Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу n А01-2912/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

С целью определения соответствия оспариваемого отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту Белореченской торгово-промышленной палаты Радионовой Е.А.

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет N 2062 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения лит. А общей площадью 539,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки"?

2) Достоверно ли определена стоимость объекта оценки, определенной оценщиком в отчете N 2062 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения лит.А общей площадью 539,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278?

Из экспертного заключения Белореченской торгово-промышленной палаты от 20.07.2014 N 0056.1 следует, что отчет N 2062 от 23.08.2013 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения лит. А, общей площадью 539,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ ул. Пушкина, 278 соответствует требованиям Закона N 125-ФЗ; Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3; ССО-РОО 2010; требованиям задания на оценку, предусмотренным договором оказания услуг на проведение оценки. Рыночная стоимость указанного нежилого помещения определена оценщиком достоверно с обоснованным применением трех подходов оценки, в соответствии с методологией оценочных работ.

Таким образом, утверждение истца о том, что в отчете N 2062 от 23.08.2013 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения эксперт ТПП по РА необоснованно занизил стоимость объекта, опровергается результатами проведенной судебной экспертизы.

Материалами дела и экспертным заключением от 20.07.2014 N 0056.1 опровергается довод истца о недостоверности отчета ТПП РА N 2062 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения Лит.А, общей площадью 539,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ Пушкина, 278, равно как и довод о занижении величины рыночной стоимости данного помещения.

Оценив в совокупности представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, заключение эксперта от 20.07.2014 N 0056.1, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что отчет N 2062 от 23.08.2013 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения не противоречит законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, величина рыночной стоимости имущества является достоверной.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено АПК РФ.

Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного нежилого помещения или недостоверности самого отчета ТПП по РА об обосновании рыночной стоимости N 2062 от 23.08.2013, истцом не представлены.

В целях предоставления истцу процессуальной возможности уточнить позицию эксперта по ряду вопросов, в отношении которых истец полагает выводы эксперта неполными либо необоснованными, апелляционный суд допросил в судебном заседании эксперта Радионову Е.А.

По результатам допроса судом установлено, что доводы истца основаны на неверном толковании норм материального права, недостаточности специальных познаний в сфере оценки недвижимости и субъективном несогласии с выводами эксперта.

Так, на вопрос: «Почему в процессе проведения экспертизы не проведена проверка на соответствие п. 10 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 256 (далее - ФСО № 1) на наиболее эффективное использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей?» эксперт пояснил следующее.

Раздел «Наилучшее и наиболее эффективное использование» в проверяемом отче­те имеется на стр. 16 отчета. Так как проводимая экспертизы нормативно - методи­ческая, то согласно п. 4 ФСО 5 экспертом не проводится повторная оценка.

На вопрос: «Почему в экспертном заключении не дана, как того требует п. 14 ФСО № 1, оценка использованию сравнительного подхода к оценке и то, что в качестве объектов - аналогов объекта оценки для целей оценки выбраны объекты, не сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость?» эксперт пояснил следующее.

Данный вид экспертизы проводился по форме в соответствие с приложением 1 «Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке» РОО. Проверялось наличие достоверной и доступной для анализа информация о ценах, характе­ристиках объектов - аналогов. На стр. 32-33 отчета приведена информация о по­добранных аналогах, копии распечаток с источников информации имеются в при­ложение к отчету, поэтому поставлен «+».

На вопрос: «Почему в экспертном заключении не отражено, как того требует п.22б ФСО № 1, отсутствие в расчетах каких-либо корректировок на отличия по сравнительному подходу к объектам - аналогам?» эксперт пояснил следующее.

В расчетах в части сравнительного подхода к оценке в отчете на стр. 34-36 приве­дены корректировки на отличия к объектам аналогам.

На вопрос: «Почему экспертом не дана оценка того, что в тексте Отчета об оценке отсутствует обоснование шкалы корректировок и объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. (п.22бФСО№1)?» эксперт пояснил следующее.

Форма экспертного заключения, по которой проведена экспертиза, не предусматри­вает ответ на вопрос о наличии шкалы корректировок в отчете, корректировки имеются.

На вопрос: «Почему экспертом не дана оценка тому, что в тексте Отчета об оценке отсутствует обоснование выбора единиц сравнения и обоснование отказа от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения, (п. 22а ФСО № 1)?» эксперт пояснил следующее.

Выбор единицы сравнения в данном отчете об оценке недвижимости имеется. За единицу сравнения выбрали 1 кв.м. стр. 34 п.2 таблицы. На рынке продаж недви­жимости основным показателем является стоимость 1 кв.м., что и приведено в от­чете на стр. 17-22.

На вопрос: «Почему экспертом не дана оценка тому, что в тексте Отчета об оценке отсутствует, обоснование схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов? (п.22в ФСО № 1)» эксперт пояснил следующее.

Схема согласования скорректированных значений присутствует в отчете на стр. 36 отчета, строка таблицы № 34-36.

На вопрос: «Почему в экспертном заключении в таблице 1, пункты 60-64 (страница 8) в параметрах по сравнительному подходу указано их наличие (поставлен знак «+»), а в Отчете об оценке указанные параметры отсутствуют? И почему экспертом по данному факту не дано никаких пояснений в экспертном заключении?» эксперт пояснил следующее.

В таблице № 1 экспертного заключения стр. 8 пункты 60-64 в параметрах по срав­нительному подходу указано их ..наличие (поставлен знак «+»), так как эти пара­метры указаны в виде таблиц текста отчета об оценке на стр. 32-36.

На вопрос: «Почему экспертом не проверен Отчет об оценке на предмет отсутствия в Отчете об оценке каких-либо обоснований (расчеты, ссылки) применения использованной величины мультипликатора валовой ренты (стр.37 Отчета об оценке)?» эксперт пояснил следующее.

Пояснения по данному вопросу указаны в комментариях к таблице на стр.37 отчета об оценке.

На вопрос: «Почему экспертом при отсутствии каких-либо расчетов и обоснований в Отчете об оценке, не дана оценка тому, что в Отчете об оценке указано, что «Валовой доход был предоставлен Заказчиком»?» эксперт пояснил следующее.

В главе отчета «Допущения и ограничительные условия» указана информация, о том, что оценщик принимает информацию от заказчика, как достоверную (стр.7 отчета об оценке). Данная экспертиза не предусматривает проверки достоверности исходной информации.

На вопрос: «Почему экспертом не сделано никаких пояснений в экспертном заключении в связи с тем, что в Отчете об оценке на странице 38 ставка дисконта принята равной 21,6 %, а на странице 39 Отчета об оценке в таблице ставка дисконта равна 8,25 %? И правильно ли это? Изменилась ли из-за этого стоимость объекта оценки и в какую сторону?» эксперт пояснил следующее.

На странице 38 рассчитана ставка дисконта по рыночной информации и равна 21,6 %. На странице 39 в таблице указана ставка дисконта, другими славами ставка ре­финансирования- ЦБ РФ, равная 8,25 % на дату оценки.

На вопрос: «Проверялось ли экспертом предполагаемое использование результатов оценки и ограничений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки (в таблице 1, пункты 14-15, стр. 6 экспертного заключения указано на наличие этих параметров)? Давалась ли экспертом оценка предполагаемому использованию результатов оценки и ограничениям?» эксперт пояснил следующее.

На стр. 5 отчета в разделе 5 указанно предполагаемое использование результатов оценки и связанные с ним ограничения: «основываясь на информации, полученной от заказчика результаты оценки будут использоваться при проведение аукциона по продаже оцениваемого нежилого помещения» и поэтому отмечено в таб. 1 экс­пертного заключения п. 14-15 стр. 6.

На вопрос: «Какой характер носят результаты оценки в Отчете об оценке -рекомендательный или обязательный? Если обязательный - то где это написано в отчете?» эксперт пояснил следующее.

Результаты оценки носят только рекомендательный характер, что отражено в отчете на стр. 7 п. 7. (ст. 12 ФЗ 135).

На вопрос: «На странице 38 Отчета об оценке указано на наличие в Приложении к Отчету об оценке расчетов, результаты которых использованы при определении стоимости. Однако, в Приложении таких расчетов нет. Почему эксперт не указал этот факт в своем заключении и повлияло ли отсутствие таких расчетов на стоимость оценки?» эксперт пояснил следующее.

Отсутствие в приложение таблиц с первичными расчетами, не влияет на результат определения стоимости.

На вопрос: «На странице 8 экспертного заключения (пункты 53-57) в доходном подходе экспертом указано на наличие параметров («+»). В отчете об оценке эти параметры не указаны. Почему экспертом указано на наличие этих параметров в Отчете об оценке?» эксперт пояснил следующее.

На странице 38-39 отчета указано: период прогнозирования - 12 месяцев.  При исследовании способности объекта оценки приносить поток доходов в течение прогнозирования рассчитан потенциальный, действительный и операционный доходы и далее полу­чен валовый доход, который составил 12 048 980 руб. Заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов оформлено в виде таблицы на стр. 39 отчета, поэтому на стр. 8 экспертного заключения (п. 53?57), указано наличие параметров («+»).

На вопрос: «Почему экспертом не учтено, что при применении для согласования процедуры взвешивания, оценщик не обосновал выбор использованных весов? (пункт 24 ФСО № 1)» эксперт пояснил следующее.

На стр. 40 отчета оценщиком обоснован выбор использованию весовых значений для каждого подхода на основании ситуации на рынке продаж.

На вопрос: «При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки, выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения и допущения являются обоснованными?» эксперт пояснил следующее.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки, выбранный оценщиком способ согласования, а также все результаты суждения являются обоснованными.

На вопрос: «Каким образом в Отчете об оценке определена рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества? (страница 40 Отчета об оценке). Из каких сумм рыночная стоимость сложилась?» эксперт пояснил следующее.

На стр. 40 в табличной форме указана стоимость объекта оценки, полученная тремя подходами с указанием весового коэффициента, при сложении долей получается рыночная стоимость.

Иные пояснения эксперта и вопросы сторон зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания.

Заслушав пояснения эксперта, суд считает возражения истца по отчету и заключению судебной экспертизы несостоятельными. Доводы истца опровергаются содержанием отчета и заключения судебной экспертизы.

Истец ошибочно полагает недопустимой ссылку на рекомендуемый характер отчета об оценке, поскольку указанное правило следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Обязательность же данной оценки для совершения конкретной сделки вытекает из норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Тот факт, что с момента оценки прошло более шести месяцев сам по себе не свидетельствует о недостоверности отчета.

Заявитель имеет право на заключение сделки по цене, актуальной на дату обращения с заявлением о приватизации, длительность процедуры оспаривания отчета комитетом не влечет невозможность использования отчета при совершении сделки.

Кроме того, указанные доводы, равно как и довод о наличии в отчете ссылки на предлагаемую продажу имущества с аукциона, не влияют на определенную оценщиком величину рыночной стоимости спорного имущества.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недостоверным отчета N 2062 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения. Суд обоснованно посчитал, что в заключении эксперта даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие