Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу n А53-12130/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

от 28.06.2011 № 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственных кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в период внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости земельного участка), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В материалы дела истцом был представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 22.05.2014 N 0480600485, в котором указана рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к неправомерным выводам о том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам согласно пункту 4 ФСО N 3, в связи с чем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 22.05.2014 N 0480600485 не является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, а последующее заключение эксперта от 04.09.214 N 753/08-14 не устранило указанные пробелы, в силу следующего.

Согласно экспертному заключению от 04.09.2014 N 753/08-14 отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 22.05.2014 N 0480600485 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2007 составляет 1 135 000 рублей.

Отчет от 22.05.2014 N 0480600485 лица, участвующие в деле, не оспорили. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении, не представили.

Выводы суда первой инстанции противоречат п. 10 раздела 4 ФСО № 3, в соответствии с которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Из буквального текста этой нормы следует, что к отчету должны быть приложены копии информации, если информация опубликована не в периодической печати либо опубликована в сети Интернет на сайте с обременительным доступом.

В данном случае в тексте присутствуют необходимые ссылки на источники информации (название периодического печатного издания, даты), информация была опубликована по объектам 1,2,3,4 в периодических изданиях (журнал и газеты), а по объекту 5 - опубликована в свободном доступе, как на момент проведения оценки, так и позднее - на официальном сайте ВАС РФ. Следовательно, приложение к отчету копий информации согласно нормам ФСО № 3 не требовалось.

Суд первой инстанции также необоснованно указал, что отчет порочит избрание в качестве одного из пяти объектов-аналогов земельного участка, рыночная стоимость которого была установлена на основании решения суда, то есть, такого объекта, предложение о реализации которого не существовало в описываемый оценщиком период.

В пункте 14 третьего раздела ФСО № 1 «Подходы к оценке» указано, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Арбитражным судом Ростовской области по делу № А53-28846/2012 от 28.12.2012 была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости объекта-аналога. Размер рыночной стоимости был определен на основании заключения эксперта на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01.01.2007 года. На эту же дату в отчете № 0480600485 взята рыночная стоимость объекта аналога.

Закон и федеральные стандарты не предусматривают, что в качестве объектов-аналогов может быть только исключительно объект, предлагаемый к продаже. Следовательно, препятствия для использования в качестве объекта-аналога объекта, рыночная стоимость которого определена вступившим в законную силу судебным актом на ту же дату, что и в отчете, отсутствуют.

С учетом изложенного, изучив отчет об оценке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что он подготовлен в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности и стандартами оценки ввиду следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в отчете от 22.05.2014 N 0480600485.

Из указанного отчета следует, что оценщиком для сравнения с объектом экспертного исследования было отобрано 5 аналогов с разной ценой предложения. В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. Вид разрешенного использования объектов-аналогов в полной мере соответствует виду разрешенного использования объекта исследования.

Согласно пункту 16 раздела 5 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления. Таким образом, произведенное оценщиком округление рыночной стоимости спорного земельного участка было осуществлено в соответствии с названным пунктом стандартов оценки.

Оснований для вывода о том, что указанный отчет об оценке является недопустимым доказательством по делу, не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу, что представленный в материалы дела отчет от 22.05.2014 N 0480600485 с учетом экспертного заключения от 04.09.2014 N 753/08-14 не является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28.06.2011).

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результата определения такой стоимости.

Из части 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости указано решение суда.

Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требования истца заявлены обоснованно, подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Расходы истца по уплате госпошлины по иску в размере 4 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб. и почтовые расходы в размере 229, 23 руб. в соответствии с сделанным представителем истца в заседании апелляционного суда заявлением отнести на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2014 по делу № А53-12130/2014 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:20 площадью 3 525 кв. м, расположенного по адресу: г. Батайск, тупик Ольгинский, 6а, в размере рыночной стоимости 1 135 000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2007 года.

Постановление суда является основанием для внесения ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:20 площадью 3 525 кв. м, расположенного по адресу: г. Батайск, тупик