Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу n А01-2912/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А01-2912/2013

18 февраля 2015 года                                                                        15АП-19261/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Далоевым А.Т.,

при участии: от истца: Меркушев Юрий Николаевич (доверенность № 1 от 12.01.2015, удостоверение № 34);

от ответчика: Пшидаток Инвер Аскерович (доверенность № 2 от 22.01.2015, паспорт); Бирюков Евгений Васильевич (доверенность № 1 от 22.01.2015, паспорт);

от Администрации города Майкоп: Зехов Айдамир Нурбиевич (доверенность № 35 от 13.01.2015, паспорт);

от Белореченской Торгово-промышленной палаты: эксперт Радионова Елена Александровна (доверенность от 20.01.2014, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Майкоп»

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.09.2014 по делу № А01-2912/2013

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп»

к Торгово-промышленной палате Республики Адыгея

при участии третьих лиц: администрация муниципального образования «Город Майкоп»; Страхового открытого акционерного общества «ВСК» (Адыгейский филиал), общества с ограниченной ответственностью «Лидер»

о признании недостоверным отчета об определении стоимости объекта оценки,

принятое в составе судьи Меликяна Э.Н.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее – Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Адыгея к Торгово-промышленной палате Республики Адыгея (далее – Торгово-промышленная палата) о признании недостоверным отчета №2062 об обосновании рыночной стоимости нежилого помещения Лит.А общей площадью 539,1 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, г.Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ Пушкина, 278.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик занизил стоимость спорного объекта недвижимости, в отношении которого истец заказал оценку в порядке, предусмотренном нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.02.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Страховое открытое акционерное общество «ВСК» в лице Адыгейского филиала, общество с ограниченной ответственностью «Лидер» и администрация муниципального образования «Город Майкоп».

Решением суда от 10.09.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

С учетом проведенной по делу судебной экспертизы суд  отклонил довод истца о недостоверности оспариваемого отчета, равно как и довод о занижении величины рыночной стоимости помещения.

Не согласившись с указанным решением суда, администрация муниципального образования «Город Майкоп» обжаловала его в порядке главы 34 АПК РФ и просила решение отменить и удовлетворить исковые требования.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что отчет носит рекомендательный характер, заказчик оценки не давал информации об использовании данной оценки  для аукциона, тем самым такое указание в отчете об оценке является неправильным.

Заявитель жалобы, оспаривая отчет об определении стоимости объекта оценки, указывает следующее:

- экспертом не дана оценка указанию в отчете об оценке № 2062 сведений об использовании результатов оценки непосредственно для проведения аукциона;

- ограничения и пределы применения полученного результата в отчете об оценке № 2062 указаны неверно;

- заключение эксперта не указывает явных нарушений данного отчета, так как указание в отчете на проведение аукциона не допускает неоднозначного толкования и прямо свидетельствует о том, что определение рыночной стоимости объекта оценки не предназначалось для продажи муниципального имущества в рамках реализации положений ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ;

- отчетом установлен заниженный размер оценки 1 кв.м, что повлечет неполучение в полном объеме денежных средств за продажу муниципального имущества;

- в нарушении пункта 14 ФСО № 1 при использовании сравнительного подхода к оценке в качестве объектов-аналогов для целей оценки выбраны объекты, не сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, т.е. не являющиеся объектами-аналогами;

- техническое состояние объекта оценки, указанное как удовлетворительное, не соответствует действительности;

- указание в отчете на то, что на объекте ведутся ремонтно-восстановительные работы, не соответствует действительности;

- оценщик ошибочно указал, что на момент проведения оценки на рынке предлагалось на продажу несколько аналогичных объектов недвижимости с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом недвижимости, стоимость которого определяется;

- нарушен пункт 22а ФСО №1, поскольку оценщик должен обосновать выбор единиц сравнения, а такое обоснование в отчете об оценке отсутствует, также отсутствует обязательное обоснование отказа от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

- в нарушении пунктов 4, 13 и 15 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, а также отчете об оценке не содержится описания последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности;

- в нарушении пункта 24 ФСО №1 при согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки, выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения недостаточно обоснованы;

- при применении для согласования процедуры взвешивания оценщик не обосновал выбор использованных весов.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Лидер» просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Страховое открытое акционерное общество «ВСК» (Адыгейский филиал), общество с ограниченной ответственностью «Лидер», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке, определенном ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании допрошен эксперт Белореченской Торгово-промышленной палаты Радионова Елена Александровна, проводивший судебную экспертизу по делу в суде первой инстанции.

Эксперт предупрежден судом о предусмотренной статьями 307, 308 УК РФ уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и заведомо ложных показаний, за отказ от дачи показаний, о чем отобрана подписка.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель администрации города Майкоп в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, Комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Сташ Л.И. (арендатор) заключили договор от 01.07.2007 N 489 аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права от 12.08.2002 серии 01-РА N 067757), в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ Пушкина, 278, общей площадью 539,1 кв. м, для организации общественного питания.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2007 г.

В соответствии с договором перенайма от 11.03.2010 г. Сташ Л.И. передал свои права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2007 N 489 ООО "Лидер".

ООО "Лидер" направило главе администрации заявление, в котором предложило администрации в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) выкупить в собственность указанное помещение.

Для определения рыночной стоимости помещения, 25.07.2013 между Комитетом (Заказчик) и ТПП по РА (Оценщик) был заключен договор на оказание услуг по оценке N 468 (далее - договор N 468), согласно которому Заказчик поручает, а Оценщик осуществляет оценку рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения Лит.А, общей площадью 539,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ Пушкина, 278.

ТПП по РА проведя оценку вышеуказанного объекта установило, что рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 11 990 00 руб., что было отражено в отчете от 23.08.2013 г. N 2062.

Полагая, что ответчик занизил стоимость спорного объекта недвижимости, Комитет обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции верно определил предмет доказывания по делу и применил нормы материального права.

На основании стать 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для цели совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона N 135-ФЗ).

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Таким образом, действующее законодательство (статьи 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть