Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по делу n А32-24614/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-24614/2013

17 декабря 2014 года                                                                         15АП-20774/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи: представитель не явился, извещен; 

от администрации г. Сочи: представитель не явился, извещена;

от общества с ограниченной ответственностью Дельфинарий «Морская звезда»: представитель Лавренова Е.В., паспорт, по доверенности от 20.11.2014; 

от общества с ограниченной ответственностью «Александрия»: представитель не явился, извещено. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи и администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 октября 2014 года по делу № А32-24614/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью Дельфинарий «Морская звезда»

к ответчикам: департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи, администрации г. Сочи

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Александрия»

о признании сделки недействительной в части,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

ООО Дельфинарий «Морская звезда» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее – департамент), в котором просит:

- признать п. 3.2. дополнительного соглашения № 1 от 09.10.2012г. к договору аренды земельного участка, заключенного между ООО Дельфинарий «Морская звезда» и муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи, от 21.09.2009г. № 4900005397, ничтожным;

- изменить пункт дополнительного соглашения № 1 от 09.10.2012г. к договору аренды земельного участка, заключенного между ООО Дельфинарий «Морская звезда» и муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи, от 21.09.2009г. № 4900005397, в части размера годовой арендной платы, определяемой пунктом 3.2., установив таковую в размере 105 867 рублей.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования и просил: признать п. 3.2. дополнительного соглашения № 1 от 09.10.2012г. к договору аренды земельного участка, заключенного между ООО Дельфинарий «Морская звезда» и муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи, от 21.09.2009г. № 4900005397, ничтожным; установить арендную плату за земельный участок площадью 936 кв.м с кадастровым номером 23:49:0109013:3, расположенный по улице Коммунистическая в Лазаревском районе города Сочи в размере 154 766 рублей на основании заключения, подготовленного в рамках судебного процесса ООО «Центр независимых экспертиз».

Требования мотивированы тем, что в оспариваемом пункте дополнительного соглашения размер годовой арендной платы (952 346 руб.) установлен в соответствии с отчетом от 06.11.2012 №1/67/ОЗ-2012, подготовленным ООО «Александрия», который не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Решением суда от 24.10.2014г. признан п. 3.2. дополнительного соглашения № 1 от 09.10.2012, заключенный между ООО Дельфинарий «Морская звезда» и муниципальным образованием город-курорт Сочи к договору аренды земельного участка, заключенному между ООО Дельфинарий «Морская звезда» и муниципальным образованием город-курорт Сочи от 21.09.2009г. № 4900005397, ничтожным.

Считать в п.3.1 договора аренды от 21.09.2009г. № 4900005397 годовую арендную плату за земельный участок площадью 936 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0109013:3, расположенный по улице Коммунистическая в Лазаревском районе города Сочи, в размере 154 766 рублей.

В требованиях к департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи и Администрация города Сочи обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявители просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что договор аренды подписан сторонами без разногласий. Общество согласилось, в том числе с существенным условием договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки, произведенной ООО "Александрия». Оснований для признания условий п. 3.2. договора аренды недействительными, не имеется.

В судебное заседание департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи;  администрация г. Сочи;  ООО «Александрия», надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи;  администрации г. Сочи;  ООО «Александрия» в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью Дельфинарий «Морская звезда» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя истца Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 936 кв.м с кадастровым номером 23:49:0109013:3, расположенный по улице Коммунистическая в Лазаревском районе города Сочи, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Сочи (запись в ЕГРП от 10.06.2009).

Между истцом и администрацией был заключен договор аренды указанного земельного участка от 21.09.2009 №4900005397 сроком до 16.09.2012 для строительства туристической гостиницы.

Постановлением администрации от 01.08.2012 №1642 «Об установлении обществу ООО «Дельфинарий «Морская звезда» нового срока аренды земельного участка по ул. Коммунистическая, п. Лазаревское, Лазаревского района города Сочи» срок аренды продлен на 3 года.

В соответствии с данным постановлением департаментом было подготовлено и подписано между истцом и администрацией 09.10.2012 дополнительное соглашение №1 к основному договору.

Представленное соглашение было подписано сторонами и зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 26.11.2012 сделана запись регистрации 23-23-46/108/2012-289.

Пунктом 3.1 данного соглашения был установлен размер арендной платы в соответствии с отчетом от 06.11.2012 №1/67/ОЗ-2012, подготовленным ООО «Александрия» (далее – оценщик), которая составила 952 346 руб. в год.

Истец считает, что поскольку оценщиком неверно был рассчитан размер арендной платы, дополнительное соглашение соглашения № 1 от 09.10.2012г. к договору аренды земельного участка, является ничтожным. В связи с чем, размер годовой арендной платы должен быть в размере 154 766, установленном судебной экспертизой (ООО «Центр независимых экспертиз»).

В соответствии с п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п. 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - Постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 4.1 Правил (приложение №1) постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее - Правила), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле АП = Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы,%; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2 Правил.

Истец ссылался на то, что отчет об оценке от 06.11.2012 №1/67/ОЗ-2012 имеет ряд недостатков: имеются противоречия относительно даты составления отчета и сведений о том, на какое число производилась оценка; при вводе корректировок на площадь земельного участка стоимость оцениваемого участка необоснованно завышена в связи с применением корректировки +15% для всех аналогов, в том числе и к тем, которые не превышают более чем в 2 раза площадь оцениваемого участка; при вводе корректировок на скидку по продаже стоимость оцениваемого участка необоснованно завышена , поскольку не введены корректировки -13% для всех аналогов; применена неверная методика при расчете рыночной стоимости.

В силу абз.4 п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком» (далее – Письмо №92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 №2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. Например, определение цены имущества при его отчуждении в порядке ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно же п.4.1 Правил, рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, что свидетельствует о том, что определенная величина рыночной стоимости не является обязательной.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 03.08.2010 по делу №А53-5331/2009, в определении ВАС РФ от 31.03.2011 №ВАС-3822/11.

В соответствии с п.2 Информационного письма №92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст.82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст.51 АПК РФ).

Судом организовано проведение судебной нормативно-методической экспертизы, производство которой поручено эксперту Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Из заключения эксперта Конторович С.П. от 20.08.2014 № 2833/2014 следует, что отчет об оценке от 06.11.2012 №1/67/ОЗ-2012, подготовленный ООО «Александрия», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, является недостоверным, сделанные в нем выводы – необоснованными, в ходе оценки были нарушены принципы однозначности, существенности, проверяемости, обоснованности, достоверности, оценщик