Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу n А53-15922/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-15922/2014

26 февраля 2015 года                                                                        15АП-24011/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2015 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Суворов В.И., удостоверение, доверенность № 11 от 04.03.2014

от ответчика: представитель Самофалова М.Н., паспорт, доверенность от 01.09.2014

от третьего лица: представитель Суворов В.И., удостоверение, доверенность от 21.01.2015 №  212/2/81

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ларго»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.11.2014 по делу № А53-15922/2014 (судья Палий Ю.А.)

по иску Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1026103739892)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Ларго» (ИНН 7802331176, ОГРН 1057811980710)

при участии третьего лица Министерства обороны Российской Федерации

о взыскании арендных платежей

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России Минобороны России (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ларго» (далее - ООО «Ларго», ответчик) о взыскании арендных платежей  в размере 2 429 353 рубля 25 копеек за период с 22 февраля 2014 года по 01 июля 2014 года, 2 429 353 рубля 25 копеек штрафа за передачу имущества в субаренду без согласия арендодателя, 38 250 рублей 39 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2014 по 01.07.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Министерства обороны Российской Федерации.

Решением от 25.11.2014 иск удовлетворен частично. С ООО «Ларго» в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России взыскано 2 429 353 рубля 25 копеек задолженности за период с 22 февраля 2014 года по 01 июля 2014 года (с момента государственной регистрации права оперативного управления на помещений за истцом), а также  38250 рублей 39 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказано, распределены расходы по уплате госпошлины. Мотивируя решение, суд первой  инстанции указал, что требования в части взыскания платежей за пользование помещениями и процентов заявлены истцом правомерно и подтверждены соответствующими доказательствами; оснований для взыскания штрафа за предоставления в субаренду помещений третьим лицам без согласия арендатора суд первой инстанции не нашел.  

          Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Ларго» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 25.11.2014 в части удовлетворения иска, отказать в удовлетворении требований в полном объеме.  По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции необоснованно не учтено, что ответчик не мог использовать арендуемые помещения по назначению в связи с их неудовлетворительным техническим состоянием. В материалы дела представлен акт проверки использования федерального имущества, в котором указывается и неудовлетворительное техническое состояние помещений и отсутствие признаков их использования.  Истцом в материалы дела не представлен оригинал договора аренды спорных помещений, подписанный сторонами, а также акт приема-передачи помещений. ООО «ЛАРГО» считает представленные в материалы дела копии договора аренды и акта приема-передачи недопустимыми доказательствами, оригиналов указанных документов нет, в копии акта содержится недостоверная информация, поскольку ООО «ЛАРГО» договор аренды и акт приема-передачи помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, д. 43/13, не подписывало.  Довод истца о том, что переписка сторон, представленная в материалы дела, подтверждает факт подписания сторонами договора аренды и его реальное исполнение, не мог быть принят судом, поскольку в силу норм статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.   Довод ответчика о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации также необоснованно отклонен судом со ссылкой на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Сам по себе факт того, что ООО «ЛАРГО» является собственником части помещений в спорном здании и управляющей компанией,  принятие мер по обеспечению безопасности эксплуатации здания не может свидетельствовать о владении спорными помещениями именно ответчиком. Письма ООО «ЛАРГО», которые суд использует как косвенное свидетельство подписания ответчиком договора аренды, содержат неоднократные уведомления истца о невозможности безопасного использования спорных помещений, сообщения о том, что ООО «ЛАРГО» данные помещения не используются именно ввиду их аварийности и неоднократные просьбы направить уполномоченного представителя со стороны Минобороны РФ для фиксации технического состояния и надлежащей передачи этих помещений по передаточному акту ООО «ЛАРГО».  По мнению ответчика, суд необоснованно делает вывод о том, что ООО «ЛАРГО» исполнялся договор аренды в части уплаты коммунальных платежей за ФГКУ. Данный вывод также не подтвержден доказательствами, представленными в материалы дела. Министерство обороны РФ в лице ФГКУ никогда не оплачивало коммунальные платежи и расходы на содержание и обслуживание общего имущества в здании, то есть не исполняло прямых обязательств собственника недвижимого имущества, ни до проведения торгов, ни после. Данный факт сам по себе не свидетельствует о том, что ООО «ЛАРГО» приняло на себя обязательства по оплате за Минобороны РФ всех расходов на основании договора аренды и готово безвозмездно нести бремя этих расходов.  По мнению заявителя, ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» не вправе было предъявлять требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, не прошедшего государственную регистрацию,  принимая во внимание то, что арендодателем по незаключенному договору изначально являлось ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений», что свидетельствует о том, что истец является ненадлежащим.   

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, согласно которому во взаимоотношениях между сторонами договора, отсутствие государственной регистрации не может являться основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору, если возможность такого отказа не предусмотрена сделкой или законом. В этой связи доводы ответчика о незаключенности договора аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 со ссылками на Информационные письма ВАС РФ № 59 от 16.02.2001 года и № 53 от 01.06.2000, не могут являться основанием для отмены принятого решения. Четыре подписанных экземпляра договора аренды направлялись  управлением в адрес ООО «Ларго» для подписания и проведения государственной регистрации, что подтверждается сопроводительным письмом от 05.09.2011 № 141/2-2107. Из содержания письма ООО «Ларго» в адрес управления от 24.04.2013 № 54, копия которого представлена в материалы дела ответчиком, следует, что данные договоры и акты приема-передачи получены ООО «Ларго» и находятся у общества. Таким образом, договор аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 не прошел государственную регистрацию по причине бездействия ответчика и нарушения им принятой обязанности осуществить за свой счет государственную регистрацию договора. Этими же доказательствами объясняется объективное отсутствие возможности у ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России представить в материалы дела оригиналы договора аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 и акта приема-передачи помещений. Суд правомерно указал на заключение договора аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011, поскольку воля сторон спора на возникновение арендных правоотношений установлена не только из собственно договора, заключение которого отрицается ответчиком, но и из переписки между сторонами спора, ответчиком с Минобороны России, ответчиком и правопредшественником истца по договору - ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России. Также необходимо учитывать, что ООО «Ларго» является управляющей организацией в отношении всего домовладения №  43/13 по ул. Московской в г. Ростове-на-Дону. При этом, фактическое неиспользование ответчиком арендованных нежилых помещений для собственных нужд или в коммерческих целях не свидетельствует о том, что за него не подлежат внесению причитающиеся арендные платежи.

Представитель третьего лица пояснил занимаемую правовую позицию по спору.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом,  на основании приказа Директора Департамента имущественных отношений  Министерства обороны РФ № 176  от 28.04.2011  организован и проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 2272, 9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13, литер А, состоящее из: комнат на 2 этаже NN 15-21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 226, 22в, 23, места общего пользования, комнаты NN 1,6-13; комнат на 3 этаже NN 2-4,17-21, 21а, 216, 21в, 21г, 21д, 21е, 22-24, 24а, места общего пользования, комнаты NN 1,5-12,16а; комнат на 4 этаже NN 2,3,12,14-29,25а, места общего пользования, комнаты NN 1,4-11; комнат на 5 этаже NN 2,3. 13-21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты 1,4-11; комнат на 6 этаже NN 2, 3, 12-17, 19-23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты 1,4-11.

По итогам проведенного аукциона согласно протокола от 13.07.2011 (л.д. 170-171, т.1) победителем признано общество с ограниченной ответственностью «Ларго», как предложившее наибольший размер ежемесячной арендной платы в сумме 571 612 рублей 53 копейки.

Согласно характеристике объекта  (приложение № 2 к документации об аукционе - л.д. 175, т.1) состояние объекта хорошее:  внутренняя отделка простая, отдельный вход со двора, подключен к инженерным коммуникациям и обеспечен  водой, электроснабжением, ТЭЦ, телефон отдельная проводка,    паркет, линолеум, на плитке  имеются трещины,  потолки подвесные со встроенными светильниками и др.

 Апелляционной коллегией отмечается, что участник аукциона в лице общества,  принимая участие  в торгах и знакомясь с документацией,  не заявлял о недостоверности аукционной документации или о внесении в неё каких-либо корректирующих сведений. 

В протоколе о проведении торгов указано, что проект договора аренды передается победителю в течение трех дней с даты подписания протокола.

Как указывает истец, подписанные проекты договора аренды были переданы ответчику для подписания и регистрации в установленном законом порядке, поскольку по условиям аукциона и проекта договора обязанность по регистрации договоров возложена на арендатора.

Вместе с тем, ответчик не исполнил обязанность по регистрации договора аренды  и не возвратил подлинники договоров.

Истцом в материалы дела представлена копия договора аренды от 23.08.2011 за N 141/3/АИ-131 в отношении вышеуказанного имущества, в котором указано, что он заключен между Министерством обороны Российской Федерации и Федеральным государственным казенным учреждением «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, (арендодатели), с одной стороны, и ООО «Ларго», арендатором, с другой.

Пунктом 2.1. указанного договора срок его действия установлен на пять лет до 31.08.2016.

Из пункта 2.2 договора аренды следует, что он подлежит государственной регистрации.

В пункте 5.1. договора аренды указано, что размер ежемесячной арендной платы, составляет 571 612, 53 рублей.

Пунктом 5.3. договора аренды предусмотрено внесение арендной платы ежемесячно, за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.

На представленной светокопии имеется печать ответчика и подпись его директора.

Также в материалы дела представлена копия акта приема-передачи арендованного имущества (л.д. 86, т.1), на которой также имеется подпись директора и оттиск печати ответчика.

Светокопий договора аренды и акта приема-передачи с иных содержанием в дело сторонами не представлялось.

Из материалов дела следует, что за ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России на спорные нежилые помещения 21.02.2014 зарегистрировано право оперативного управления, что подтверждается  записью регистрации 61-51-01/130/2014-493 и  свидетельством о государственной регистрации права серия  61-АЖ № 721636 (л.д. 18, т.1).  

Как указывает истец, с момента проведения торгов и направления договора аренды для подписания ответчик арендную плату за пользование нежилым помещением не уплачивал ни Министерству обороны Российской Федерации ни никакому управлению.

Не выплачивалась арендная плата и после регистрации права оперативного управления на арендуемые помещения за истцом.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что за 5 месяцев аренды, с момента передачи права оперативного управления истцу с 22.02.2014 по 01.07.2014, за ответчиком образовалась задолженность, размер которой