Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу n А32-42969/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-42969/2013

19 ноября 2014 года                                                                          15АП-19003/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.,

при участии:           

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РЕБИЛД-Краснодар»      на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.09.2014 по делу № А32-42969/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью «РЕБИЛД-Краснодар» (ОГРН 1092312006170 ИНН 2312163981) к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» (ОГРН 1032307173700 ИНН 2312103492)           о взыскании стоимости неотделимых улучшений за вычетом стоимости восстановительного ремонта,       принятое в составе судьи Решетникова Р.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РЕБИЛД-Краснодар» (далее -истец ООО «РЕБИЛД-Краснодар») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее - ООО «Меридиан») о взыскании стоимости неотделимых улучшений за вычетом стоимости восстановительного ремонта в общей сумме 123 750 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 05.09.2014 отменить. Заявитель жалобы просит назначить строительно-техническую экспертизу для установления давности производства строительных работ в помещениях арендатора для проверки заявления о фальсификации доказательств; допросить Проскурина А.В., Чалого А.С., иных лиц, явившихся в судебное заседание в качестве свидетелей; назначить строительно-техническую экспертизу по установлению неотделимости улучшений и их стоимости, изменению функционального назначения помещений.  

В обоснование доводов жалобы истец ссылается на несогласие с выводами суда в части положений пунктов 5.1.10-5.1.12 договора аренды от 10.09.2013. Суд не допросил в качестве свидетелей Проскурина А.В., Чалого О.С. Указал на то, что суд неправомерно отказал истцу в проведении экспертизы.

Представители истца, ответчика, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в рассмотрении апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2009 между ООО «Меридиан» (арендодатель) и ООО «РЕБИЛД-Краснодар» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №8-09, по условиям которого арендатору во временное пользование подлежали передаче нежилые помещения №16, 18, 20, 21 и 50% помещения №22, общей площадью 211,8 кв. м, расположенные на 1-м этаже здания по адресу: г. Краснодар, ул. Ялтинская, д. 73, для организации торговли или оказания услуг посетителям (далее - договор, л.д. 13-18).

Срок договора аренды определен с 01.12.2009 по 30.09.2010 (пункт 2.1 договора).

Размер ежемесячной арендной платы установлен в сумме 105 900 рублей (пункт 3.1.1 договора).

По условиям пункта 3.1.2 договора ответчик обязался перечислять арендные платежи ежемесячно, авансом, в течение 3-х банковских дней со дня получения счета арендодателя, выставляемого до 5-го числа оплачиваемого месяца. Стороны предусмотрели возможность досрочного одностороннего отказа от исполнения договора, направив соответствующее уведомление не менее чем за три месяца (пункт 10.4 договора). При этом в пункте 10.5 договора определено, что в случае досрочного его прекращения арендная плата оплачивается за весь срок до момента возврата помещения либо до даты прекращения срока аренды, если последняя наступит позднее.

По акту приема-передачи от 01.12.2009 арендованные помещения переданы ООО «РЕБИЛД-Краснодар» и приняты последним без возражений (л.д. 19).

Согласно пунктам 5.1.10, 5.1.11, 5.1.12 договора арендатор обязуется установить своими силами и за свой счет в помещении №20 перегородки и произвести обустройство санузла; в помещении №22 установить своими силами и за свой счет легковозводимые перегородки; организовать отдельный учет электрической энергии арендуемого помещения и осуществить развод электрических и воздушных линий в соответствии с потребностями арендатора.

В силу пункта 5.2.3 договора арендатор имеет право в порядке, установленном арендодателем с предварительного письменного разрешения производить перепланировку помещения (обустройство) или изменение внешнего вида помещения.

Статьей 6 договора предусмотрены правила взаимоотношения сторон при производстве ремонтных работ по обустройству спорного помещения.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор предоставляет на письменное утверждение и одобрение проектную документацию на любые изменения и улучшения (обустройство) помещений, в том числе любой ремонт помещений и/или его элементов. Арендатор производит обустройство помещения, в том числе любой ремонт и разработку проектной документации в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, как в части производства работ, так и в части используемых материалов. Стоимость отделимых и неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении по предварительном разрешению, согласовывается с арендатором, путем утверждения сметы на произведение улучшений и изменений помещения. После согласования стоимости улучшений сторонами составляется соглашение о порядке распределения затрат на произведение улучшений между сторонами (пункт 6.2 договора).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2013 по делу №А32-21136/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.05.2014, установлено, что дополнительными соглашениями  от 31.05.2010 №1, от 30.09.2010 №2, от 22.06.2011 №3 стороны вносили изменения в договор аренды в части размера арендуемых площадей, размера арендной платы и срока действия данного договора.

Письмом от 28.03.2013 ООО «РЕБИЛД-Краснодар» уведомило ООО «Меридиан» о прекращении деятельности в арендуемых помещениях с 01.04.2013 указав, что порядок и график вывоза имущества оговорен с истцом отдельно (л.д. 48). В ответ на указанное письмо ООО «Меридиан» предложило арендатору сдать помещения по акту сдачи-приемки и сверить расчеты по арендным платежам, а также в срок до 30.05.2013 предложил прибыть для оформления процедуры расторжения договора аренды (письма от 26.04.2013 №2, от 16.05.2013 №7).

В связи с нарушением договорных обязательств по внесению арендных платежей за пользование объектами недвижимости, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2013 по делу № А32-21136/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.05.2014, с ООО «РЕБИЛД-Краснодар» в пользу ООО «Меридиан» взыскано 235 967 рублей задолженности по арендной плате. При этом, суды установили обстоятельства фактического прекращения между сторонами арендных отношений.

ООО «РЕБИЛД-Краснодар» представило составленную в одностороннем порядке калькуляцию, согласно которой стоимость работ по созданию неотделимых улучшений арендованного имущества составила 138 750 рублей, включая строительство перегородок (металлических - 63 кв.м, гипсокартонных - 16 кв.м и пластиковых - 10 кв.м), установка дверей в количестве 4 штук, обустройство санузла, электрики и воздушных линий.

Полагая, что стоимость вышеуказанных неотделимых улучшений подлежит возмещению ответчиком после прекращения арендных отношений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

В силу пункта 5.2.3 договора арендатор имеет право в порядке, установленном арендодателем с предварительного письменного разрешения производить перепланировку помещения (обустройство) или изменение внешнего вида помещения.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор предоставляет на письменное утверждение и одобрение проектную документацию на любые изменения и улучшения (обустройство) помещений, в том числе любой ремонт помещений и/или его элементов. Арендатор производит обустройство помещения, в том числе любой ремонт и разработку проектной документации в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, как в части производства работ, так и в части используемых материалов. Стоимость отделимых и неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении по предварительном разрешению, согласовывается с арендатором, путем утверждения сметы на произведение улучшений и изменений помещения. После согласования стоимости улучшений сторонами составляется соглашение о порядке распределения затрат на произведение улучшений между сторонами (пункт 6.2 договора).

Таким образом, договор не содержит существенных отступлений от общих положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривая обязанность арендатора получить предварительное разрешение арендодателя на производство улучшений арендуемого объекта. В пункте 6.2 договора стороны также согласовали, что распределение затрат на улучшения арендованного помещения будет производиться по соглашению сторон.

Применительно к статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности.

Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Обязанность по доказыванию вышеперечисленных обстоятельств по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на истца

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства, которые позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью. При этом, заявителем должно быть доказано, что проведенные им работы отвечают требованиям необходимости и разумности.

В связи с этим, получение согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости работ, на что прямо указано в пункте 6.1 договора. Иное толкование статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий пункта 6.1 договора не позволит арендодателю прямо выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

При таких обстоятельствах, как правильно указал суд первой инстанции,  указание в пунктах 5.1.10, 5.1.11, 5.1.12 договора на обязанность ООО «РЕБИЛД-Краснодар» установить своими силами и за свой счет в помещении №20 перегородки и произвести обустройство санузла; в помещении №22 установить своими силами и за свой счет легковозводимые перегородки; организовать отдельный учет электрической энергии арендуемого помещения и осуществить развод электрических и воздушных линий в соответствии с потребностями арендатора, не является безусловным согласием арендодателя на производство арендатором улучшений в смысле статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, имел возможность до