Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2015 по делу n А32-30801/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно положениям подпункта 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

По существу заявленного требования установлено, что 01.06.2001 между Администрацией города-курорта Анапа (Арендодатель) и Севостьяновым В.П. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 845 кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком до 17.04.2016. Указанный договор зарегистрирован Филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 21.06.2011 за № 23-01.26-1 17 2001.

Также 01.06.2001 между Администрацией города-курорта Анапа (Арендодатель) и Ермаковым В.Н. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 969 кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком на 15 лет.

Севостьянов В.П., Арсентьев Д.И., и ТСЖ «Парус» в лице Мещерякова Д.С. и Верхова А.А. 11.11.2003 заключили договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости (далее - Договор) (т. 1, л.д. 4-5), в силу которого ТСЖ «Парус» (сторона - 2) принимает Севастьянова В.П. и Арсентьев Д.И (сторону-1) в долевое строительство жилищно-гостиничного комплекса по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская,1. При этом вкладом Севастьянова В.П. и Арсентьева Д.И. является передача ТСЖ «Парус» права аренды па земельные участки площадью 1814 кв.м., в том числе Севостьяновым В.П. - 845 кв.м. и Арсентьевым Д.И. - 969 кв.м.

Каждая из сторон в соответствии с произведенным вкладом после окончания строительства получает в собственность часть здания комплекса.

В соответствии с п.п. 3.1.2 и 3.1.4 Договора ТСЖ «Парус» обязалось осуществить и передать в собственность Севостьянову В.П. и Арсентьеву Д.И. мини-гостиницу площадью 670 кв.м., завершить строительство части комплекса, подлежащей передаче в собственность стороне в течение 1,5 лет со дня подписания Договора и передать по акту.

В рамках указанного договора Севостьяновым В.П. внесены денежные средства в размере 5 000 000 руб., согласно квитанции к приходному-кассовому ордеру от 11.11.2003.

Дополнительным соглашением к договору от 11.11.2003 внесены изменения в договор и оговорено, что в собственность стороны-1 переходит и подвальное помещение площадью 180 кв.м. (данные обстоятельства установлены решением Анапского городского суда от 08.12.2011 (л.д. 9, том 1).

Согласно пункту 7.1 Договора в случае прекращения ТСЖ «Парус» строительства или не сдачи мини гостиницы в срок - 2 квартал 2005, Договор расторгается без компенсации и понесенных затрат Стороной -2 на строительство шестиэтажного дома и мини гостиницы и все переходит в собственность Стороне-1.

Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. 10.11.2008 обратились с заявлением (т. 2, л.д. 68) к учредителям ТСЖ «Парус» Мещерякову Д.С. и Верхову А.А. о расторжении договора на участие в долевом строительстве, в связи с нарушением ТСЖ «Парус» договорных обязательств.

Письмом от 17.11.2008 Мещеряков Д.С. и Верхов А.А. уведомили Севостьянова В.П. и Арсентьева Д.И. об отсутствии у них возражений.

В последующем Севостьянов В.П., Ломанова Г.Н., Ломанова А.А., Мандрыка Л.А., Романишин Е.Е., Романишин П.Е., Подопригора Ж.Ю., Нурджанян С.Ш., Грамматикопуло Г.А., Габриелян А.Н., Черемисинова М.А., Тренин Е.В., Беляева Т.И., Земская Л.И., Егорова А.Ф., Круть С.А., Мудрик К.Э., Левсковская Я.В., Дунюшкин П.А. обратились в Анапский городской суд с исковыми требованиями к Администрации муниципального образования г. Анапа о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Решением Анапского городского суда от 08.12.2011 по делу №2-4159/2011 требования Севостьянова В.П. и других граждан удовлетворены. За Севастьяновым В.П. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте площадью 670 кв.м. и 180 кв.м.

На момент принятия указанного решения суда общей юрисдикции, оба земельных участка находились в аренде у Севостьянова В.П. (указанное следует из текста судебного акта, т. 1, л.д. 8).

Севостьянов В.П. и ЖСК «Тираспольская, 1» 04.04.2012 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Севастьянов В.П. передает, а ЖСК «Тираспольская. 1» принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 845 кв.м., кадастровый номер 23:37:0101005:48. земельного участка площадью 969 кв.м. кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1.

Указанный договор зарегистрирован 16.05.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Ссылаясь на вышеназванное решение Анапского городского суда от 08.12.2011, конкурсный управляющий ТСЖ «Парус» Сергиенко С.И. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в качестве обоснования указав, что обязательства ТСЖ «Парус» по передаче в собственность 670 кв.м. минигостиницы исполнены и передача Севостьяновым В.П. права аренды на земельные участки ЖСК «Тираспольская» является злонамеренным соглашением сторон с намерением причинить вред ТСЖ «Парус» и участникам долевого строительства.

Ответчик Севастьянов В.П. просил отказать в удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего ТСЖ «Парус», указав, что ТСЖ «Парус» не исполнило договорных обязательств по строительству жилищно-гостиничного комплекса и прекратило свою деятельность, в связи с чем им направлено уведомление ТСЖ «Парус» о расторжении договора от 11.11.2003. Заключение договора о передаче права аренды на спорные земельные участки с ЖСК «Тираспольская 1» направлено на продолжение строительства жилищно-гостиничного комплекса. Правление ЖСК «Тираспольская 1» направило всем лицам, обратившимся в суд с заявлением о банкротстве, письма о признании за ними прав на получение внесенных ими инвестиционных средств. На общем собрании ЖСК «Тираспольская 1» им предлагалось вступить в кооператив для продолжения строительства, однако они отказались от предложения. Доводы о злонамеренном соглашении сторон считает необоснованными.

Ответчик ЖСК «Тираспольская, 1» в возражениях на заявление указал, что ТСЖ «Парус» никогда не имело прав на земельные участки, не имело разрешение на строительство и не являлось застройщиком. Оспариваемый договор о переуступке прав аренды на земельные участки с ЖСК «Тираспольская, 1» заключен только для продолжения строительства жилищно-гостиничного комплекса и не только в его интересах, но и в интересах всех дольщиков, принимавших участие в инвестировании  строительства, в том числе в интересах лиц, обратившихся с заявлением о признании ТСЖ «Парус» банкротом. ЖСК «Тираспольская, 1» ведет активную деятельность по возобновлению строительства жилищно-гостиничного комплекса, что подтверждается и конкурсным управляющим Сергиенко Р.И.; получены технические условия на подключение к инженерным коммуникациям; заказаны проекты возводимого комплекса и проектно-сметная документация к нему; ведутся переговоры с Администрацией МО г-к Анапа о получении разрешения на продолжение строительства, для чего составлен план мероприятий по строительству объекта, согласованный ЖСК с администрацией города.

В ходе судебного разбирательства представители ЖСК «Тираспольская, 1» подтвердили намерение завершить строительство жилищно-гостиничного комплекса со ссылкой на заочное решение Анапского городского суда Краснодарского края от 29.05.2009 по делу №2-1362/2007, которым запрещена деятельность ТСЖ «Парус» в части строительства многоэтажного здания жилищно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Тираспольская. Представители ЖСК «Тираспольская, 1» полагают, что признание сделки недействительной (ничтожной) не восстановит прав кредиторов.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, предметом оспаривания является: договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому Севастьянов В.П. передает, а ЖСК «Тираспольская, 1» принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 845 кв.м., кадастровый номер 23:37:0101005:48 и земельного участка площадью 969 кв.м. кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенные по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1.

В суде апелляционной инстанции конкурсный управляющий дополнительно пояснил, что, заключенный между Севостьяновым В.П., Арсентьевым Д.И., и ТСЖ «Парус» договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003, является договором простого товарищества. Соответственно, вкладом Севостьянова В.П. и Арсентьева Д.И. являлось право аренды земельного участка. В связи с внесением данного права в качестве вклада оно являлось общим имуществом товарищей, правовой режим которого определен в статье 246 Гражданского кодекса РФ, и не могло быть отчуждено без согласия ТСЖ «Парус» либо выдела его в качестве доли Севастьянову В.П.

В свою очередь ответчик Севастьянов В.П. дополнительно пояснил, что договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 является договором строительного подряда, и что по данному договору передача прав аренды ТСЖ «Парус» не предполагалась.

Из договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 следует, что его участниками являлись Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И., которые на момент заключения данного договора не обладали статусом индивидуального предпринимателя.

Следовательно, довод конкурсного управляющего о том, договор от 11.11.2003 являлся договором простого товарищества, противоречит положениям пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ, устанавливающего императивные требования к составу участников.

Так, в силу указанной правовой нормы сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Также из указанного договора не следует, что Севастьяновым В.П. и Арсентьевым Д.И. право аренды передается ТСЖ «Парус».

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ также предусматривает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный договор сторонами в установленном порядке зарегистрирован не был.

Кроме того, пунктом 2.1. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.06.2001 № 48, заключенного между администрацией города-курорта Анапа и Севастьяновым В.П., предусмотрено, что земельный участок площадью 845 кв.м., расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, предоставлен без права передачи в субаренду (т. 2 л.д. 21-22).

Какие-либо документы, согласованные ТСЖ «Парус» с арендодателем (администрацией города-курорта Анапа) о переводе на должника прав и обязанностей по договору аренды земельных участков площадью 845 кв.м., кадастровый номер 23:37:0101005:48, и площадью 969 кв.м. кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1, в материалах дела отсутствуют.

Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что в результате исполнения договора в собственность ТСЖ «Парус» переходит жилой шестиэтажный дом, а ранее арендованные Севастьяновым В.П. и Арсентьевым Д.И. земельные участки переходят в пользование.

Исходя из пояснений участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции полагает, что данный пункт договора предусматривает предоставление земельного участка домовладельцам в порядке, аналогичном установленному пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Из изложенного следует, что договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 не предусматривал передачу ТСЖ «Парус» арендных прав на земельные участки, и эти права ТСЖ «Парус» переданы не были.

Следовательно, у должника отсутствуют правовые основания для оспаривания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012 и требования о признании за ним права аренды на спорные земельные участки.

Кроме того, судом первой инстанции было правомерно установлено, что решением Анапского городского суда Краснодарского края по делу No 2 -811/2013 от 05.03.2013, вступившим в законную силу, признано право собственности ЖСК «Тираспольская 1» на объект незавершенного строительства - жилищно-гостиничный комплекс лит. Д, 44% готовности, расположенный по адресу: Краснодарский край, город - курорт Анапа, пер. Тираспольский, 1, а также на места общего пользования в данном строении.

20.05.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю право собственности на вышеназванный объект зарегистрировано за ЖСК «Тираспольская 1» (запись о государственной регистрации № 23-23-26/2007/2013-977 от 20.05.2013).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу № А32-30327/2013 отказано в удовлетворении требований конкурсного управляющего ТСЖ «Парус» к ЖСК «Тираспольская 1» о признании отсутствующим права собственности ЖСК «Тираспольская 1» на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский, 1 - объект незавершенного строительства площадь застройки 699,1 кв.м., степень готовности объекта 44% (запись о регистрации 23-23-26/2007/2013-977 от 20.05.2013г.).

Данные судебные акты вступили в законную силу и обязательны в соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса РФ и статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Перемещение объекта незавершенного строительством без несоразмерного ущерба невозможно.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам