Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2014 по делу n А32-37547/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участка площадью 90016 кв. м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:49:04010008:1252, составляет 19291,79 руб. /кв. м, установлен на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011. Указанные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 01.02.2012 (т. 2, л.д. 4, 8). Аналогичная информация изложены и в отзыве Управления Росреестра по Краснодарскому краю, представленном в судебном заседании 14.07.2014.

Таким образом, из материалов дела, сформированных судом по состоянию на 14.08.2014, следует, что ООО "Агрофирма "Кудепста" является реестровым арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1476, право аренды зарегистрировано в ЕГРП, арендная плата согласно условиям договора аренды от 27.04.2006 является регулируемой, кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края". Доказательств исчисления арендной платы не от кадастровой стоимости, а иным образом, в том числе от рыночной стоимости земельного участка, ни ответчики, ни третьи лица, включая администрацию г. Сочи, не представили.

Вместе с тем, как указал суд первой инстанции, стороны ни в судебном заседании 14.08.2014, ни ранее, несмотря на неоднократные отложения судебных заседаний, не сообщили арбитражному суду первой инстанции следующее.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу N А32-38806/2012 по иску администрации г. Сочи к ответчикам жилищно-строительному кооперативу "Янтарный город", обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста", при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, договор аренды N 4900770186 (предыдущий номер - N 04-24/186С) от 27 апреля 2006 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100, ОГРН 1132366000249) расторгнут.

Апелляционный суд указал, что в деле отсутствуют доказательства того, что в течение периода действия договора аренды кооперативом, агрофирмой, были совершения действия по выполнению изыскательских и проектных работ, действия по получению разрешений на строительства, а равно самого строительства в целях застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.

Поскольку муниципальное образование город Сочи, передав спорный земельный участок в аренду в апреле 2006 году для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, было вправе рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению жилищных прав граждан, постольку неиспользование земельного участка по данному назначению по состоянию на 2014 год свидетельствует о том, что арендодатель (муниципальное образование город Сочи) в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Данное обстоятельство позволяет оценить спорное нарушение права арендодателя в качестве существенного.

Материалами дела подтверждается существование основания расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, вытекающего из системной взаимосвязи пункта 5.1.5 договора, пункта 1 статьи 619 ГК РФ, подпунктов 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Тот факт, что согласно выписке из ЕГРП от 01 апреля 2014 года на день разрешения апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для производства в суде первой инстанции, требования о расторжении спорного договора аренды права и обязанности арендатора по этому договору были переданы кооперативом агрофирме на основании договора о передаче прав и обязанностей от 1 ноября 2013 года, зарегистрированного 21 ноября 2013 года, не исключает применение санкции в виде расторжения спорного договора, поскольку в соответствии с выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года N 3914/13 правовой позицией арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты арендных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет, что соответствует статье 384 ГК РФ.

Поскольку на день разрешения апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для производства в суде первой инстанции, требования о расторжении спорного договора аренды арендатором в спорном договоре является агрофирма, постольку иск в части данного требования удовлетворяется против агрофирмы. В иске в части данного требования к кооперативу, не являющемуся стороной в спорном договоре, надлежит отказать.

Информация об отмене или об изменении указанного постановления арбитражного апелляционного суда судом кассационной инстанции отсутствует.

Вместе с тем, постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции по указанному делу также установлено, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 исчислялась от его кадастровой стоимости.

В указанном деле N А32-38806/2012 администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу "Янтарный город" о взыскании арендной платы за использование земельного участка в период с 07.11.2009 по 06.06.2013 и о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2006.

Как установлено апелляционным судом в постановлении от 16.07.2014 по указанному делу, 27 апреля 2006 года между территориальным управлением (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2317007739) (арендатор) был подписан договор N 04-24/186С о предоставлении в аренду находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0012 общей площадью 90 036 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 3, в целях застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 27 апреля 2006 года. 6 июля 2006 года договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором N 3 от 7 июля 2006 года права и обязанности арендатора по спорному договору переданы жилищно-строительному кооперативу "Гранит". Данный договор зарегистрирован 28 июля 2007 года, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на выражающем его содержание документе.

Договором N 3/3 от 12 марта 2007 года права и обязанности арендатора по спорному договору переданы кооперативу. Данный договор зарегистрирован 23 апреля 2007 года, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на выражающем его содержание документе.

Согласно предоставленным Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю сведениям (исх. N 06166/01-12 от 30 мая 2014 года) в связи с уточнением границ кадастрового деления в соответствии с приказом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13 августа 2007 года N 475-П кадастровый номер земельного участка 23:49:04 08 000:0012 изменен на 23:49:0401008:1252.

Распоряжением управления N 966-р от 4 сентября 2009 года право собственности на спорный земельный участок было передано муниципальному образованию город-курорт Сочи.

07 ноября 2009 года данное право было зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство 23-АЖ N 463473). В связи со сменой собственника объекта аренды спорному договору аренды был присвоен номер 4900770186.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1475 площадью 20 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м, что подтверждается выписками из кадастровых паспортов.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1475 площадью 20 кв. м был изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта согласно соглашению N 1732-520-8 от 13 сентября 2012 года, заключенному между Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта и кооперативом.

Согласно пункту 2 данного соглашения прекращение права аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1475 подлежит государственной регистрации. 23 ноября 2012 года к спорному договору было заключено дополнительное соглашение между муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице директора департамента имущественных отношений администрации) и кооперативом, которым зафиксирован новый субъектный состав спорного договора (арендодатель - муниципальное образование город-курорт Сочи), уточнен объект договора - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м, а также внесены изменения в условия договора о размере и порядке уплаты арендной платы.

Из представленных выписок из ЕГРП N 01/109/2014-695 от 23 июня 2014 года, N 01/109/2014-696 от 24 июня 2014 года следует, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1475 площадью 20 кв. м зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи 3 декабря 2012 года, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м - за муниципальным образованием город-курорт Сочи 3 декабря 2012 года.

Таким образом, объектом аренды по спорному договору в период с 07 ноября 2009 года по 03 декабря 2012 года являлся земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 площадью 90 036 кв. м, а с 4 декабря 2012 года по 6 июня 2013 года - земельный участком с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м.

Факт отсутствия подписанного сторонами соглашения о замене арендодателя - Российской Федерации на муниципальное образование город Сочи в связи со сменой собственника объекта аренды в период с 7 ноября 2009 года до 23 ноября 2012 года не свидетельствует о том, что последнее не являлось арендодателем в отношении спорного земельного участка в указанный период, поскольку согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи к последнему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.

Таким образом, субъектами спорных правоотношений в период с 7 ноября 2009 года по 06 июня 2013 года являлись муниципальное образование город Сочи (арендодатель) и кооператив (арендатор).

Факт использования кооперативом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 площадью 90 036 кв. м в период с 7 ноября 2009 года по 3 декабря 2012 года и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м - в период с 4 декабря 2012 года по 6 июня 2013 года кооперативом не оспаривается.

Принимая во внимание расторжение договора аренды N 4900770186 (предыдущий номер - N 04-24/186С) от 27 апреля 2006 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100 ОГРН 1132366000249) постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу N А32-38806/2012, арбитражный суд указал, что у ООО "Агрофирма "Кудепста" сохраняется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью, поскольку при расчете платы за фактическое использование земельного участка в отсутствие правового основания пользования им (неосновательного обогащения) применяется кадастровая стоимость земельного участка как база для определения такой платы, если учесть к тому же, что в соответствии с упомянутым постановлением апелляционного суда арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 рассчитывалась в виде процента от кадастровой стоимости. Постановлением апелляционного суда по упомянутому выше делу подтвержден факт использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 ООО "Агрофирма "Кудепста", возврат указанного земельного участка администрации г. Сочи апелляционным судом в постановлении от 16.07.2014 не предписан, факт такого возврата апелляционным судом в постановлении не констатирован.

Статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей определения размера платы за пользование землей, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца.

Нарушенные права истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель