Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А53-11325/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК),Восстановить срок подачи апелляционной жалобы (ст.117, 259 АПК РФ)

ФАУГИ по Ростовской области и ГУВД Ростовской области заключен договор аренды земельного участка № 676, согласно которому арендодатель (ТУ ФАУГИ по Ростовской области) предоставляет, а арендатор (ГУВД Ростовской области) принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого дома. Срок аренды устанавливается с 07.10.2008 по 25.06.2011. Годовой размер арендной платы устанавливается 1 447 843,88 руб.

Указанный участок передан ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУВД Ростовской области на основании договора аренды для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой.

В связи с наличием у ООО «СК Гарант Строй»  перед гражданами дольщиками обязательств по передаче жилых помещений в многоквартирном доме, находящемся на данном земельном участке, определением от 11.02.2013 к должнику применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» «Банкротство застройщиков».

14.12.2007 между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД по Ростовской области был заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве 19-этажного 240-квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, от 14.12.2007.

Согласно указанному договору ГУВД Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома, а ООО «СК «Гарант Строй» обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование и строительство объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством.

Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что ГУВД Ростовской области передает право инвестору заключать договоры долевого участия, договоры простого товарищества и т.д. с соинвесторами от своего имени и за свой счет, а после ввода в эксплуатацию жилого дома подписывать акты приема-передачи квартир от своего имени с одновременной передачей реестра в Управление Росреестра по Ростовской области.

Для исполнения обязательств по договорам ГУ МВД России по Ростовской области передало ООО «СК «Гарант Строй» для строительства земельный участок, предоставило право вести строительство на этом земельном участке.

Указанное имущественное предоставление было оценено сторонами договора в объеме 23 квартир, общей площадью 1 699,49 кв.м., что находит свое отражение как в пункте 4.2 договора инвестирования, так и в приложениях к нему.

10.07.2008 к инвестиционному договору сторонами заключено  дополнительное соглашение, в силу пункта 1 которого было принято решение дополнить инвестиционный договор пунктом 1.3 следующего содержания: инвестор обязуется нести все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, кадастровый номер 61:44:012246:10, площадью 6 049 (+/-) 27 кв.м.

Определением от 30.08.2013г., частично измененным Постановлением 15ААС от 16.12.2013г., оставленным без изменения Постановлением ФАС СКО от 21.07.2014г., требования ГУ МВД России по РО включены в реестр требований передачи жилых помещений по 23 квартирам.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования управляющего правомерно указал на то, что в вышеназванных судебных актах установлено, что заключив договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006, а так же инвестиционный договор № 17/04-11-12 от 14.12.2007, стороны (ГУ МВД России по Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй») пришли к соглашению, что за право вести строительство на земельном участке, принадлежащем ГУ МВД России по Ростовской области на праве постоянного бессрочного пользования (потом аренды) согласно разрешению на строительство, ООО «СК «Гарант Строй» обязалось предоставить ГУ МВД России по Ростовской области часть объекта, а именно 23 квартиры, а ГУ МВД России по Ростовской области обязалось передать и передало ООО «СК «Гарант Строй» все права на объект и ввести дом в эксплуатацию, в случае соблюдения всех градостроительных, технических норм и правил.

В настоящее время между ГУ МВД России по Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй» заключены и действуют следующие договоры и дополнительные соглашения к ним:

1. Акт приемки-сдачи выполненных работ от 30.03.2006.

Данный акт был заключен между ООО «СИГ», ОАО ПСП «СевкавНИПиагропром», ГУВД Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй», в соответствии с которым заказчик строительства – ГУВД Ростовской области, согласовал соисполнителям (ООО «СИГ» и ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром»), обеспечивающим строительство объекта недвижимости, передачу данного объекта строительства на баланс ООО «СК «Гарант Строй».

2.        Договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.

В соответствии с условиями указанного договора Управление обязалось предоставить строительное пятно и разрешение на строительство, а ООО «СК «Гарант Строй» – построитель дом и ввести его в эксплуатацию.

3.        Инвестиционный договор № 17/04-11-12 от 14.12.2007.

В соответствии с которым распределены доли в объекте, где у ГУ МВД России по Ростовской области 23 квартиры, общей площадью 1 699,49 кв.м. (9,7% от общей площади застройки), доля ООО «СК «Гарант Строй составляет 10 136,25 кв.м. (56,9 %). Оставшиеся 5 938,18 кв.м. (33,4%) являются долей участников долевого строительства, внесших денежные средства в ООО «СИГ».

4. Агентский договор № 17/05-А-12 от 14.12.2007.

Согласно условиям данного договора ООО «СК «Гарант Строй» (агент) обязалось совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.

5.        Дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 14.12.2007.

В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения ООО «СК «Гарант Строй» принимало на себя обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, переданным ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУ МВД Росси по Ростовской области по договору аренды № 676 от 23.10.2008.

6.        Дополнительное соглашение № 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006.

В соответствии с условиями данного соглашения ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО «СК «Гарант Строй» права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.

7.        Приложение № 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.

В соответствии с указанным списком ООО «СК «Гарант Строй» принимало на себя обязательства по предоставлению квартир перед 82 гражданами, внесшими денежные средства в ООО «СИГ».

8.        Приложение № 1 к инвестиционному договору № 17/04-11-12 от 14.12.2007.

В соответствии указанным приложением, содержащим схему распределения квартир, доля ГУ МВД России по Ростовской области в объекте недвижимости составляет 23 квартиры.

9.        Приложение № 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006 в редакции соглашения № 1/2010 от 17.06.2010.

В соответствии с указанным приложением, содержащим перечень квартир, номер этажа, номер жилого помещения, общую площадь квартиры, а так же оси строительства, ООО «СК «Гарант Строй» в лице генерального директора Меликяна А.С. обязалось передать ГУ МВД России по Ростовской области после ввода объекта в эксплуатацию 23 квартиры, определенные индивидуальными признаками.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно оценил направленность действий участников спорных правоотношений, выразившуюся в передаче всех прав и обязанностей застройщика в отношении многоквартирного дома от ГУ МВД России по РО к ООО «СК Гарант-Строй».

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что  в соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006  ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО «СК «Гарант Строй» права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.

Передав права на объект строительства в целом и внеся в качестве вклада право аренды земельного участка, ГУ МВД России по РО фактически осуществило действия по  передаче права аренды должнику.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования управляющего. Суд апелляционной инстанции принимает во внимание так же то обстоятельство, что правоотношения сторон по строительству указанного дома начались в 2003г.

Развитие правоприменения с 2003г. свидетельствует о том, что обладание статусом застройщика в отношении многоквартирного жилого дома является функцией несвойственной такому учреждению как ГУ МВД России.

18.03.2003 между ОАО «СевкавНИПИагропром» (исполнитель) и ГУВД Ростовской области (заказчик) был заключен договор подряда, по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию, строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.

ОАО «СевкавНИПИагропром», в свою очередь, заключило договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома № 17/2-09-С с ООО «СИГ» 19.09.2003.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора подрядчик обязуется за счет собственных и привлеченных средств осуществить в соответствии со строительными нормами и правилами, утвержденной проектно-сметной документацией и графиком выполнения работ строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006.

Пункт 3.1.2 договора предусматривает, что ООО «СИГ» имеет право заключать гражданско-правовые договоры, направленные на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, и производить по ним расчеты за счет собственных и привлеченных средств, а также передавать свои полномочия по данному договору третьим организациям.

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» исполнения обязательства ГУВД Ростовской области уведомило ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» о расторжении договора письмом от 18.09.2003.

14.03.2006 ООО «СК «Гарант Строй» направило в адрес ГУВД Ростовской области письмо, согласно которому ООО «СК «Гарант Строй» готово принять на себя обязательства ООО «СИГ» и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.

25.04.2006 в адрес дольщиков ООО «СИГ» были направлены письма, в соответствии с которыми они были поставлены в известность о том, что между ГУВД Ростовской области, ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» и ООО «СИГ» расторгнуты договоры на строительство указанного выше многоквартирного дома, и что в настоящее время правами на часть строящихся квартир, за исключением прав на квартиры ГУВД Ростовской области, обладает ООО «СК «Гарант Строй». Также им было предложено перезаключить договор с ООО «СК «Гарант Строй», либо расторгнуть договор с ООО «СИГ» и получить внесенные денежные средства.

Анализ действий сторон в рамках анализируемых правоотношений свидетельствует об их направленности на  передачу прав застройщика от ГУ МВД к ООО «СК Гарант Строй» с возложением ответственности на последнего по удовлетворению требований граждан, внесших денежные средства в ООО «СИГ».

Обжалуемое  определение создаст необходимые условия для возможного завершения строительства со стороны ООО «СК Гарант Строй» под контролем внешнего управляющего и суда.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы третьих лиц, которые являются подателями настоящих апелляционных жалоб, указав, что передача права аренды (фактически прав и обязанностей арендатора по договору аренды) ООО «СК «Гарант Строй» не может привести к нарушению прав участников долевого строительства, поскольку указанные лица не лишены возможности обращения в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СК «Гарант Строй». Соответствующая передача прав аренды не влияет и на право залога участников долевого строительства, предусмотренного частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку действующим гражданским законодательством предусмотрено право следования залогового обременения за вещью, являющейся предметом залога. Указанный вывод основан также на позиции Конституционного Суда Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что податели апелляционных жалоб являются гражданами внесшими денежные средства за строительство жилых помещений в ООО «СИГ». Денежных средств в адрес ГУ МВД России по РО указанными лицами не вносилось. При этом, указанные граждане отказываются реализовать свои права по заявлению требований к ООО «СК Гарант Строй» и включению в реестр последнего. В связи с чем несут риски совершения либо несовершения соответствующих действий.

Согласно пояснениям внешнего управляющего в настоящий момент в реестр требований о передаче жилых помещений включены порядка 60 кредиторов-граждан, интересы, части которых, в настоящем споре представляет Суворова. Указанные лица обладают равными правами с подателями апелляционных жалоб, поскольку также внесли денежные средства в ООО «СИГ» либо ООО «СК Гарант Строй». Указанные дольщики просят суд апелляционной инстанции оставить судебный акт без изменения.

Принимая во внимание конкретные фактические обстоятельства настоящего дела и вступившие по нему в силу судебные акты, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене определения Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2014г.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционных жалоб  не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований