Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А32-17721/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-17721/2014

02 февраля 2015 года                                                                        15АП-17838/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Морозова И.А. по доверенности от 03.05.2014,

от ответчика: представителя Ковалева Д.В. по доверенности от 16.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Кавказского районного потребительского общества

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14 августа 2014 года по делу № А32-17721/2014

по иску Кавказского районного потребительского общества

к индивидуальному предпринимателю Мазняк Ларисе Васильевне

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Кавказское районное потребительское общество (далее – Кавказское райпо, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Индивидуальному предпринимателю Мазняк Ларисе Васильевне (далее – ИП Мазняк Л.В., ответчица) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2010, заключённого между ООО «Лосевское» Кавказского райпо и ИП Мазняк Л.В., и о применении последствий недействительности сделки в виде:

- обязания ИП Мазняк Л.В. возвратить Кавказскому райпо помещения (лит. А) общей площадью 89,5 кв.м. (комнаты 20, 21), расположенные по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, хутор Лосево, ул. Ленина, 58;

- взыскания с Кавказского райпо в пользу ИП Мазняк Л.В. денежных средств в размере 300 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 01.03.2010 между ООО «Лосевское» (продавец) и ИП Мазняк Л.В. (покупатель) был заключён договор купли-продажи, по условиям которого общество произвело отчуждение предпринимателю нежилые помещения № 20, 21, расположенные в здании магазина. Кавказское райпо является универсальным правопреемником ООО «Лосевское» и полагает, что выше указанная сделка является ничтожной. Истец указывает, что помещения № 20, 21 в реальности не существуют, а были созданы исключительно на плане технического паспорта. Предметом договора купли-продажи могут выступать либо обособленные помещения либо доля в праве собственности. Ввиду того, что ООО «Лосевское» не могло произвести отчуждение части помещения торгового зала без выделения данной части в самостоятельное помещение, сделка является ничтожной. Кроме того, от имени ООО «Лосевское» договор был подписан Платоновой В.К. как директором предприятия, однако на дату 01.03.2010 Платонова В.К. была уволена с должности директора, в связи с чем она не могла распоряжаться не принадлежащим ей имуществом, что также свидетельствует о ничтожности сделки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.08.2014 в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемая сделка была исполнена её сторонами фактически. В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено о пропуске Кавказское райпо срока исковой давности. Суд согласился с данным доводом ответчика, указал, что срок исковой давности по заявленным требованиям начал течь с даты начала исполнения сделки. Истец был уведомлен о факте заключения сделки, т.к. разрешение на отчуждение спорных помещений ООО «Лосевское» получило от органа правления своего учредителя – Совета Кавказского райпо.

С принятым судебным актом не согласилось Кавказское райпо, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно истец указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно пришёл к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчицы заявил ходатайство об отложении судебного рассмотрения апелляционной жалобы, мотивировав в его тем, что по уважительным причинам ответчица не смогла присутствовать на осмотре помещений, назначенном судом.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчицы с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании решения администрации Кавказского района Краснодарского края № 13 от 23.08.1994 за Лосевским предприятием Кавказского районного потребительского общества на праве собственности в Кавказском БТИ было зарегистрировано право собственности на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе на здание магазина, расположенное по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, х. Лосево, ул. Ленина, 58, что подтверждается регистрационным удостоверением № 99 от 30.08.1994.

11.07.2000 внеочередным общим собранием уполномоченных пайщиков Кавказского райпо принято решение о преобразовании предприятия районного потребительского общества, а именно на базе структурных подразделений предприятия были образованы 5 обществ с ограниченной ответственностью, в том числе ООО «Лосевское» Кавказского районного потребительского общества. Определено, что общество по всем правам и обязанностям является правопреемником Лосевского предприятия Кавказского районного потребительского общества.

Таким образом, в порядке универсального правопреемства общество приобрело право собственности и на здание магазина, расположенное по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, х. Лосево, ул. Ленина, 58.

ООО «Лосевское» Кавказского районного потребительского общества (далее – ООО «Лосевское») в качестве юридического лица зарегистрировано 15.09.2000, единственным участником предприятия являлось Кавказское райпо, директором общества назначена Платонова В.К.

18.11.2009 советом Кавказского райпо было принято решение о продаже ООО «Лосевское» Подопригора (Мазняк) Ларисе Васильевне части помещений магазина № 54, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, х. Лосево, ул. Ленина, 58, общей площадью 89,5 кв.м., стоимостью 300 000 руб.

01.03.2010 между ООО «Лосевское» и Мазняк Ларисой Васильевной (на момент подписания договора фамилия покупателя - Подопригора Лариса Васильевна) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому общество произвело отчуждение помещения (литер А) общей площадью 89,5 кв.м. (комнаты 20, 21), расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, х. Лосево, ул. Ленина д. 58. Пунктом 6 договором определено, что передача помещений произведена покупателю в момент подписания договора. От имени ООО «Лосевское» договор подписан директором Платоновой В.К.

Право собственности ИП Мазняк Л.В. на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП 26.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АК № 296241 от 06.03.2012 (выдано взамен свидетельства № 294903 серии 23 АЖ от 29.03.2010).

Из материалов дела следует, что общее собрание уполномоченных Кавказского райпо приняло решение от 30.11.2009 о реорганизации ООО «Лосевское» путём его присоединения к Кавказскому райпо.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ реорганизация ООО «Лосевское» завершена 01.07.2010.

Легитимируя себя в качестве надлежащего истца по заявленному иску, Кавказское райпо ссылается на своё универсальное правопреемство после ООО «Лосевское».

В качестве основания для признания сделки недействительной Кавказское райпо приводит довод о том, что помещения № 20, 21 здания магазина лит. А, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, х. Лосево, ул. Ленина, 58, никогда в действительности не существовали, а были только внесены в технический паспорт, в связи с чем не могли выступать предметом сделки.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод истца как необоснованный по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Кодекса).

Прежде всего, отсутствие объекта недвижимости как объекта гражданских правоотношений не может свидетельствовать о недействительности сделки, заключённой в отношении такого объекта. При подписании сторонами договора купли-продажи в отношении несуществующего объекта (за исключением продажи будущей вещи) надлежит констатировать незаключённость договора, что препятствует признанию сделки недействительной (отсутствующая сделка не может признаваться недействительной).

В подтверждение того обстоятельства, что помещения № 20, 21 никогда не существовали истцом представлены акт осмотра, составленный на дату 12.11.2014, заключение кадастрового инженера от 12.11.2014.

Суд критически относится к данным доказательствам по следующим основаниям.

При сопоставлении сведений технических паспортов, составленных на даты 30.10.2008 и на 02.12.2009, следует, что помещение № 20 площадью 89,5 кв.м. было образовано за счёт части помещения № 17 и помещения № 16 (по данным технического паспорта на дату 30.10.2008), а помещение № 21 площадью 8,4 кв.м. было образовано за счёт площади помещения № 17. Образование помещений было произведено за счёт установления гипсокартонных стен, при этом, созданное помещение № 20 являлось обособленным от иных помещений здания, а помещение № 21 выполняло функцию тамбура из которого осуществлялся вход в помещение № 20, принадлежащее ответчице, и в остальные помещения магазина, собственником которых является Кавказское райпо как универсальный правопреемник ООО «Лосевское».

Из справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Кавказскому району № 89 от 18.02.2010, представленной в материалы регистрационного дела, следует, что объект недвижимости «помещение № 20, 21» зарегистрирован в материалах предприятия за инвентаризационным номером 8709.

Представитель ответчицы утверждает, что ИП Мазняк Л.В. в результате неправомерных действий Кавказское райпо была лишена доступа к своему имуществу, после чего истец по настоящему делу произвел разборку стен, отделявших помещения № 20 и 21 от иных помещений магазина, что и было зафиксировано кадастровым инженером.

С учётом содержания справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Кавказскому району № 89 от 18.02.2010, технических паспортов, составленных на дату 02.12.2009, суд апелляционной инстанции считает, что ответчицей доказан факт существования ранее как самостоятельных объектов недвижимого имущества помещений № 20, 21.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что помещение как объект недвижимого имущества может существовать как таковое, если они обособлено от всех остальных помещений здания (имеет конструктивный объём) посредством стен и входных групп. При этом нормами действующего законодательства не исключается обособление помещений в отдельные объекты недвижимости посредством гипсокартонных перегородок. Удаление части таких перегородок не может само по себе свидетельствовать о гибели объекта недвижимости, т.к. последний может быть восстановлен.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что фактическим объектом купли-продажи по договору от 01.03.2010 выступало именно помещение с № 20 площадью 89,5 кв.м. В пользу данного вывода свидетельствует решение совета Кавказского райпо от 18.11.2009, согласно которому в собственность ИП Мазняк Л.В. подлежало отчуждению помещение площадью 89,5 кв.м. Такая же площадь отчуждаемого объекта указана в самом договоре купли-продажи. В материалах регистрационного дела представлено заявление ИП Мазняк Л.В., из содержания которого следует, что она обращалась за государственной регистрацией права собственности на помещение площадью 89,5 кв.м., что соответствует помещению № 20.

Помещение № 21 площадью 8,4 кв.м. как таковое предметом купли-продажи не являлось, т.к. его площадь не фигурирует в договоре, материалах регистрационного дела, свидетельстве о государственной регистрации права собственности ИП Мазняк Л.В.

Данное помещение представляло из себя тамбур, посредством которого осуществлялся вход как в помещение ответчицы № 20, так и в помещения, принадлежавшие ООО «Лосевское».

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2-4 постановления № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» дал следующие разъяснения. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в