Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу n А32-6745/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге. В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге». Применительно к недвижимому имуществу такое правило не сформулировано ввиду возникновения обременении недвижимости с момента их регистрации в ЕГРП и открытости сведений Росреестра.

В настоящем случае право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0423007:475 зарегистрировано не было, однако, действуя разумно и добросовестно, ООО «Строй Центр Групп» как покупатель указанного земельного участка при цене сделке в размере 5 000 000 рублей могло проверить историю права собственности Рябчуна А.А. на указанный объект и проследить возникновение самого объекта. В таком случае ООО «Строй Центр Групп» могло выяснить образование приобретаемого земельного участка из земельного участка общей долевой собственности, находящегося в аренде.

Согласно пункту 10 Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Согласно сложившейся арбитражной практике, указанное разъяснение применяется при рассмотрении споров арендаторов земельных участков, находящихся в долевой собственности, об оспаривании бездействия Управления Росреестра по невнесению в ЕГРП записи об аренде земельного участка, выделенного в счет земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2014 по делу N А32-8568/2013, от 23.01.2014 по делу N А32-38085/2012, от 13.11.2013 по делу N А32-8555/2012).

В соответствии с положениями постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела Ш переносятся в специальные части подраздела Ш разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Конституционный Суд Российской Федерации  в Определении от 23.04.2013 г. N 608-О отметил, что, если лицо полагает, что органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, то оно в соответствии со статьей 4, частью 1 статьи 198 Кодекса вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса. В то же время зарегистрированное право на недвижимое имущество, не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В таком случае восстановление регистрационной записи об обременении права на объекты недвижимости возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права. Аналогичное разъяснение содержится в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случаях, предусмотренных Законом №101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14 Закона №101, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 по делу №А32-11935/2013).

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки (пункт 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ).

ООО «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» не давало своего согласия на выдел Рябчуном А.А. в счет его земельной доли земельного участка и его постановку на кадастровый учет. Какие-либо дополнительные соглашения к договору аренды исходного земельного участка, направленные на уменьшение его площади в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли Рябчуна А.А., не заключались.

Поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей об обременениях осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (статья 22.2 Закона о государственной регистрации), а общество в рамках настоящего дела не оспаривает право собственности Рябчуна А.А. или ООО «Строй Центр Групп» на образованный земельный участок, спор о праве между ООО «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» и ООО «Строй Центр Групп» отсутствует.

Управление Росреестра обязано было осуществить государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, в связи с чем суд приходит к выводу о незаконности бездействия Управления Росреестра и о необходимости на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса возложить на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Как следует из материалов дела, ООО «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» обращалось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением от 28.01.2014 о внесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0423007:475 площадью 400 000 кв.м. договором аренды от 12.01.2006, однако письмом от 13.02.2014 №17-203/2858 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в такой регистрации, сославшись на то, что нормами действующего законодательства не предусмотрено внесение записи об обременении (ограничении) при государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный путем выдела. Аналогичную позицию Управление Росреестра указывало в отзывах по настоящему делу.

Определением от 07.04.2014 суд первой инстанции   обязал ООО «Строй Центр Групп» представить договор аренды спорного земельного участка с ООО «Приморское» с актом приема-передачи, отметкой Росреестра о регистрации права аренды в ЕГРП, представить также доказательства получения арендных платежей от ООО «Приморское». Однако указанные доказательства в материалы дела не представлены. Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0423007:475 регистрация права аренды в пользу ООО «Приморское» по договору от 01.01.2014 не усматривается (выписка из ЕГРП от 25.04.2014 №23-0-1-24/4020/2014-2384). Судом первой инстанции  в судебном заседании 14.07.2014  было установлено, что  ООО «Строй Центр Групп» о регистрации по состоянию на 14.07.2014 договора аренды спорного земельного участка в пользу ООО «Приморское» или иной организации суду не сообщили.

Привлеченный к участию в деле Рябчун А.А. установленные судом обстоятельства не опроверг.

            В этой связи, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований с возложением на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанности внести в ЕГРП в сведения об обременениях земельного участка с кадастровым номером 23:43:0423007:475 запись об аренде в пользу ООО «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат».

            Все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, не установлено. 

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Поскольку доказательств оплаты государственной пошлины не представлено, с ООО «Строй Центр Групп» в доход федерального бюджета надлежит взыскать 1000 (одну тысячу) руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

            На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2014 по делу № А32-6745/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй Центр Групп»  (ИНН 2312197444, ОГРН 1122312011656) в доход федерального бюджета 1000 (одну тысячу) руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном нормами Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                           М.В. Соловьева

Судьи                                                                                             Н.Н. Смотрова

                                                                                                        Г.А. Сурмалян