материалы дела не представлены. С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что несоответствие спорного помещения требованиям, предъявляемым к местам розничной торговли алкогольными напитками, могло явиться основанием расторжения спорного договора на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не является основанием для признания его недействительным. Таким образом, доводы ООО «ДЭККА» о заключении договора аренды от 08.02.2008 под влиянием заблуждения документально не подтверждены (пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательства нарушения условиями договора аренды требований статей 606, 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.

Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку спорное имущество было передано ООО «ДЭККА» по акту приема передачи от 08.02.2008 в фактическое владение и пользование, доводы ответчика о том, что в период ремонта ООО «ДЭККА» фактически не пользовалось арендованным имуществом, в связи с чем, у него отсутствовала обязанность по оплате арендных платежей в указанный период, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Договор аренды от 08.02.2008 не содержал условий об обязательности проведения арендатором ремонтных работ до начала эксплуатации спорного помещения и возможности зачета их стоимости в счет арендной платы. Таким образом, осуществление ответчиком ремонтных работ не исключало обязанность ООО «ДЭККА» по внесению ежемесячных арендных платежей.

Доводы ответчика в части признания договора аренды от 08.02.2008 крупной сделкой отклоняются судом апелляционной инстанции, ввиду отсутствия документального подтверждения того, что спорный договор аренды являлся крупной сделкой для ООО «ДЭККА», доказательств нарушения порядка одобрения и заключения данной сделки, а также доказательств нарушения данной сделкой прав общества и его единственного учредителя (статья 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью») Из решения единственного участника ООО «ДЭККА» от 19.12.2007 следует, что единственному участнику общества было известно о подготовке договора аренды помещения по адресу г. Краснодар, ул. Карасунская, 86, в связи с чем, им было принято решение об изменении местонахождения с указанием адреса спорного помещения.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение