Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А32-21541/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-21541/2014

26 января 2015 года                                                                           15АП-23259/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ванина В.В., судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик: представитель не явился, извещена

от ЗАО "Геленджикстройтранс": Горпиненко Д.А., паспорт, по доверенности от 01.12.2014г.

от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю:

от Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Геленджик:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 по делу № А32-21541/2014

по иску закрытого акционерного общества "Геленджикстройтранс"

к ответчику ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц Администрации муниципального образования г-к Геленджик; Управления имущественных отношений администрации муниципального образования  г-к Геленджик; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

об установлении кадастровой стоимости земельных участков

принятое судьей Назыковым А.Л.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Геленджикстройтранс" (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю (далее – учреждение, кадастровая палата, ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:97 площадью 7 500 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Кирова, 125а равной рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2011 года в размере 40 901 000 руб.; обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю внести изменения в сведения государственного кадастра ндвжимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31 октября 2014 года установлена кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0410030:97 площадью 7 500 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Кирова, 125а равной рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2011 года в размере 40 901 000 руб. Суд обязал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" филиал по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:97 площадью 7 500 кв. м, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2011 года и составляющей 40 901 000 руб.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба мотивировала тем, что рыночная стоимость земельного участка согласно представленному истом отчету № 07/14, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Аверс» в размере 40 901 000 рублей, несопоставима с его кадастровой стоимостью, в связи с чем не подлежит применению, так как значительно меньше кадастровой стоимости земельного участка, что вызывает сомнения в объективности проведенной оценки его реальной рыночной стоимости. Отчет № 07/14 расчета рыночной стоимости спорного земельного участка произведен с использованием сравнительного подхода, при котором оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. Однако, корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов в отчете применены не были, что является нарушением пункта 22 Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Допустимость использования цен предложений, вместо цен состоявшихся сделок, требует проверки реальности каждого предложения во избежание использования несуществующих сообщений о продаже или сообщений с недостоверной ценой, имеющих целью привлечение внимания потенциальных покупателей, в том числе подобных объявлений от риелторских компаний. В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их местоположение, площадь и характеристики. Актуальность этих предложений на дату оценки (01.01.2011) не подтверждена. Кроме того, в соответствии со статьей 24.16 Закона об оценке в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. Таким образом, отчет оценщика может считаться допустимым доказательством только в том случае, если будет представлено положительное экспертное заключение на отчет, полученное в результате проведения экспертизы отчета в течении тридцати дней с даты его составления. Отчет ООО «Аверс» № 07/14 датирован 25 апреля 2014 года, а экспертное заключение № 23/290714-03 датировано 29 июля 2014 года, поэтому отчет не может быть признан надлежащим, ввиду нарушения определенного законодательством тридцатидневного срока для дачи такого заключения, а определенная им рыночная стоимость спорного земельного участка - достоверной. В имеющихся в материалах дела процессуальных документах не нашли отражение исследование отчета об оценке, обсуждение с участвующими в деле лицами вопроса о назначении по делу экспертизы или привлечении специалиста в целях устранения сомнений относительно достоверности рыночной стоимости земельного участка, выяснения ее действительного размера. Следовательно, арбитражный суд первой инстанции должен был назначить проведение экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, в удовлетворении которой просил отказать.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору аренды N 4000004487 от 26.10.2012 Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик предоставила ЗАО "Геленджикстройтранс" в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410030:97 площадью 7 500 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Кирова, для строительства производственной базы.

Согласно приложению к указанному договору аренды расчет арендной платы за спорный земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости и ставки арендной платы.

В соответствии с кадастровым паспортом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:97 составляет 86 708 925 руб.

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО "Аверс" об определении рыночной стоимости земельного участка, дата проведения оценки - 01.01.2011. Указанная организация является членом некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа". Квалификация эксперта подтверждена соответствующим дипломом, приложенным к отчету.

Согласно отчету ООО "Аверс" от 25.04.2014 N 07/14 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:97 составила 40 901 000 руб. К данному отчету представлено экспертное заключение N 23/290714-03 от 29.07.2014 некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа", которым проведена нормативно-методическая экспертиза отчета от 25.04.2014 N 07/14. В соответствии с указанным экспертным заключением отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка признан соответствующим федеральным стандартам оценки.

По мнению заявителя, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его экономические интересы.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 № 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 № 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции